空き家の固定資産税が6倍になる?いつまでに何をすべきか私の増税対策

実は、田舎に空き家を持っています。年末年始やお盆の時期など、時々別荘みたいに使えばいいかなと簡単に考えていたら、管理や維持費の大変さが想像以上です。その上、空き家の固定資産税が6倍に跳ね上がると聞いてさらに頭は真っ白になりました…。

固定資産税が上がるのっていつから?みんなは空き家をどうしてるの?といろいろ調べた結果、自分の空き家の未来が決まったので、それをまとめてみました。

「空き家」への対策が始まっています

全国には空き家が820万戸あり、総住宅数に占める空き家の割合は13.5%、つまり10件に1件が空き家だと、5年に1度、総務省が行う住宅と土地総計調査(平成25年度調査結果)で発表されました。10件に1件が空き家だなんて驚きですよね。

しかも、これからの情勢を考えるとますます増えていく傾向なため、遂に国として「空き家対策特別措置法」を定め、「空き家」への対策を始めました。

空き家対策の推進に関する特別措置法とは

まず、2015年5月から「空き家対策特別措置法」を完全施行しています。この法律ができる前は、空き家の対策は各自治体で任意に条例などを定めて行っていましたが、これからは「法律」として一定の決まりのもとに、対策が講じられます。

廃屋や危険な空き家は「特定空き家」に指定

「空き家対策特別措置法」は、空き家の定義を「居住その他の使用がなされていない建築物とその敷地」としていますが、意外と抽象的ですよね。

実はこの法律はすべての空き家を措置の対象にしているのではなく、単に長期間誰も住んでいないけれど、きちんと管理している空き家は対象外となります。

言い換えれば、空き家の中でも下記に該当する空き家が「特定空き家」に指定され、措置の対象となります。

  • そのまま放置すれば倒壊が著しく、保安上の恐れのある状態のもの
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態のもの
  • 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっているもの
  • その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であるもの

簡単に言ってしまえば、放置されていると危険度が増すと考えられる空き家です。

しかし、これもいきなり「あなたの空き家を特定空き家に指定します!」と通達が来るのではなく、所有者に対して適切な管理を促進するために情報の提供や助言、必要な援助などを提案してくれます。この提案を無視し続けると、「特定空き家」に指定されてしまうというわけなのです。

もし「特定空き家」に指定されると…

固定資産税が6倍に

特定空き家の勧告を受けると、住宅として使われている土地に対する固定資産税の軽減措置から除外されます。つまり、指定される前の状態でも下記の表の特例が受けられなくなるので、翌年からの固定資産税が6倍に上がってしまいます。

住宅用地における固定資産税の特例

住宅の敷地 固定資産税 都市計画税
200平方メートルまで 1/6に軽減 1/3に軽減
200平方メートル以上 1/3に軽減 2/3に軽減

※200平方メートルを超える部分は床面積の10倍が上限

200平方メートルってどれくらい?

自分の空き家の敷地がわからない時は、それまで支払っていた固定資産税の通知を確認してください。そこに小規模住宅用地と書かれていたなら、200平方メートルまでのことです。それ以外は一般住宅用地と記載されています。

行政からの通告や強制対処も行われます

特定空き家に指定された後どうなるのか、自治体の流れや動きを説明します。

まずは改善への助言と指導を実施
強制対処はいきなり行われるわけではありません。まずは自治体としてその空き地をどうしてほしいのか所有者に要望を伝え、解体や修繕、立木竹の伐採などが必要であれば助言や指導をします。助言や指導では動きが見られないと判断されると、猶予期間を設けての勧告が出されます。
勧告でも改善されなければ命令に
助言や勧告に従わなかった場合、猶予期限を付けて改善命令が出されます。この時、空き家の所有者に意見書の提出や意見聴取なども行います。
命令に従わなければ強制対処
命令の猶予期間内に改善を完了できなかった場合、いよいよ強制対処されてしまいます。この時に注意したいのは、改善に対して期限までに完了していなくてはいけないということです。いま改善している最中ですよ…と逃げたり、改善しているフリは許されないという、厳しい規定になっています。

もちろん、この改善に必要な費用は所有者負担なので、自治体が強制対処した場合に掛かった費用は後日、空き家の所有者に請求されます。

対策は1月1日に間に合うように!

固定資産税の計算は、翌年の1月1日を起算日としています。つまり、特定空き家の指定を勧告された翌年の1月1日までに解除してもらわなければ、固定資産税の優遇措置を受けることができません。

せっかく特定空き家ではなくなったとしても、これでは残念ですよね。自治体に解除の申し込みをしてから解除されるまでにも審査や確認など日数が掛かるので、対策はできる限り早く行いましょう。

空き家再生等推進事業の申請をしてみよう

空き家を解体したり、リフォームして再利用する場合、国や自治体から補助を受けられることがあります。解体するのであれば最大で80%、リフォームするのであれば66%の費用を負担してくれます。

しかし、全国どこでも同じ金額の補助金が受けられるわけではなく、取り壊す場合の空き家の状態や、再生したら10年以上は活用されるものなど条件があるので、まずは自治体に相談してみましょう。

空き家はどうしたらいい?

