2019.08.222020.01.24

家やマンションは売るのと貸すのとどちらがお得?注意点を解説

sell? lease?

家を売ろうと考えたとき、「売るのと貸すのとどっちが得なのか」気になる方は多いのではないでしょうか。家を「売る」のも「貸す」のもどちらも一長一短があり、一概にどちらが得と言えるものではありません。では何を決め手として判断すればいいのでしょうか。ここでは、家を「売る」と「貸す」のそれぞれのメリットやデメリット、選択する際のポイントを解説します。

家を「売る」or「貸す」で悩んでいるときに注意すること

家を「売る」にしても「貸す」にしても、それぞれにメリットとデメリットがあります。どちらか一方に最初から決めて行動する前に、売るときや貸すときの注意点についてチェックしてみましょう。特に家を貸す場合は住宅ローンが残っているというだけで、一気にハードルが高くなるので、事前に下記の点について必ず確認してください。

大きな金額か、毎月の収入か。どんな収入を得たいかイメージする

家やマンションを売るか貸すかで悩んでいるときは、まず売ることもしくは貸すことでどんな収入が得られるのか、どちらの収入を優先すべきなのかを考えてみます。

一度にまとまった収入を得たいなら「売る」

家やマンションを売ることで、一度にまとまった収入が得られます。家の買い替えなどで新居の購入資金にすることもできますし、住宅ローンの残債がある場合なら、その金額で一括返済がしやすくなります。売却金額の用途が決まっている場合や売却金額がないと実現できない目標がある場合は、売却を目指すべきでしょう。

継続的な収入がほしいなら「貸す」

家やマンションを貸した場合、もし入居者が見つかれば、家賃が不労所得として入ってきます。ただし、1棟しか所有していない場合は、自分自身の住所も用意しなければなりません。また、入居者がいなければ家賃収入をあてにすることはできません。

住宅ローン返済中の家は売れる? 貸せる?

家やマンションを購入する場合、ほとんどの人が銀行などから住宅ローンを借りていると思います。この住宅ローンが支払い終わっていない場合、売却時にはそれほど問題にはなりませんが、貸し出す場合には大きな障害となるのです。この点について解説していきます。

住宅ローン返済中の家を売る場合

住宅ローンの返済中でも、家を売ることはできます。しかしそのためには、住宅ローンを完済し、売る家の「抵当権」を抹消する必要があります。

詳しくは「住宅ローン残債のある家やマンションは売却できる?注意点は?」を参考にしてください。

住宅ローン返済中の家を貸す場合

住宅ローン返済中の家を貸す場合、まず住宅ローンを借りている銀行の承認が必要です。銀行は借主である名義人が家に住むことを条件として、住宅ローンを融資しているからです。

住宅ローン返済中の家でも賃貸が認められるケースは、海外もしくは国内で通勤が難しい地域への「転勤」です。数年以内に戻れる可能性が高い転勤の場合は、銀行の承諾を得て家を貸せる可能性が高くなります。銀行によっては、転勤の事実を証明する書類(辞令や在職証明など)や、転勤先の住民票などの提出が求めてられます。

銀行に内緒で家を貸した場合、それがバレてしまうと契約違反となり、住宅ローン残債の一括返済を求められることがあります。家を貸したい場合は、まず銀行に相談しましょう。

仕事と賃貸経営を両立できる?

普段は会社員や自営業などをしながら、副業として賃貸経営をしている人も多くいます。ここからは自分の家を貸し出して賃貸経営する場合、何が必要で、何をすればいいのか、基本について解説します。

賃貸経営にはどんな作業があるのか

賃貸経営の業務は主に「住む人の募集」「家賃の集金」「建物の維持管理」の3つです。この3つの中で継続的に行う必要があるのが「建物の維持管理」です。入居前や退去後のハウスクリーニング、設備のメンテナンス、補修や交換など、たとえ入居者がいなくても行う必要があります。建物の維持管理ができていないと借り手が見つからなかったり、入居後に借主からクレームが来たりする可能性もあります

賃貸経営は不動産管理会社の力を借りよう

賃貸物件の管理は不動産管理会社に委託するのが一般的です。管理を委託する場合は管理費用を支払うことになりますが、入居者からの家賃回収や退去後の清掃、リフォーム、入居者からの問い合わせ、クレーム対応などの業務を請け負ってくれます。費用は月額、家賃の5%程度というところが多いようです。

