空き家の固定資産税が6倍になる?いつまでに何をすべきか私の増税対策

実は、田舎に空き家を持っています。年末年始やお盆の時期など、時々別荘みたいに使えばいいかなと簡単に考えていたら、管理や維持にかかる費用が予想以上でびっくりしています。その上、空き家の固定資産税が6倍に跳ね上がると聞いてさらに頭は真っ白になりました…。

固定資産税が上がるのっていつから?みんなは空き家をどうしてるの?といろいろ調べた結果、自分の空き家の未来が決まったので、それをまとめてみました。

「空き家」への対策が始まっています

全国に空き家がどのくらいあるか、ご存じですか? 総務省が5年に1度行う「住宅と土地統計調査(平成25年度)」の結果を見ると、総住宅数(6062万8600戸)に占める空き家の数は819万5600戸、約13.5%もありました。8軒に1軒以上が空き家ということになります。驚きですよね。

今後は少子高齢化の影響で、空き家の数が増えていくことは簡単に予想できます。そのため、「空き家対策特別措置法」が定められ、「空き家」への対策が進められているのです。

空き家対策の推進に関する特別措置法とは

2015年5月から「空き家対策特別措置法」が完全施行されました。この法律ができる前は、各自治体が条例などを定めて空き家の対策を行っていましたが、これからは「法律」のもと、国内の空き家を対象に対策が講じられます。

廃屋や危険な空き家は「特定空き家」に指定

「空き家対策特別措置法」は、空き家の定義を「居住その他の使用がなされていない建築物とその敷地」としていますが、意外と抽象的ですよね。

実は、この法律はすべての空き家を措置の対象にしているのではありません。きちんと管理されている空き家はこの法律の対象外となります。

では、どんな空き家が対象となるのか? 具体的には、下記の条件に該当する空き家が「特定空き家」に指定され、措置の対象となります。

特定空き家指定の条件

  • そのまま放置すれば倒壊が著しく、保安上の恐れのある状態のもの
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態のもの
  • 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっているもの
  • その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であるもの

簡単に言ってしまえば、誰かに迷惑をかけている空き家、かけそうな空き家が対象になるということです。

「特定空き家」の指定は、空き家を管轄する自治体が行う調査から始まります。この調査は正当な理由がないと拒むことは難しく、所有者への通知が困難だと判断された場合、所有者の立ち会いがなくても調査が行われてしまいます。ただ、抜き打ち調査ではありません。必ず事前に調査を行う旨が通知されますので、この通知には誠実に対応してください。そして調査の結果、前述の条件に該当した場合は「特定空き家」に指定されることになります。

もし「特定空き家」に指定されると…

特定空き家に指定されてしまうと、いろいろなデメリットが持ち主に発生します。税金や行政の強制対処には特に注意したいものです。ここからは特定空き家のデメリットについて詳しく紹介していきます。

固定資産税が6倍に

特定空き家に指定されると、住宅として使われている土地に対する固定資産税の軽減措置から除外されます。敷地の面積が200㎡以下の場合、固定資産税の支払いは軽減措置によって6分の1で済むのですが、それがなくなれば、実質的に固定資産税は6倍に跳ね上がることになります。

住宅用地における固定資産税の特例

住宅の敷地 固定資産税 都市計画税
200平方メートルまで 1/6に軽減 1/3に軽減
200平方メートル以上 1/3に軽減 2/3に軽減

※200平方メートルを超える部分は床面積の10倍が上限

200平方メートルってどれくらい?

自分の空き家の敷地がわからない時は、それまで支払っていた固定資産税の通知を確認してください。そこに小規模住宅用地と書かれていたなら、住宅の敷地は200平方メートル未満です。それ以外は一般住宅用地と記載されています。

行政からの通告や強制対処も行われます

特定空き家に指定された後、一番強烈なのは行政の強制対処でしょう。具体的な自治体の対応を説明します。

まずは改善への助言と指導を実施
特定空き家に指定された空き家は、何の対処もせずに放置しておくと、行政によって最終的には更地にされるなどの強制対処が行われますが、いきなり行われるわけではありません。まずは自治体が、所有者に改善の要望を伝えてきます。解体や修繕、立木竹の伐採などが必要であれば助言や指導も受けられます。助言や指導では改善されないと自治体が判断した場合、猶予期間を設けての勧告が出されます。
勧告でも改善されなければ命令に
勧告に従わなかった場合、今度は猶予期限を付けて改善命令が出されます。この時、空き家の所有者に意見書の提出や意見聴取なども行います。
命令に従わなければ強制対処
命令の猶予期間内に改善を完了できなかった場合、いよいよ強制対処されてしまいます。いま改善している最中ですよ…と逃げたり、改善しているフリをしたりは許されないという、厳しい規定になっています。

もちろん、この改善に必要な費用は所有者負担となります。自治体が強制対処した場合も所有者負担となり、掛かった費用は後日に請求されます。

対策は1月1日に間に合うように!

