2019.08.222020.01.24

不動産買取業者のメリット・デメリットは?相場より得するコツ

不動産買取業者のメリット・デメリット

家を売る方法には大きく分けて「仲介」と「買取」があります。「買取」は不動産業者が直接物件を買い取るので売却までスピーディーな反面、「相場より売却価格が安い」といわれていますが、実際のところはどうなのでしょうか。今回は不動産買取のメリット・デメリットをはじめ、買取でできるだけ高く売るコツをご紹介します。

「買取」なら早く確実に売却できる

不動産会社の中には「仲介」をメインとする会社のほかに、「買取」専門の業者もいます。買取の場合、業者が直接物件を買い取るのでスピーディーな売却が期待できます。買取について詳しく説明する前に、まずは「仲介」と「買取」の違いから見ていくことにしましょう。

「仲介」と「買取」の違い

仲介

家を売りたい人から依頼を受けると、広告を出すほか、独自の情報ネットワークを駆使して買主を見つけ、売却までサポートしてくれます。しかし、売れるまでに長い時間がかかることもありますし、買い手が見つからずにいつまでたっても売れないという事態もあり得ます。また、売買が成立した際には成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

買取

不動産業者の中には「買取」を専門に行っている業者があり、ここに依頼すれば業者が直接家を買い取ってくれます。売却を相談すると見学と査定が行われ、買取金額を提示してくれるので、その金額に合意すれば売買契約が成立します。よほどのへき地や過疎地でない限り、売却を断られる可能性が低いので、家を早く現金化したい場合は頼りになります。ただし、買取金額は仲介で売るときの相場より安くなります。その理由は後ほど説明します。

「仲介」は高く売れるが、いつ売れるかは分からない。報酬として仲介手数料を支払う。
「買取」はほぼ確実に素早く売れるが、仲介で売却するより金額が安くなる。

買取には2種類の方法がある

不動産買取業者に売却する場合、次のいずれかの方法で売却することになります。業者によって内容は多少異なりますが、おもに次の2種類から売主が選択することが可能です。

買取保証

業者がすぐに買い取るのではなく、最初に仲介と同じ方法で市場へ売り出し、買主を探します。設定した期間内に販売できなかった場合は事前に約束した金額で不動産業者が買い取ってくれるという方法です。この「買取保証」は仲介の不動産業者でも行っている場合がありますので、確認してみるといいでしょう。

即時買取

買取を行う不動産業者が直接購入するスタイルです。ただし、売りに行けば「即時」に買い取ってくれるわけではありません。不動産業者が物件の調査を行い、買取価格を査定し、はじめて売主に買取価格を提示します。そのため、実際に現金化できるまでには1週間~10日ほどの時間がかかります。

不動産買取のメリットとデメリット

スーツ姿の男性に相談をする年配の男性
ではここからは「買取」のメリットとデメリットについて、詳しく説明していきます。

メリット

短期間での売却が可能

一般的に仲介の場合、売れるまでには3ヵ月からそれ以上の日数がかかります。しかし買取なら、早ければ数日~10日くらいで査定価格が提示され、仲介とは比較にならないスピードで現金を受け取ることができます。

他人に知られずに売却できる

即時買取を希望すれば広告活動などは一切行われないため、誰にも知られずに売却することが可能です。購入希望者の内覧なども売却が終わった後に行われます。
※買取業者の内見はあります。

先の資金計画が立てやすい

すぐに現金化できるので、資金の計画が立てやすいというメリットも見逃せません。仲介の場合、いつ売れるかわからないという不確定要素がありますが、そういった心配がなくなります。

瑕疵担保責任の免除

家を売却した後に発覚した「瑕疵(かし)」に対し、必ず責任を負わなければいけない「瑕疵担保責任」も免除されます。たとえ何か欠陥が見つかったとしても、売主として修復する責任はありません。

瑕疵担保責任について詳しくは「家・マンション売却の瑕疵担保責任とは?注意点や免責について」をお読みください。

仲介手数料も不要

不動産業者と売主だけで完結する取引なので、仲介手数料が発生しません。仲介でなかなか売れないのであれば、売り出しを中止して買取業者に持ち込むことも検討してみましょう。その場合、仲介を依頼した業者に手数料などを払う必要はありません。

ただし、仲介を依頼した業者と「専属専任媒介契約」を結んでいた場合は、売主の独断で買取業者へ持ち込むことはできないので注意してください。

媒介契約の詳しい内容は「家やマンションを売るなら専任媒介と一般媒介のどちらがいい?」を参考にしてください。

デメリット

仲介で売るよりも売却金額が安い

「こんなにメリットがあるなら、みんな買取を選べばいいのに」と思われるかもしれません。しかし、買取には大きなデメリットがあります。それは、仲介で売るよりも売却金額がかなり安くなってしまうことです。

