家・マンションを損せず売るためのベストなタイミングはある?

「家」はおそらく、個人が売買する商品の中で最も高額な商品の1つです。やっとの思いで購入した家を売るのであれば、わずかな損もすることなく、可能な限り高額で売りたいものですよね。そのためには家・マンションの「売れる時期」と「売るタイミング」を見極めて計画的に売却を進めたいところです。今回は、家・マンションを売る適切なタイミングについて書きたいと思います。

家・マンションが売れる時期を考える

私が家を売却した時は、担当してくれた業者さんに対し、どんな些細なことでもいっぱい質問をしました。家が売れる時期や売り時についても聞いてみたのです。その結果、「家は売りやすい時期がある」という事実を、説得力のある根拠とともに教えてくれました。「もっと早くから知っていれば……」と思ってしまう、貴重な情報ばかりだったのです。

家が流通しやすい時期について

一般的に家やマンションなどの不動産の取引が活発になる時期は、冬から春先にかけてと秋口です。この時期、下記の理由で不動産の需要は高まります。この時期の需要に合わせて家を売るのであれば、10~11月ごろには不動産業者を探し、需要の増加に間に合うよう準備を整えましょう。

冬から春先にかけて

特に2~3月は会社の人事異動による転勤や進学などで家のニーズが高まります。この時期は売却市場の動きも活発になり取引も多くなります。

秋口

9~10月にかけて人事異動の辞令を出す企業が多く、家の流通量は春先に次いで多くなります。

「売れやすい時期」だからといって高く売れるわけではない

住宅が売れやすい時期は確かにあるのですが、だからといって、その時期に高く売れるというわけではありません。「売れやすい時期」は「高く売れる時期」ではないのです。基本的に、季節要因で家が高く売れることはないと心得ましょう。

売主が高く売りたいように、買主だってできるだけ安く、お得に家を買いたいと考えています。どんな時期であれ、適正な価格か、少しでもリーズナブルな価格が付いた物件から売れていきます。結局、売り出し価格は物件の価値に見合った適正な価格を付ける必要があるのです。もっとも、家という商品は高額なので、そう簡単に売れる商品ではありません。そのため、売れやすい時期を狙って売り出すことは非常に大切であることも忘れてはいけないのです。

「損をしない売却」に力を入れてみよう

季節的な要因では家の価格が高騰しないからといってがっかりすることはありません。高値で売って得をするのが難しいのであれば、「損をしないタイミングで売り出す」方針へと切り替えればよいのです。そのためにはまず、自分の売却についてスケジュールをしっかりと定め、どんな買主に狙いを定めるか、売るための戦略を練ることが大切です。

引っ越しを1回で済ますにはどんなスケジュールにすればいいのか? 新居への転入までに売却が間に合わなかったらどうするか? 買取専門の不動産業者に売却したらどのくらいの価格で売れるのかなど、損をしないために調べることはたくさんあります。特に「いつまでに家を売らなければいけない」というタイムリミットがある人の場合、余裕をもって準備を行い、売却までの手順をしっかり把握しておくことが大切で、それこそが損をせずに家を売る「コツ」と言えます。

不動産の売却の手順について詳しく知りたい方は【家・マンションを売るときの査定から引き渡しまでの手順を知る】も参考にしてください。

なるべく多くの不動産業者に査定してもらうことが損しないコツ!

損をせずに売却する最大のポイントは、複数の不動産業者に査定してもらうことです。不動産業者はそれぞれ得意な物件、不得意な物件があるため、可能な限り多くの不動産業者を訪ね、「あなたの持ち家を高く売る自信があります!」と手を挙げてくれる業者を見つけることが大切なのです。

ただ、複数の不動産業者を自分で訪ねて回るのは大変なうえ、時間もかかります。生活圏内にたくさんの不動産業者があるとも限りません。そこで、インターネット上にある不動産業者の査定サービスを上手に活用しましょう。

私が使用したサービスの中では、「イエウール」という2つのサービスがずば抜けてよかったです。どちらのサービスも無料ですし、入力手続きは驚くほど簡単です。わずか2~3分程度ですべての作業が終了しますので、ぜひ、プロが吟味した「あなたの家の価値」をチェックしてみてください。

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不動産の「売れ時」を意識して家・マンションを損せず売る

好奇心旺盛な性格からか、私が家を売る時は自分で本やインターネットで勉強したり、業者さんにいろいろ質問してみたりと、家を売ることに関して何でも知っておこうと心がけました。最終目標である家の売却について、売る時期を悩んでいる人も多いと思います。ここでは私が売却時期について考えたことや、不動産業者さんから聞いた「家を売ってはいけない時期」について書いたので、売却スケジュールを考えるヒントにしてください。

売却時期を決めるための情報を集めよう

家を高く売るためには、社会の動向に目を向けることも重要です。家を買いたい人はどんな時期に増えるのか、購入を決断する人を後押しするのはどんな情報なのか、世の中の動きに目を向けると、家が高く売れる時期と傾向がつかめるようになります。

消費税の税率が変化する時期に注目!

住宅の需要は、消費税の税率が変化する前後に増える傾向にあります。消費税が1%低くなるだけで支払額はぐんと下がり、買主の支出はだいぶ減るからです。反対に、消費税増税が決定した場合、増税前の駆け込み需要も期待できます。2019年10月には消費税率の引き上げが予定されていますので、その際には不動産購入の駆け込み需要にも注目してみましょう。

住宅ローンの金利変化に注目!