先ほど話をしたように、国が行う強制的な措置や増税に関しては、きちんと管理している空き家は対象外になります。しかし、空き家を放っておくわけにもいきません。これから空き家をどうしたらいいのか、その対策を考えてみました。

親族など、誰かが住む

家は住む人がいなくなると、痛みが早いと言われます。実証するデータはないものの、人の住んでいない家は活気がなく、寂しいものです。誰かが住むことで空き家ではなくなり、お掃除などのメンテナンスもしてもらえます。

賃貸物件にする

思い入れのある実家など、空き家になっていても手放したくない場合、賃貸にして貸し出す選択肢も考えてみるのも良いでしょう。固定資産税などを払う必要はありますが、家賃収入を見込めます。

売却してお金に変える

これから誰も住む予定がなく、特にその家に思い入れもなく、維持費などの出費もないので一番手っ取り早い方法と言えます。空き家を兄弟で相続する場合も、現金化できるので財産分与もしやすく、相続に関わる税金の控除を受けられるメリットもあります。

しかし、田舎の空き家の場合、想像以上に安い金額で取引されることも多いのを覚悟してください。

少しでも高く売りたいと考えるなら、まずは複数の不動産業者に査定をしてもらうと良いでしょう。査定などの詳しい内容は【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】を参照してください。

更地にして所有する

住宅付の土地に対する優遇措置がなくなるので、固定資産税が高くなることは間違いありません。小規模住宅用地の場合、更地にしたときの固定資産税は、更地にする前の4.2倍になります。

ただし、空き地がボロボロでリフォームやリノベーションが難しい場合などは、解体しなくてはいけない空き家があるより売れやすいと言えます。

また、その土地が都市再生特別措置法区域にあるなら、居住誘導区域になり、将来的に建物の容積率があがったり、税制優遇もされるようになります。

都市再生特別措置法区域・居住誘導区域とは

都市再生特別措置法とは、都市の再生のために緊急・重要的に市街地の整備を推進すべき地域を政令で指定し、地域ごとに市街地の整備を推進するための方針を定めること…とありますが、なんだか難しくてわかりにくいですよね。

簡単に言ってしまうと、過疎化などで住民が点在して管理も大変なので、自治体が居住に良いと思う場所を指定(居住誘導区域)し、その土地なら税金を優遇したり、建物を建てる時にも他の場所よりいい条件で建ててもいいですよ…ということです。

自治体の働きにより土地の財産価値の上昇が期待できるので、すぐに売るのではなく、様子を見ながら判断する方がおすすめです。

「空き家バンク」を利用してみる

空き家バンクとは、売りたい・貸したいという空き家の所有者と、買いたい・借りたいという利用希望者を引き合わせ、空き家を有効に活用していこうとする自治体の取り組みです。一般的な不動産業者のように営利目的ではないので、仲介手数料や利用手数料なども必要ありません。

ただし、空き家バンクが行うのは希望する両者の引き合わせのみなので、交渉や契約などは個人、もしくは不動産業者など専門家にお願いして行うことになります。各自治体により運営方法や登録方法が異なり、空き家バンクを行っていない自治体もあるので、まずは問い合わせてください。

平成26年の調査では、全国の1719の市町村に対して、移住・交流促進の施策を合わせると595の市町村が何らかの形で実施しています。詳しい情報の検索など、自治体が発信している情報も含めたポータルサイトがいくつかあるので、確認してみるのも良いでしょう

例えばこんな社団法人もあります。
JOIN ニッポン移住・交流ナビ(一般社団法人 移住・交流推進機構)

まとめ

なんでもかんでも空き家なら固定資産税が6倍になってしまうのではなく、放置され、近所でも危険視されている空き家に対しての増税なので、一応ホッとしました。

我が家の所有する空き家は年に1回、業者に雑草の除去と室内のお掃除をお願いしており、自治体にも確認してみましたが特定空き家に指定されることは今のところなさそうです。

逆に、田舎暮らしに憧れる人のために自治体が行っている賃貸物件への登録を進められました。家賃収入は雀の涙ほどで、賃貸物件なので固定資産税は払い続けることになります。

しかし、人が住むことで雑草除去や掃除などのメンテナンス費用などが掛からなくなるので、トータルで考えると今までより金額的な負担も軽くなります。借りたいと言う人があまり見つからなければ、売ることを考えようと思います。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

>> 運営者情報

「家売るオンナ」サンチー不動産同盟