家を売るとき・貸すときの出費や税金について知っておく

家を売る場合と貸す場合では、必要コストがどのくらい異なるかについてまとめました。家の売却でかかる税金について、詳しくは「家・マンション売却でかかる税金はいくら?確定申告の注意点は?」を参考にしてください。

家を売る 出費 不動産仲介手数料 不動産の売買や賃貸の際に仲介してくれた不動産業者に支払うお金
抵当権抹消費用 不動産の抵当権抹消登記手続き司法書士に依頼した場合にかかる費用
住宅ローンの返済 住宅ローンの残債がある場合はその金額を一括返済
事務手数料 住宅ローンを繰り上げ返済する際の手数料
税金 印紙税 売買契約書に貼る収入印紙の代金
登録免許税 不動産1物件につき1000円(建物+土地の場合は不動産が2物件なので2000円)
譲渡益課税(所得税・住民税) 購入したときよりも不動産が高く売れた場合に課せられる税金
家を貸す 出費 不動産仲介手数料 不動産の売買や賃貸の際に仲介してくれた不動産業者に支払うお金
初期費用 物件のクリーニング代や壁紙の張替え、畳やふすまの張替えにかかる費用
管理費用 不動産管理会社に物件の管理を委託した場合、賃料の5%~10%を不動産管理会社へ支払う(貸し主自らが管理する場合も費用がかかる)
税金 所得税 不動産賃貸で得た所得にかかる税金

家を「売る」or「貸す」のメリットとデメリット

RENT? BUY?
「費用や出費を考えても、まだ決めかねている」という人のために、さらに踏み込んで、家やマンションを売る場合と貸す場合のメリットとデメリットをお伝えします。特にデメリットに関して「売る」と「貸す」では大きな違いがあります。

家を売るメリットとデメリット

メリット1 :売却代金が得られる

家に買い手が付き売買契約を結ぶことができれば、売却代金という大きなお金を手にすることができます。住宅ローンの返済や、家を買い替える場合の資金としても活用できます。

メリット2 :不動産の維持に必要な経費がなくなる

家の修繕費用やマンションの管理費など、不動産を維持・管理するための継続的な支出が不要になります。

家を貸すメリットとデメリット

メリット1: 定期収入が得られる

家を賃貸物件として他人に貸すことで、毎月決まった額の家賃収入が得られます。礼金などを設定している場合には、借主が入居する度に不動産業者と折半した金額が入ってくることもあります。

メリット2: 金利や固定資産税が経費として認められる

家を貸すという「事業」として認められるので、固定資産税などは経費になります。また、貸し出し物件の住宅ローンを返済中であれば、その住宅ローンの金利分も経費として計上できます。

デメリット1: 初期費用がかかる

家を他人に貸す場合、家が汚れていたり、故障していたりする箇所があれば借り手がつきません。必要に応じて部屋の壁紙やふすま、畳の張替え、ハウスクリーニングをする必要があります。これには数10万円程度の費用がかかりますし、場合によっては100万円以上の費用がかかることもあります。

デメリット2: 空室のリスクがある

家の借り手が見つからない場合は、家賃収入がゼロになります。一度入居者が決まっても、その入居者が別の家に引っ越した場合、次の入居者が見つかるまでの家賃収入はゼロになります。また、住宅ローンの返済が続いている場合は返済分の出費で赤字になってしまいます。

デメリット3: 入居者のトラブルへ対応が必要

「トイレの水が詰まった」「給湯器が故障した」など、入居者が遭遇する貸家でのトラブルに対応する必要があります。不動産管理会社に業務を委託した場合、代わりに請け負ってもらえますが、家賃の5%程度の管理費を支払う必要があります。

デメリット4:二重ローンの許可が下りない可能性がある

住宅ローンの残った自宅を賃貸物件として貸し出し、新たに家を購入して新居とする場合、住宅ローンを二重に組む可能性が高まります。二重ローンは、銀行がOKをしない可能性が高く、結果的に二重ローンが組めないことが多いです。

状況別 こんな時は家を売る?or貸す? どっちがお得?