金利の変化も不動産の売れ行きを大きく左右します。現在、日銀の低金利政策が続き、その影響によって住宅金利も低くなっていますが、今後、金利が上昇すれば、住宅ローンの利率も上昇することが考えられます。それを嫌って金利上昇前に不動産の需要が増えることも充分に考えられるのです。

金利の変化は経済社会への影響が極めて大きく、ある日突然に変化することはありません。新聞やテレビのニュースなどを欠かさずチェックするだけで、数カ月先の金利上昇をはっきりと予測することが可能になります。

優遇制度の新設や打ち切りに注目!

不動産の購買を後押しするのは、税金や金利だけではありません。買主に有利となる補助金や優遇制度の有無も、家を買うという決断に大きく影響します。買主に有利な制度としては「3000万円特別控除」「軽減税率の特例」「買換え特例」などがありますが、これらの制度が打ち切りになるとわかれば、打ち切り前に需要が伸びるため、そのタイミングは狙い目となるでしょう。特に「買換え特例」は平成31年12月31日までという期限があります。こうした制度の打ち切りや新設を把握するため、不動産情報誌などを継続的にチェックしましょう。

家を売ってはいけない時期もある

家を売りやすい時期もあれば、家を売ってはいけない、売り出し時期をずらしたほうがいいタイミングもあります。

市場に新築物件が多いときは売らない方が良い

家を探している人は、比較検討のため新築・中古を問わずたくさんの物件情報をチェックします。その中で、自分の理想とする物件が2件以上あった場合、400万~500万円くらいの差であれば中古物件よりも新築物件を選ぶ傾向にあります。市場に新築物件が多いと中古物件はどうしても目が届きにくくなり、安く売りに出さないと売れないという状況に陥りやすくなります。

新築後から3年は売るのをガマン

新築物件は売りやすいのですが、購入価格より確実に2~3割ほど低い価格になってしまいます。また、一戸建ての場合は新築後3年間、マンションの場合なら5年間は固定資産税が安くなっています。よほどの事情がない限り、新築物件の即時売却はおすすめできません。

税金の控除から家・マンションを売る時期を考える

家の売却は「早く売るのが絶対」とは限りません。ほんの数か月待つだけで、税金の控除を受けられたり、特例制度が利用できたりすることがあるのです。

不動産売却時に課せられる税金について詳しく知りたい方は【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】を参考にしてください。
※家を売ったときに得られる売却益(譲渡所得)が3000万円以下の場合や、不動産を購入した時の価格よりも安い金額で売却した人には税金はかかりません。

家の所有期間で税率が変わる「譲渡所得税」

家を売ったことによって得られた利益(譲渡所得)が3000万円以上の場合や、家を購入した金額よりも高い価格で売却できた場合には、その利益に対して課税がされます。ただし、所有していた期間によって税率が変わるため、自分の家を所有していた期間がどのくらいか、しっかりと把握してください。譲渡所得税の場合、所有期間が5年以下の場合は【所得税30%、復興贈与税2.1%、住民税9%】となりますが、5年超であれば【所得税15%、復興贈与税2.1%、住民税5%】となります。税額にして2倍以上も異なります。

短期譲渡所得

家の所有期間が5年以下の場合は【所得税30%、復興贈与税2.1%、住民税9%】

長期譲渡所得

家の所有期間が5年超の場合は【所得税15%、復興贈与税2.1%、住民税5%】

「買い替え特例」で課税の持ち越しが可能

家を買い替える場合、売却の際に得た金額より買い替えた家の購入金額の方が大きければ、家の売却で得た金額に課税がされない「買い替え特例」という制度が利用できます。これは非課税になるのではなく、次回の売却まで課税を持ち越すことができる制度で、家の売却で得た利益にかかる税金の負担を軽減してくれます。居住期間の通算が10年を超えていれば買い替え特例が使えるので、通算居住期間が9年以上あるのであれば、もう少し待って買い替え特例の利用を検討してみるといいでしょう(買い替え特例は平成31年12月31日まで)。

税金の特例について買う人が不利になる場合

家を売る側には関係はありませんが、購入する人に関係する税金の特例についてもまとめました。築20年を超えた一戸建て、築25年を超えたマンションを購入する場合は税金の特例の多くが利用できなくなります。築20年の一戸建て(マンションは築25年)を購入する上で、買う側のデメリットが増えてしまうので、購入希望者は少なくなると予想できます。

築20年の一戸建て/築25年のマンションを購入する際に適用除外となる税金の特例
登録免許税の軽減措置
不動産所得の軽減措置
住宅ローンの特別控除

家を売却するなら築10~20年がおすすめ

税金の控除や特例を考慮した場合、家を売却するタイミングは築後10~20年未満が良いといえます。ちなみに法律上で財産を評価する場合、建物の耐用年数は木造が22年、マンションは47年となっています。

考察(まとめ)

家を売るためにはしっかりと準備期間をとって、損しない売却時期を見極めることが重要ですね。景気が良くなるタイミングや住宅ローンの金利が安くなる時期は、専門家じゃないと予測もつきませんが、自分の家の築年数を把握することで税の控除や特例が受けられるようであれば、それを利用しない手はありません。

家は大切な財産ですから、急がず、焦らず、事前にスケジュールを立てて計画的に販売活動を行うことが、妥協しない売却につながるのではと思います。

高く家を売るコツは「不動産会社選び」にあり!

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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