ちなみに、買取の相場は市場価格の50~60%程度といわれており、物件の状態によっては半額以下になってしまうことも多いようです。

買取だと価格が低くなる理由

では買取だとなぜ価格が安くなってしまうのでしょうか。ここではその理由をご説明します。

リフォーム費用などが引かれる

不動産買取業者が買い取った物件には、売却するまでにいろいろなコストがかかりますが、これらのコストは物件を安く買い取ることで捻出されています。買取業者が「買い取った後にリフォームが必要だ」と判断した場合、その費用に200万円ほどかかると計算すれば、買取価格も200万円下げられてしまうということです。

不動産買取業者の利益分

不動産業者が家を買い取る目的は、高値で売却して利ザヤを稼ぎ、自分たちの利益とするためです。利益を少しでも大きくするため、購入する際の価格も安く抑えられてしまいます。買取価格には仲介手数料の上限のように法律で定められた規定がないため、業者によっては相場の半値以下の買取価格を提示してくることもあるようです。

不動産買取でかかる諸費用

買取業者を通じて売却する際には仲介手数料はかかりませんが、印紙代や書類作成などに費用がかかります。売却する家に住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消のための費用がかかりますし、売買契約書に添付する印紙代も売主が負担することになります。また、諸手続きに必要な書類作成を司法書士に依頼すれば、その報酬も必要です。それぞれの価格は下記を参考にしてください。

  • 売買契約書に貼付する印紙代(500万円以上5000万円以下の場合) 5000円~1万円
  • 抵当権抹消のための費用(住宅ローンが残っていた場合)2万~10万円
  • 司法書士などへの報酬(依頼した場合)5000円~5万円

この金額はあくまでも目安です。費用や税金に関して詳しくは「家・マンション売却でかかる税金はいくら?確定申告の注意点は?」を参考にしてください。

買取相場より高く売却するには

家の設計図と家の模型と虫眼鏡
不動産を早く確実に売却できるものの、多くの場合、仲介よりも価格が安くなってしまう「買取」。少しでも高く売るためにはどうすればいいのでしょうか。ここでは買取で損をしないためのポイントをご紹介します。

自分の不動産の価値を把握する

不動産買取業者に金額を提示されても、それが高いのか安いのかを自分でわかっていないと交渉すらできません。まずは自分の不動産の相場を把握しておきましょう。

相場の調べ方について、詳しくは「家の資産価値はいくら?家の価格相場を自分で簡単に調べる方法」を参考にしてください。

一社だけで決めず、複数の会社に査定を依頼する

不動産業者は独自の評価基準で物件の価値を査定します。そのため、業者ごとに査定額もバラバラです。これらの査定額を比較することで、あなたの不動産がどのくらいの価値を持っているのか、おおよそ推測できるはずです。

複数の業者から査定をもらうのは、難しいことではありません。無料の一括査定サービス「すまいValue」と「イエウール」を使えば、それぞれ最大6社に無料で簡単に査定を申し込むことができ、「どのくらいの金額で売れそうか」を丁寧に教えてくれます。

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買取を希望する理由をしっかり説明できるように

買取業者へ相談に行くと「なぜ仲介ではなく、買取なのか?」と必ず質問されます。この質問に対して正直に答えたからといって、必ずしも買取金額がアップするわけではありませんが、答えられなければ「人に言えない理由で売却を急いでいる」と勘繰られ、足元を見られたり、不審に思われる可能性もあります。売りたい理由や期日、必要な金額などはきちんと説明できるようにしておいてください。

マイナス要素はできる限りなくす

不動産買取業者に買取を依頼すると、買取金額を査定するために不動産の状態を見学に来ます。そのとき、室内が汚れていたりするとマイナス評価になってしまいます。可能な限り、室内や外観などは掃除しておきましょう。

また、書類などの不備があると不動産業者に余計な手間と費用が増え、買取金額を安くされる一因になってしまいます。必要な書類は必ず用意し、不備のないようにしましょう。

まとめ

一般的に買取は相場より価格が安い傾向にあるので、できるだけ高く売りたいなら「仲介」がおすすめです。

ただ、売却を急いでいる、あるいは市場では買い手が見つかりにくい「訳あり物件」の場合は、買取を選ぶといいでしょう。

仲介と買取、どちらが自分にとってベストかを判断するには、さまざまな不動産会社に相談すること。そして、査定価格や各社の得意分野を含めて、慎重に検討することが大切です。

とはいえ、どの不動産会社に相談すればいいのか判断するのは難しいですし、複数の不動産会社に査定を依頼するのも手間がかかって大変。そこで便利なのが、一度の入力で複数社に査定依頼ができる「一括査定サイト」です。買取か仲介かお悩みの方は、まず「一括査定サイト」で相談できる不動産会社を探すことから始めてみてはいかがでしょうか。

家を高く売るコツは
「不動産会社選び」にあり!

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