家やマンションを売るか、貸すかで悩んでいる人にとって、もっとも重要なのは「どちらが金銭的に得なのか?」という点だと思います。ここからは、売ることと貸すことのどちらが得なのかをシミュレーションしてみます。

今空き家がある場合は売る?or貸す?

両親が高齢のため同居し、実家が空き家になったというケースは少なくありません。こうした例のほかにも、空き家は日本中に増え続けており、売却するか、貸し出すかで悩む人は数多くいます。

ここでは、空き家になった実家は売るのか貸すのか、どちらの方が得なのかを考えていきます。なお、空き家の税金対策については「空き家の固定資産税が6倍に?税金が上がるケースと対策まとめ」も参考にしてください、

まずは売る場合と貸す場合の価格相場を調べる

自分の家やマンションと似た物件が、どれくらいの価格で売れるのか、どのくらいの金額で賃貸されているのか相場を確認します。売却価格の調べ方は「家の資産価値はいくら?家の価格相場を自分で簡単に調べる方法」を参考にしてください。

賃貸価格も売却価格と同じ方法で調べることができます。その場合、売買サイトではなく賃貸サイトをチェックしてください。

査定をしてもらい売る場合と貸す場合の価格を知る

自分の家の売却価格と家賃の相場がつかめたところで、不動産会社に査定を依頼してみましょう。査定は複数の業者に依頼するのがポイント。複数の査定額を比較することで適正価格が見えてきます。また、その際に賃貸も検討していることを不動産会社に告げると、賃貸の場合の賃料なども査定してくれます。
査定に関することや不動産業者の選び方については「家の査定はどこをチェックしている?評価ポイントと注意点」や「家やマンションを高値で売却する不動産会社の選び方と注意点」を参考にしてください。

空き家は売るべきか、貸すべきか

「将来住むかどうかわからないけど、念のため持っておきたい」という考えで、空き家を所有し続けている人も多いと思います。ただ、空き家の維持にはかなりのコストがかかるので、使う予定が具体的に決まっていないのなら、思い切って売却するのも手です。

一戸建ては借り手が少ない

一戸建ての賃貸物件は、築年数が古くなるほど需要が減ります。そのためか、一戸建てとマンションを比較した場合、賃貸物件はマンションの方が圧倒的に多いです。持ち家が一戸建ての場合は、売る方をメインに考えておきましょう。

転勤して今の家に住めなくなったときは売るべき? 貸すべき?

住宅ローンが残っている場合、家を貸すためには金融機関の承認を得る必要がありますが、転勤などで数年程度家を離れる場合、金融機関からの承認が得やすくなります。「せっかく家を買ったのにすぐ転勤になってしまった」という人は、貸し出すことを検討してみましょう。

転勤が終わった後、すぐに元の家に住めるとは限らない

転勤の間だけ家を貸したいと考えた場合、転勤から戻って来たときにどうするかを考えておきましょう。入居者は、転勤が終わったタイミングと同時に出て行ってくれるとは限らないからです。新築同然で賃貸に出して高い賃料を得ながら安アパートに住めば、住宅ローンを賃料で相殺し、わずかな収入が得られますが、家族がいれば安アパートに住み続けるわけにもいかないはずです。また転勤が終わった後、再び転勤の可能性があるかどうかも考慮しておくべきです。何度も繰り返して転勤する可能性があるならば、思い切って売却を考えたほうがいいかもしれません。

住宅ローン控除にも注意

住宅ローンを利用している人の多くが、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けていると思いますが、賃貸に出すと住宅ローン控除を受けられなくなるので注意してください。住宅ローン控除は、控除を受けたい本人が住むことを前提に控除されます。そのため、転勤や引っ越しで持ち家を誰かに賃貸した場合は控除が打ち切られます。住民票や公共料金の請求書などから居住実績の有無が判断され、簡単にばれてしまいます。

まとめ

家やマンションは売るのも貸すのも、それぞれメリットとデメリットがあります。重要なのは、個々の経済状況やライフプランに合っているかどうかです。いずれにしても、家は大きな額の資産ですから、後悔のないように活用方法を慎重に判断しましょう。

家を高く売るコツは
「不動産会社選び」にあり!

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