家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ

家を売却する際にかかる税金の額は、売却益によっても変化しますし、売却するタイミングによっても大きく変化します。せっかく家が売れたのに、税金にまつわる知識がないために、「えっ！税金払いすぎてない？」と損した気分になる可能性もありますので、今回は、不動産を売る時にどんな税金がかかるか、その仕組みを知って払い過ぎに注意するためのコツをまとめていきます。

不動産売却に課せられる税金

不動産にまつわる税金で最も注意したいのが、売却時に出た「売却利益」にかかる税金です。高い税率が課せられますが、もっとも節税がしやすいので、正しい知識を身に付けておきましょう。

譲渡所得がある場合は「所得税」と「住民税」が課せられる

不動産を売って利益が出た場合、その利益を譲渡所得と言い、所得税（国へ収める税）と住民税（地方自治体に収める税）が課せられます。これらの譲渡所得は、不動産の売却価格から、その不動産を購入あるいは建築した時にかかった費用（取得費）、仲介手数料、印紙代などの経費を差し引いた金額が対象になります。

購入した時よりも高い価格で家が売れた場合

不動産を購入した時よりも高い金額で売却ができた場合、その譲渡所得（売却益）に対してだけ所得税と住民税が加算されます。

購入した時よりも低い価格で家が売れた場合

購入したときよりも低い金額で物件が売れた場合は、譲渡所得を得ていないということなので課税されません。また、売却価格から取得費や経費を引いた結果、マイナスになった場合も課税されることはありません。

譲渡所得の税率は不動産の所有期間で変化

それでは譲渡所得にかかる税率について見てみましょう。譲渡所得にかかる所得税と住民税の税率は、その不動産の所有期間によって変化します。

・所有期間が５年以下の場合→所得税30％＋住民税９％（短期譲渡所得）
・所有期間が５年超の場合　→所得税15％＋住民税５％（長期譲渡所得）

売却した年の１月１日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に、５年を超えている場合は「長期譲渡所得」になります。「長期」か「短期」かの判定で気を付けなればいけないのは、期間の基準となる「譲渡した年の1月1日時点」の部分です。ここを理解して不動産を売るタイミングを調整すれば、税額を安く抑えることができます。

要するに、所有してから売却までの間に１月１日を５回経過していれば、長期譲渡所得と認められるということです。

「印紙税」は売買契約書に貼る印紙代

不動産の売買契約書に貼る印紙代は、売買契約書に記載される不動産の金額によって変わります。不動産の売買価格が高ければ高いほど印紙税額も高くなります。

なお、平成26年４月１日から平成30年３月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合は軽減税率の対象となりますので、印紙税額は下のリストのように軽減されます。

不動産を相続したときに課せられる税金

日本は両親と同居しない核家族が多く、さらに高齢化社会でお年寄りの単独世帯も増えています。その結果、親が老人ホームに入所したり、亡くなったりで空き家になった実家を相続するというケースが多くなっていますが、そのために、相続に関する税金で悩む人も増えているようです。

不動産を相続したら課せられる「登録免許税」と「相続税」

不動産を相続した場合に課せられる税金には、登録免許税と相続税があります。登録免許税は相続物件の評価額によって課税額が増減しますが、いずれにせよそれほど大きな税額にはなりません。また、相続税もよほどの資産家でない限り、相続税が大きくなることはありません。それぞれ順番に解説します。

登記申請時に支払う登録免許税

土地や建物の所在地、面積、所有者の情報を登記簿に登録することを登記といいます。相続した家や土地などの不動産は所有者が変わるため、所有権移転登記の手続きが必要になります。この登記をする際にかかる税金が「登録免許税」です。相続した不動産は名義変更をしないと売却ができないので、登録免許税は必須になります。

