家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ

家・マンションを購入する時にいろんな経費がかかるように、家・マンションを売る時にも経費がかかります。代表的な経費として仲介手数料と各種税金がありますが、仲介手数料は不動産業者と媒介契約を結ぶ際にある程度金額がわかります（仲介手数料については「仲介手数料の真実」を参考にしてください）。
ただ家を売却する際の税金に関しては、売却益によっても状況が変わりますし、家を譲渡するタイミングによって税率も変わります。せっかく家が売れたのに、税金にまつわる知識がないために、「えっ！税金払いすぎてない？」と損した気分になる可能性もありますので、今回は、不動産を売る時にどんな税金がかかるか、その仕組みを知って払い過ぎに注意するためのコツをまとめていきます。

不動産売却に課せられる税金

譲渡所得がある場合は「所得税」と「住民税」が課せられる

不動産を売って利益が出た場合、その利益を譲渡所得と言い、所得税（国へ収める税）と住民税（地方自治体に収める税）が課せられます。これらの譲渡所得は、不動産の売却で得た取得費に、仲介手数料や印紙代などの売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。

購入した時よりも高い価格で家が売れた場合

単純に説明すると不動産を購入した時よりも高い金額で売却ができた場合、その譲渡所得（売却益）に対してだけ所得税と住民税が加算されます。

購入した時よりも低い価格で家が売れた場合

購入したときよりも低い金額で物件が売れた場合は、譲渡所得を得ていないということなので、所得税も住民税を加算されません。

譲渡所得の税率は不動産の所有期間で変化

それでは譲渡所得にかかる税率について見てみましょう。
譲渡所得にかかる所得税と住民税の税率は、その不動産の所有期間によって変化します。

・所有期間が５年以下の場合→所得税30％＋住民税９％（短期譲渡所得）
・所有期間が５年超の場合　→所得税15％＋住民税５％（長期譲渡所得）

売却した年の１月１日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に、５年を超えている場合は「長期譲渡所得」になります。「長期」か「短期」かの判定で気を付けなればいけないのは、期間の基準となる「譲渡した年の1月1日時点」の部分です。ここを理解して不動産を売るタイミングを調整すれば、税額を安く抑えることができます。

「印紙税」は売買契約書に貼る印紙代

不動産の売買契約書に貼る印紙代は、売買契約書に記載された金額によって変わります。不動産の売買価格が高ければ高いほど印紙税額も高くなります。
なお、平成26年４月１日から平成30年３月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合は軽減税率の対象となりますので、印紙税額は下のリストのように軽減されます。

不動産を相続したときに課せられる税金

日本は両親と同居しない核家族が多いですし、高齢化社会でお年寄りの単独世帯も増えています。親が老人ホームに入所したり、亡くなったりで空き家になった実家を相続するというケースが多くなっています。人が住んでいない家でも、放置はできませんので、管理しないといけませんし、住まなくても固定資産税などの税金も課かります。そのため相続した空き家はすぐに売却するという人も多いです。
ここでは不動産を相続した場合に支払う２種類の税金について書きます。

不動産を相続したら課せられる「登録免許税」と「相続税」

登記申請時に支払う登録免許税

土地や建物の所在地、面積、所有者の情報を登記簿に登録することを登記といいますが、相続した家や土地などの不動産は所有者が変わるため、所有権移転登記の手続きが必要になります。この登記をする際にかかる税金が「登録免許税」です。相続した不動産は名義変更をしないと売却ができないので、登録免許税は必須になります。

登録免許税の金額
固定資産税評価額×0.4％＝登録免許税

固定資産税評価額は、各市町村が決定するもので毎年、額の見直しが行われています。詳しい評価額は市町村役場で確認ができます。

相続税申告をして支払う相続税

亡くなった人が所有していた財産を、その家族が引き継ぐことを遺産相続といいます。この遺産が一定額を超えると「相続税」の支払い対象になります。
遺産の総額から相続税法で決められている「基礎控除額」を差し引いた金額に相続税が課税されます。

「基礎控除額」の範囲なら相続税はかからない

基礎控除額は下の式で算出できます。

基礎控除額
相続する人の数×600万円＋3000万円＝基礎控除額

言い方を変えると、遺産の総額が基礎控除額の範囲内の金額であれば相続税を払わなくて良いのです。

不動産売却時の消費税について

個人的な資産には消費税がかかる

不動産の種類によって消費税が課税されるものと非課税のものがあります。まず土地は非課税です。一戸建てやマンションなどの建物は課税対象となります。

居住用の自宅や別荘の売却には消費税はかからない

不動産のうち建物は課税対象になりますが、売り主の立場によって課税されるものと非課税になるものがあります。個人が居住用として使用した建物を売却した場合は非課税となります。一方で不動産業者や不動産開発業者が売却する場合は課税対象となります。ここで注意が必要なのは、個人であっても居住用ではない投資用やテナントなどの物件を売却する場合は消費税の課税対象となります。