固定資産税の計算は、翌年の1月1日を起算日としています。つまり、特定空き家に指定されても、翌年の1月1日までに指定を解除してもらえれば固定資産税の優遇措置を受けることができるのです。
ですので、自治体の調査を妨害したり、人を無理やり住まわせて指定を回避したりするよりも、改善に取り組んで速やかに指定を解除してもらったほうが得策です。ただし、自治体に解除の申し込みをしてから解除されるまで、審査や確認などで日数が掛かるので、対策はできる限り早く行いましょう。

空き家再生等推進事業の申請をしてみよう

空き家を解体したり、リフォームして再利用したりする場合、国や自治体から補助を受けられることがあります。解体するのであれば最大で80%、リフォームするのであれば66%の費用を負担してくれます。
しかし、全国どこでも同じ金額の補助金が受けられるわけではないうえ、補助金の利用に際して条件を提示される場合もあります。まずは自治体に相談してみましょう。

空き家はどうしたらいい?

きちんと管理されている空き家は、国が行う強制的な措置や増税の対象外となりますが、空き家のまま管理し続けるのも何かとコストがかかるものです。そこで、空き家をどう扱っていけばいいのか、有効な利用法はないのかを考えてみました。

親族など、誰かが住む

家は住む人がいなくなると、劣化が早くなるとよく言われます。誰かが住むことで空き家ではなくなり、お掃除などのメンテナンスもしてもらえます。住んでもらえそうな友人や親類がいないか探してみましょう。

賃貸物件にする

更地にするのに抵抗を感じる家は、賃貸住宅として貸し出すことを考えてみましょう。固定資産税などを払う必要はありますが、家賃収入を見込めます。

売却してお金に変える

これから誰も住む予定がなく、特にその家に思い入れもなく、維持費などもかけたくない場合は、思い切って売却してみてはいかがでしょうか?空き家を兄弟で相続する場合も、売却して現金化すれば財産分与がしやすく、相続に関わる税金の控除を受けられるメリットもあります。

なお、地方の空き家は想像以上に安い金額で取引されることを覚悟してください。過疎地の場合、住みたい人がいなくて価格がつかないこともあり得ます。

少しでも高く売りたいと考えるなら、まずは複数の不動産業者に査定をしてもらうと良いでしょう。査定などの詳しい内容は【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】を参照してください。

更地にして売却する

空き家がボロボロで維持やリフォームが難しい場合は、更地にして売却することも考えてみましょう。土地と家屋をセットで売るよりも、解体して更地にしたほうが売れやすいケースもあります。

ただし空き家を更地にした場合、住宅付きの土地に対する優遇措置がなくなるので固定資産税が高くなります。小規模住宅用地の場合、更地にしたときの固定資産税は、更地にする前に比べると最大で4.2倍になるので、更地のまま長期間保有することにならないかどうか、十分に検討してください。

「空き家バンク」を利用してみる

空き家バンク」をご存じでしょうか? 売りたい・貸したいという空き家の所有者と、買いたい・借りたいという利用希望者を引き合わせ、空き家を有効に活用していこうとする自治体の取り組みから生まれたサービスです。一般的な不動産業者のように営利目的ではないので、仲介手数料や使用料などは必要ありません。
ただし、空き家バンクが行うのは希望する両者の引き合わせのみなので、交渉や契約などは個人、もしくは不動産業者など専門家にお願いして行うことになります。各自治体により運営方法や登録方法が異なり、サービスを用意していない自治体もあるので、まずは問い合わせてください。
平成26年の調査では、全国1719の市町村中、595の市町村が何らかの形で空き家を利用してもらうためのサービスを実施しています。詳しい情報の検索など、自治体が発信している情報も含めたポータルサイトがいくつかあるので、確認してみるのも良いでしょう

例えばこんな社団法人もあります。
JOIN ニッポン移住・交流ナビ(一般社団法人 移住・交流推進機構)

まとめ

空き家の固定資産税が無条件で6倍になってしまうわけではないらしく、ほっとしました。放置され、近所でも問題視されている空き家が対象なのですね。
我が家の所有する空き家は、年に1回、業者に雑草の除去と室内の掃除をお願いしています。自治体にも確認してみましたが、特定空き家に指定されることは今のところなさそうで安心しました。
それどころか、田舎暮らしに憧れる人のために自治体が行っている賃貸物件への登録を進められたので、思い切って貸し出すことにしました。家賃収入は雀の涙ほどで、固定資産税も払い続けることになりますが、人が住むことで雑草除去や掃除などのメンテナンス費用などが掛からなくなるので、空き家のまま維持するよりも金銭的な負担は軽くなります。借りたいと言う人が見つからなければ、売ることを考えようと思います。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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