家やマンションの売却前のリフォームはした方が高く売れる?その真偽と線引きを見極める

築年数が15年、20年と古くなってきた家やマンションは、なかなか思う金額で売れなくなってきます。そういった場合、リフォームを検討する大家さんが多いのですが、リフォームによって家が高く売れるようになるかどうか、気になるところですよね?

古びた洗面台やお風呂、キッチンの換気扇など、ちょっとリフォームしただけですぐに100万円以上かかってしまいますが、それで採算がとれるのでしょうか?

高く売るためのリフォームはアリか?ナシか? この問題には多くの人が迷っているようです。このページではっきりと結論を出したいと思います。

リフォームしてからの方が高く売れるのは本当か?

築年数の古い家やマンションの場合、リフォームして見栄えを良くすれば売れやすくなりそうな気がするものです。しかし、多くの不動産業者はリフォームを勧めません。その理由を説明していきます。

費用をかけた分だけ高く売れる…わけではない

築年数の古い家・マンションを購入しようとしている人の多くは、なるべく安く買い、自分好みのリフォームやリノベーションに費用をかけたいと考えています。

仮に100万円をかけてリフォームを行い、その金額を上乗せして売り出したとしても、買主がそのリフォームを気に入らなければ購入してもらえないのです。また、築年数の古い家を探す買主にとっては安さも重要な選択基準となります。そのため、リフォームの費用は価格に上乗せしにくいという場合がほとんどです。

リフォームしてから売るメリットとデメリット

「売る」ためだけにリフォームをすることの、メリットとデメリットを比べてみます。

【メリット】
・古びた状態がきれいになるので、見た目はよくなる。
・買主にリフォームの手間がなくなり、すぐ生活が始められる。
・広告で「リフォーム済み」とアピールできる。
【デメリット】
・リフォームの費用を価格に上乗せしにくい。
・リフォームが買主の好みに合わなければ購入対象から外れる。
・自分でリフォームしたい人は興味を示さない。

リフォームに悩んだら自分だけで判断せず、まずは不動産会社の担当者に相談してください。数多くの売却物件を手掛けた経験に基づいたアドバイスがもらえるでしょう。

リフォームと修繕は違います。修繕は絶対に必要です

家を売りに出すとき「どうせリフォームするだろうから」と、壊れたものをそのままにしておいてはいけません。リフォームと修繕はまったく違います。リフォームとは、古くなった設備や内装をきれいにする作業で、老朽化したものを新しくするイメージです。

一方、修繕は壊れた箇所や機能を回復する作業です。普通に考えて、壊れているものを買いたいという人はいません。きっちりと修理をし、使える状態にして売り出しましょう。修繕をケチっても、損壊箇所があれば必ず値下げを要求されます。隠したまま売ることができても、売主には「瑕疵(かし)担保責任」が生じます。先に修繕を済ませたほうが、売主にも買主にも良い結果を生むのです。

「瑕疵担保責任」については【不動産の瑕疵担保責任とは|売る前に知っておくべきリスク範囲と期間】を参考にしてください。

どんな家にリフォームが必要か?

リフォームの費用は売却価格に上乗せしにくいというのであれば、いっそのこと一切のリフォームをしないほうがいいのかといえば、そんなことはありません。古い家は現在の建築基準に適合していないものが多く、それが問題となることもありますし、あまりにも見栄えの悪い家は、どんな買主であっても第一印象が悪くなるものです。では、どんな状態だとリフォームが必要になるのかをチェックしていきましょう。

家やマンションの建築年数をチェック

古い家の場合、現在の建築基準に合っているかどうかを最初に確認してみましょう。建設当時の建築基準に適合していたものの、その後の法改正などで適合から外れてしまった物件は「既存不適格物件」と呼ばれます。既存不適格物件をそのまま販売しても法的に罰せられることはありませんが、以下の点に注意してください。

既存不適格物件の注意点

・耐震基準など、現在の基準に適合していない場合、買主がローンを組めない場合がある。
・増改築や建て替えを行う場合、現在の建築基準に適合させなければならない。
・現在の建築基準に適合していないにも関わらず「適合している」と嘘をついて販売した場合、売主に瑕疵担保責任が発生する。

建築基準への適合に関しては、不動産業者の調査に対し、誠意を持って対応してください。ろくに確認もせずに「適合している」などと答えてしまわないように注意しましょう。現在の建築基準に適合していないのに「適合している」と偽って売却すると、「瑕疵担保責任」が生じます。

設備の耐久年数で必要かを判断する

家の価値は10年でゼロになるといわれています。しかし、だからといって住めなくなるわけではありません。

クロスなどのリフォームが必要になってくるのは10年目からですし、キッチンやトイレなど水回りも、普通に使用していれば15年程度は問題が生じることはほぼありません。

下記の表は、一般的な設備の耐久年数であり、中古物件のリフォームの目安になります。破れたり壊れたりということがなければ、築15年目以内の物件ならリフォームは特にしなくても良いと判断できますが、室内のカーペットやクロス壁紙、外装の金属塗装などは見栄えが悪いと買主の印象を損なうため、あまりにも劣化している場合はリフォームを考えてみましょう。
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売るための手段としてのリフォーム