確定申告は不動産を売却したら必ず行う

不動産を売却したら、譲渡所得があってもなくても必ず確定申告をしなくてはいけません。家や土地に限らず不動産の売買をすると、不動産に関する権利関係などを示す登記情報が税務署に届くようになっています。税務署には不動産の売買があったことがわかっているので、確定申告をしないでいると税務署から通知があります。もし納めるべき税金があるのに確定申告しないでいると脱税したことになってしますので必ず確定申告をしましょう。確定申告をすることで納めすぎた税金があれば戻ってきますので、損をしないためにも手続きをしておきましょう。

譲渡所得がある場合の確定申告

不動産売却で利益が出た場合には、譲渡所得に所得税と住民税が課せられます。その際に必要になる書類を下にまとめました。

【税務署から入手する申請書類】
・確定申告書Ｂ様式
・分離課税用の確定申告書
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

【自分で準備する書類】
・不動産売却時の売買契約書
・不動産購入時の売買契約書
・仲介手数料、印紙税などの領収書

譲渡損失が出た場合の確定申告

不動産を売却して損失が出ることもあります。その場合、一定の要件を満たしていれば不動産を売却した年度に給与などの他の所得と損益通算することができて、税金が安くなるケースがあります。

居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い換え不動産を取得することによって受けられる特例です。

【特例を受けるための要件】
・売却した不動産の所有期間5年以上
・買い替え不動産の床面積が50㎡以上
・前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産
・取得した年の12月31日において残り10年以上の住宅ローンがある
・取得した年の翌年12月31日までの間に居住見込みがある

【税務署から入手する申請書類】
・確定申告書
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除対象となる金額の計算書

【自分で準備する書類】
売却した不動産の関連書類
・登記事項証明書
・売買契約書
・住民票の除票

買い換えした不動産の関連書類
・登記事項証明書
・売買契約書
・年末の住宅ローンの残高証明書
・住民票

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用の不動産を売却した際に譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たすと特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用することができます。

【特例を受けるための要件】
・売却した不動産の所有期間5年以上
・売却の契約を締結前日までの段階で、残りの住宅ローンの期間は10年以上

【税務署から入手する申請書類】
・確定申告書
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除対象となる金額の計算書

税金が安くなる特例や控除を確定申告の前にチェック

不動産を売った際に譲渡所得があった場合、税金が安くなる特例や控除がありますので、確定申告に行く前に、下の3つのケースもぜひチェックしてください。

3000万円の特別控除

居住用の不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3000万円の特別控除の特例を受けることができます。

【特例を受けるための要件】
・自分が居住していた不動産であること
・不動産の買い手と売り手の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではない
・売却した年をさかのぼって2年間にこの特例、もしくは譲渡損失などの特例を受けていない

【自分で準備する書類】
・不動産売却時の売買契約書
・不動産購入時の売買契約書
・仲介手数料、印紙税などの領収書
・住民票除票（売却した不動産の所在地の役所で受け取る）

上の４つの書類を不動産を売却した日から２カ月を経過した後に揃えて、確定申告時に提出してください。

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、軽減税率の特例を利用することができます。この特例は「3000万円の特別控除の特例」と併せて利用できますので、条件に合致する人はさらに税金を抑えることができます。

【特例を受けるための要件】
・売却した不動産を居住用として所有した期間が10年以上

【自分で準備する書類】
・不動産売却時の売買契約書
・不動産購入時の売買契約書
・仲介手数料、印紙税などの領収書
・住民票除票（売却した不動産の所在地の役所で受け取る）
・売却した不動産の特記事項証明書

買い替えの特例

不動産を売却したあとに、改めて居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用することができます。この特例を受ける場合は「3000万円の特別控除の特例」と「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」との併用ができないことを注意してください。

【特例を受けるための要件】
特例を受けるには、売却した不動産・買換えした不動産それぞれ以下の条件を満たしていないといけません。

―売却した不動産―
・売却した年の１月１日において、所有期間が10年以上
・居住期間が10年以上
・売却価格が１億円以下

―買換えした不動産―
・床面積が50㎡以上
・築年数が25年以内または耐震住宅
・土地面積が500㎡以下
・前の不動産を売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産であること

【税務署から入手する申請書類】
・確定申告書Ｂ様式
・分離課税用の確定申告書
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・買換（代替）資産の明細書
・先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
・代替資産の取得期限延長承認申請書

【自分で準備する書類】
・不動産売却時の売買契約書
・不動産購入時の売買契約書
・仲介手数料、印紙税などの領収書
・旧不動産の登記事項証明書
・新不動産の売買契約書など関連書類

考察（まとめ）

不動産売却にかかる税金のうち、確定申告の申請書類の用意や記入を税理士に依頼することができます。税理士報酬の相場は4～5万といわれています。初めての方や時間に余裕のない人は依頼してみるのもいいでしょう。
不動産売却に関係する税金については、いろんな種類の控除や特例があることがわかりました。いずれも、売却する時期や所有した期間が重要になってきますので、売却を検討中の人は、売りたい家が築何年で、自分がどれくらい所有・居住しているかを必ず確認するようにしてください。