家・マンションを損せず売るためのベストなタイミングはある?

私が「家を売ろう」と決めてから実際に売却の手続きが完了するまでには、半年以上の時間がかかりました。売ろうと思っていた家にまだ住宅ローンが残っていたので、それを返済するためのお金を工面したり、自分でも売却についての勉強をしたり、査定の依頼をしたり、お部屋の掃除をしたりetc…と何をしたかあげればキリがありませんが、冬からいろいろな準備を始めて、次の春には家も売却できて晴れて新居での新生活をスタートすることができました。
「家は一生の買い物」と言われるような高額な商品なので、少しでも損せずに売りたいものですよね。そのためには家・マンションの「売れる時期」や「売る時期」を見極めて計画的に進めたいところです。今回は、家・マンションの売れる時期や売る時期について書きたいと思います。

家・マンションが売れる時期を考える

私の家の売却を担当してくれた業者さんには、どんな些細なことでもいっぱい質問をしました。家が売れる時期や売り時についても聞いてみたのですが、「家をいつ売るのか」考えることは、家を損せずに売るために需要なテーマかもしれません。ここでは私が不動産業者さんから聞いた話をもとに、家・マンションが「売れる時期」についてまとめました。

家が流通しやすい時期について

一般的に家やマンションなどの不動産の取引が活発になる時期は1年に2回あるといわれています。

冬から春先にかけて

特に2~3月は会社の人事異動による転勤や進学などで家のニーズが高まります。この時期は売却市場の動きも活発になり取引も多くなります。

秋口

9~10月にも人事異動の辞令を出す企業もあるので、家の流通は春先に次いで多くなります。

家・マンションが高く売りやすいタイミングはある?

春先や秋口は不動産の取引が活発になるため、他のシーズンに比べると物件が売れやすくなるという状況がありますが上にも書いたとおり、「家が売れる時期=家が高く売れる時期」ではありません。家やマンションが高く売れるタイミングがあるとすれば、景気が良くなったり、銀行などの住宅ローンの金利が安くなる時に家の需要も高まって家が高く売りやすくなるといえます。ただ景気の動向と住宅ローンの金利についてはタイミングを予測することはとても難しいです。

「家が売れる時期=高値で売れる時期」ではない

春先や秋口は不動産市場の動きが活発になり、取引が多くなるという状況があります。しかし、かならずしも家が売れる時期=高く売れる時期ではありません。家の価格に関しては買う側もかなりシビアに判断します。適正な価格か、少しでもリーズナブルな価格が付いた物件から売れていきます。
不動産の取引が活発になる春先・秋口だからといって、高めに売ろうとしても効果はありません。どんなシーズンであっても売り出し価格は物件の価値に見合った適正な価格を付ける必要があります。

余裕を持った家の売却スケジュールを立ててみる

不動産の売却にかかる期間は平均で3~4ヶ月といわれています。物件とその売り出し価格によっては、売り出し後すぐに売れる家・マンションもありますし、1年たっても売れない場合もあります。家の売却にかかる期間はできる限り長めに見ておいた方が良いでしょう。短く見積もっても家を売りたい時期から逆算して半年以上前にはスケジュールを立ててみて、そこから準備を始めることをおすすめします。
家の住み替えが目的で売却を希望する人も多いですが、その場合は、購入と売却の両方を進めることになります。両方を効率よく進めていくためには、半年以上前から計画をたてて準備をしておく必要があります。時間がないと「いつまでに家を売らなければいけない」というリミットのギリギリに売却することになってしまい、どうしても不本意な値下げをしないと買い手がつかない状況も考えられます。そうした事態を防ぐためにもなるべく余裕をもって売却の準備をしましょう。
不動産の売却の手順について詳しく知りたい人は「家・マンションを売るときの査定から引き渡しまでの手順を知る」も参照してください。

不動産の「売れ時」を意識して家・マンションを損せず売る

好奇心旺盛な性格からか、私が家を売る時は自分で本やインターネットで勉強したり、業者さんにいろいろ質問してみたりと、家を売ることに関して何でも知ろうと心がけました。最終目標である家の売却について、売る時期を悩んでいる人も多いと思います。ここでは私が売却時期について考えたことや、不動産業者さんから聞いた「家を売ってはいけない時期」について書いたので、売却スケジュールを考えるヒントにしてください。

売却時期を決めるための3つの「知る」

自分の大切な家を売るのですから、なるべく損をせず希望にかなった金額や条件で売却したいとみんなが考えると思います。そのためには、まず売り手である自分を知ることから始めましょう。家を売りたい理由や家を売りたい時期、売却の条件を自分ではっきり理解することも重要です。不動産業者へ売却を依頼するときに、自分がどうしたいのかをはっきり相手に伝えることができないと業者さんもどんな販売活動をすれば良いのかイメージできません。家を売るということは不動産業者との共同作業でもあるので、自分の意志を具体的に担当者に伝えるようにしましょう。それがイメージできたら下の3つの項目についてもしっかりとチェックしてください。

自宅の特徴を知る

まずは周辺の環境も含めた自宅の特徴を知りましょう。広さや築年数、部屋の数は言うまでもありませんが、駅までのアクセス、日当たり、自宅周辺にある施設(病院や学校、商店など)など住んでいた人にしかわからないことは買い手にとっても家を決めるうえで重要な情報です。