リフォームをした物件は「リフォーム済み」と広告に記載し、「手間がかからずにすぐ住める家」を探している層に対してアピールすることができます。安く買って自分でリフォームしたい買主を狙うのであればリフォームをせずに売り出し、手間がかからずにすぐに住める家を探している買主を狙うならリフォームを行ったほうがいいということになります。どちらがいいかは、首都圏か地方か、商業地域周辺かなど、環境によって変わりますので、不動産業者に相談してみるといいでしょう。

築年別のリフォーム予算をチェック

では実際にリフォームした場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。以下に、一戸建てとマンションそれぞれの平均的なリフォーム費用をまとめました。これだけの費用を価格に上乗せして売ることができるかどうか、十分に検討した上でリフォームを行ってください。

築年別・リフォームの予算とその内容

※あくまでもモデルケースです。家やマンションの状況や大きさにより変動します。

築年数 マンション
(専有面積70㎡・6畳和室あり)
一戸建て
(建物面積100㎡)
10年 約3万円
・畳の表替え 3万円
約3万円
・畳の表替え 3万円
15年 約135万円
築10年の費用3万円に加え…
・クロス交換 42万円
・給湯器の交換 15万円
・洗面台交換 10万円
・ユニットバス交換 65万円
約253万円
築10年の費用3万円に加え…
・クロス交換 50万円
・給湯器の交換 20万円
・洗面台交換 10万円
・バスタブの交換 80万円
・外壁塗装 75万円
・屋根の補修 15万円
20年 約250万円
築15年の費用135万円に加え…
・キッチン交換 60万円
・トイレ本体の交換 10万円
・フローリング工事 45万円
約358万円
築15年の費用253万円に加え
・キッチン交換 60万円
・トイレ本体の交換 10万円
・フローリング工事 35万円
25年 約250万円
築20年の費用と同様
約538万円
築20年の費用358万円に加え…
・柱の補修・点検工事 180万円(耐震用補修工事)

上記の表を見ると、リフォームにはかなりの費用が必要だとわかります。

しかし、売却を成功させるためには、大規模なリフォームでなくてもいいのです。買主にアピールできる効果的なリフォームは何かを考え、なるべくコストをかけずに家の見栄えをよくすることが重要となります。

水回りのリフォームはかなり有効

女性は水回りに敏感です。洗面台にひびが入っていたり、トイレに黒ずみがあったりする場合は、リフォームをすると印象がアップします。ただしこの場合も、パーツの交換程度にしておく方が良いです。

金額は洗面台の交換で10万円前後、温水洗浄便座への交換が5万円前後です。

リフォームではなく、ハウスクリーニングという選択も

リフォームするほどでもないけれど、自分で掃除するだけではあまりきれいにならない…という場合、ハウスクリーニングをお願いするという方法もあります。

業者により料金はさまざまですが、一般的にキッチン(換気扇掃除のぞく)と洗面台、トイレのクリーニングをお願いして、約3~5万円程度です。室内すべてをクリーニングしてもらう場合、マンションなら10万円前後、一戸建てなら12万円前後です。

ただし、業者により価格にかなりの開きがあるので、「ハウスクリーニング+自分のエリア」で検索し、料金も比較しながら検討してください。リフォームをするより格段に価格を抑えることができます。

「リフォーム代金○○万円負担します!」も効果的

築年数が古く、リフォームした方がいいとは思うけど「どこをどうリフォームすればいいのかわからない」という場合は、「リフォーム代金を○○万円負担します!」と広告するのも効果的です。

例えば、200万円の予算でリフォームを行い、1500万円で売り出すのであれば、リフォームせずに1500万円で売り出しましょう。そして買主には「リフォームの費用を200万円まで負担します」と広告するのです。

「リフォーム済み」とするより、買主が自分の好みでリフォームできるお得感も出せますし、買主が「リフォームしない」という場合は、200万円を値引きして1300万円で売却してもいいでしょう。売主と買主、どちらにもメリットがあるといえます。

「大切に使っていました」という姿勢が大事

築年数の古い家は、築浅(築年数が浅い)の物件より売れにくいのは事実です。しかし、古民家や町家のように、ずっと大切に使っていた雰囲気が漂う家には、新しい物件には感じられない魅力があるものです。

リフォームをすることを考えるより、まずはきっちりと隅々まで掃除ができているか確認してください。一戸建てであれば、柱や敷居、鴨居、床の間などもワックスやサンドペーパーをかけ、木の温もりが伝わるようにしてください。

不用なものはこれを機会に処分し、すっきりとした空間を演出します。内覧者が訪れたとき、「この家は大切にされているから買っても安心」と思ってもらえることが大切です。

まとめ

はっきり言ってしまうと、リフォーム費用をかけたからといって、その分家が高く売れるわけではありません。リフォームして物件の価値を上げようとするより、リフォーム費用分を値引きする方が購入希望者には喜ばれますし、家も売れやすくなると考えられます。

ただし、喫煙などで築年数以上に汚れている場合や、ペットによる噛み傷やひっかき傷などが目立つ場合は、簡単なリフォームを行った方がいいでしょう。

まずは自分できれいに掃除をし、それでも落ちない汚れなどがあれば、専門業者にハウスクリーニングを依頼してみてください。リフォームを検討するのは、それからでも遅くありません。そして、リフォームする場合は、必ず不動産業者の担当者に相談してから行ってください。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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