登録免許税の金額
固定資産税評価額×0.4％＝登録免許税

固定資産税評価額は、各市町村が決定するもので毎年、額の見直しが行われています。詳しい評価額は市町村役場で確認ができます。

相続税申告をして支払う相続税

亡くなった人が所有していた財産を、その家族が引き継ぐことを遺産相続といいます。この遺産が一定額を超えると「相続税」の支払い対象になります。

遺産の総額から相続税法で決められている「基礎控除額」を差し引いた金額に相続税が課税されます。

「基礎控除額」の範囲なら相続税はかからない

基礎控除額は下の式で算出できます。

基礎控除額
相続する人の数×600万円＋3000万円＝基礎控除額

言い方を変えると、遺産の総額が基礎控除額の範囲内の金額であれば相続税を払わなくて良いのです。

不動産売却時の消費税について

消費税は、消費した人が負担するのが原則です。そして、消費税を消費者から預かった人は、消費者の代わりに消費税を納税する義務があります。

では、不動産を売却した際、消費税は買主から徴収するのでしょうか？

個人の居住用住宅を売却しても消費税はかからない

個人の居住用住宅を売却する場合、消費税はかかりません。なので、これまで住んでいた一戸建てやマンションを売却しても、買主から消費税を徴収する必要はありません。ただし、不動産投資用の物件や、テナントなどの商業物件を売却する場合、買主から消費税を徴収し、代納する義務が生じます。

土地の代金にも消費税はかからない

土地は消費されるものではないので、消費税の対象とはなりません。どれだけ売買されても、土地が消費される（なくなってしまう）ことはないので、当たり前といえば当たり前ですね。

したがって、個人がこれまで住んでいた家を不動産業者の仲介で売りに出す場合、消費税の心配は一切しなくてもいいということになります。安心ですね。

確定申告は不動産を売却したら必ず行う

不動産を売却したら、譲渡所得があってもなくても必ず確定申告をしなくてはいけません。家や土地に限らず不動産を売買すると、不動産に関する権利関係などが明記された登記情報が税務署に届くようになっています。そのため、税務署は不動産の売買をすべて把握しており、確定申告をしない個人や法人に対して通知を送ってきます。もし納めるべき税金があるのに確定申告しないでいると脱税したことになってしますので必ず確定申告をしましょう。確定申告をすることで納めすぎた税金があれば戻ってきますので、損をしないためにも手続きをしておきましょう。

譲渡所得がある場合の確定申告

不動産売却で利益が出た場合には、譲渡所得に所得税と住民税が課せられます。その際に必要になる書類を以下にまとめました。

譲渡損失が出た場合の確定申告

不動産を売却して損失が出ることもあります。その場合、一定の要件を満たしていれば不動産を売却した年度に給与などの他の所得と損益通算することができて、税金が安くなるケースがあります。

居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い換え不動産を取得することによって受けられる特例です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用の不動産を売却した際に譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たすと特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用することができます。

税金が安くなる特例や控除を確定申告の前にチェック

不動産を売った際に譲渡所得があった場合、税金が安くなる特例や控除がありますので、確定申告に行く前に、下の3つのケースもぜひチェックしてください。

3000万円の特別控除

居住用の不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3000万円の特別控除の特例を受けることができます。

上の４つの書類を、不動産を売却した日から２カ月を経過した後に揃えて確定申告時に提出してください。

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、軽減税率の特例を利用することができます。この特例は「3000万円の特別控除の特例」と併用可能なので、条件に合致する場合はさらに税金を抑えることができます。

買い替えの特例

不動産を売却した後に、改めて居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用することができます。ただし、この特例を受ける場合は「3000万円の特別控除の特例」や「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」と併用できないので注意してください。

【特例を受けるための要件】
特例を受けるには売却した不動産や買換えした不動産が、それぞれ以下の条件を満たしていなければなりません。

考察（まとめ）

不動産売却にかかる税金のうち、確定申告の申請書類の用意や記入を税理士に依頼することができます。税理士報酬の相場は4～5万円といわれています。初めての方や時間に余裕のない人は依頼してみるのもいいでしょう。

不動産売却に関係する税金については、いろんな種類の控除や特例があることがわかりました。いずれも、売却する時期や所有した期間が重要になってきますので、売却を検討中の人は、売りたい家が築何年で、自分がどれくらい所有・居住しているかを必ず確認するようにしてください。