マーケティングをして需要を知る

自宅の特徴を細かく知ることで、「どんな人なら買ってくれるか」という買い手のことがイメージしやすくなります。家の特徴によって、ファミリー向けなのか単身者向けなのか、若い人向けかシニア向けか、会社員か自営業者かといった買い手のイメージも変わってきますし、自宅かセカンドハウス利用かといった需要も変わってきます。自宅の特徴にあったターゲットを想定することが大切です。
またイメージした買い手が家の購入を検討する時期を予測することも必要です。

■家の購入を検討するシーンの参考例
会社員→転勤シーズン(春先、秋口)
20~30代→独立、結婚
ファミリー→子どもの成長や進学のタイミング(春先)
シニア→リタイアを機に

世間を知る

過去を振り返ると、景気の動向、金利動向、税制の変化とともに、不動産の市場動向は大きく変化してきました。たとえば消費税の増税が迫ったとき、住宅ローンが低金利になったときには、住宅購入意欲が高まり不動産市場が活性化しました。また増税に伴う住宅購入支援策として、住宅ローン控除の対象額が引き下げられたこともありました。このように政治や経済状況の変化も市況をつくる要因になっています。社会の動向をチェックすることも売り時を判断するための重要な行動です。

家を売ってはいけない時期もある

家を売りやすい時期もあれば、家を売ってはいけない、売り出し時期をずらしたほうがいいタイミングもあります。

市場に新築物件が多いときは売らない方が良い

家を探している人は、比較検討のため新築・中古を問わずたくさんの物件の情報をチェックします。買い手は自分の理想とする物件と似た家があるときは400万~500万円くらいの差であれば中古物件よりも新築物件を選ぶ傾向にあります。また新築物件が多いとどうしても中古物件は目に届きにくいために、安く売りに出さないと売れないという状況にもなってしまいます。

新築後から3年は売るのをガマン

新築物件は市場の価格相場よりも高い価格が設定されています。すぐに売りに出してしまえば、販売価格は2~3割ダウンすることが考えられます。また一戸建ての場合は新築後3年間、マンションの場合なら5年間は固定資産税が安くなっています。よほどの事情がない限り、この時期に家を売るのはおすすめできません。

税金の控除から家・マンションを売る時期を考える

転勤や子どもの進学、離婚のような差し迫った理由がない限り、家を売却するには慎重にタイミングを計った方が良いです。私の場合は転勤のように「いつまでに引越しをしないといけない!」という状況ではなかったので、比較的に時間をかけて家を売ることができました。家の売却は、「早く売るのが絶対」とは限りません。ほんの数か月待つだけで、税金の控除を受けられたり、特例制度を使うことができるのです。
不動産売却時に課せられる税金について詳しく知りたい人は「家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ」を参照してください。
※家を売ったときに得られる売却益(譲渡所得)が3000万円以下の場合や不動産を購入した時の価格よりも安い金額で売却した人には税金はかかりません。

期間で税率が変わる「譲渡所得税」

家を売ったことによって得られた利益(譲渡所得)が3000万円以上の場合や、家を購入した金額よりも高い価格で売却できた場合には、その利益に対して課税がされます。

短期譲渡所得

家の所有期間が5年以下の場合は譲渡所得税の税率は39%です。

長期譲渡所得

家の所有期間が5年超の場合は譲渡所得税の税率は20%になります。

「買い替え特例」で課税の持ち越しが可能

家を買い替える場合、売却の際に得た金額より買い替えた家の購入金額の方が大きければ、家の売却で得た金額に課税がされない「買い替え特例」という制度があります。これは税金の支払いを免除するものではなく、課税を持ち越すことができる制度です。家の売却で得た利益にかかる税金の負担を軽減してくれます。居住期間の通算が10年を超えていれば買い替え特例が適用されます。

税金の特例について買う人が不利になる場合

家を売る側には関係はありませんが、購入する人に関係する税金の特例についてもまとめました。築20年を超えた一戸建て、築25年を超えたマンションを購入する場合は適用されなくなる税金の特例が増えてしまいます。築20年の一戸建て(マンションは築25年)を購入する上で、買う側のデメリットが増えてしまうので、購入希望者は減ってしまうといえるでしょう。

築20年の一戸建て/築25年のマンションを購入する際に適用除外となる税金の特例
登録免許税の軽減措置
不動産所得の軽減措置
住宅ローンの特別控除

家を売却するなら築10年~20年がおすすめ

税金の控除や特例を考慮した場合、家を売却するタイミングは築後10年~20年未満が良いタイミングといえます。ちなみに法律上で財産を評価する場合、建物の耐用年数は木造が22年、マンションは47年となっています。

考察(まとめ)

家を売るためにはしっかりと準備期間をとって、損しない売却時期を見極めることが重要ですね。景気が良くなるタイミングや住宅ローンの金利が安くなる時期は、専門家じゃないと予測もつきませんが、自分の家の築年数を把握することで税の控除や特例が受けられるようであれば、それを利用しない手はありません。
また家は大切な財産ですから、急がず、焦らず、事前にスケジュールを立てるなど、計画的に販売活動を行うことが、妥協しない売却につながるのではと思います。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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「家売るオンナ」サンチー不動産同盟