不動産買取業者に頼んで相場より得する条件。そのメリットデメリット

先日、友人が「住み替えを考えていたら、条件ぴったりの家が売りに出てたの! こんなチャンスはもうないかもしれないから、今の家をすぐ売りたいんだけど、どうしたらいいの?」と私のところに飛び込んできました。
「買い手がいつ見つかるかわからないのが、家を売る難しさの一つなんだよなぁ」と思いつつ、「そう言えば……」と思い出したのが「買取業者」のことです。焦っている彼女に、仲介と買取の違いや、買取のデメリットとデメリットをアドバイスしたので、今回はその内容をお話していきます。

不動産買取なら早く、確実に、期日までの売却が可能です

不動産業者が行う業務の一つに「買取」があります。「仲介」「賃貸」などいろいろある業務の中の一つで、買取を専門に行っている業者もあるのです。

不動産を売るときの「仲介」と「買取」の違い

まずは「仲介」と「買取」の不動産業者の違いを、売主目線で説明します。

「仲介」

家を売りたい人から依頼を受けると、広告を打ったり、独自のネットワークを駆使したりして買主を見つけ、家が売れるまでサポートしてくれます。しかし、売れるまでに長い時間がかかることもありますし、買い手が見つからずにいつまでたっても売れないという事態もあり得ます。なお、売れた時には成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

「買取」

不動産業者の中には「買取」と呼ばれる業務を行っている業者があり、ここに依頼すると家を直接買い取ってくれます。家を売りたいと相談すると見学と査定が行われ、買取金額を提示してくるので、その金額に合意すれば売買契約が成立します。よほどのへき地や過疎地でない限り「買えない」と言われることもないので、持ち家を早く現金化したい場合は頼りになります。ただし、買取金額は仲介で売るときの相場より安くなります。安くなる理由は後ほど説明します。

「仲介」は高く売れるが、いつ売れるかは分からない。報酬として仲介手数料を支払う。
「買取」はほぼ確実に素早く売れるが、仲介で売却するより金額が安くなる。

不動産を買い取る専門の業者があります

賃貸や売買などは一切行わず、不動産の買取だけを専門に行っている不動産業者もあります。個人が売却する物件を専門に買い取っているのではなく、不動産業者を相手に買取と売却を行うケースが多いので、一般客向けに大きな看板を出して営業しているケースはあまり見られません。そのため、買取専門の不動産業者に相談したいときには、インターネット上で「不動産 買取 業者」などと検索する方が早く見つかります。

買取にはさらに2種類の方法があります

不動産の買取業者に売却する場合、次のいずれかの方法で売却することになります。業者によって内容は多少異なりますが、主に次の2種類から売主が選択することが可能です。

買取保証

業者がすぐに買い取るのではなく、最初に仲介と同じ方法で市場へ売り出し、買主を探します。設定した期間内に販売できなかった場合は事前に約束した金額で不動産業者が買い取ってくれるという方法です。この「買取保証」は仲介の不動産業者でも行っている場合がありますので、確認してみるといいでしょう。

即時買取

買取を行う不動産業者が直接購入するスタイルです。ただし、売りに行けば「即時」に買い取ってくれるわけではありません。不動産業者が物件の調査を行い、買取価格を査定し、はじめて売主に買取価格を提示します。そのため、実際に現金化できるまでには1週間~10日ほどの時間がかかります。

不動産買取のメリットとデメリット

仲介と買取の違いを理解した上で、さらに詳しくメリットとデメリットをお話しします。

想像以上にメリットいっぱい

買取は、実はメリットがたくさんあるおすすめの売却方法でもあります。これまで仲介で売ることしか頭になかった方は下記のメリットを読み、ぜひ検討してみてください。

短期間での売却が可能

一般的に仲介の場合、売れるまでには3カ月からそれ以上の日数がかかります。しかし買取なら、早ければ数日~10日くらいで査定価格が提示され、仲介とは比較にならないスピードで現金を受け取ることができます。

他人に知られずに売却できる

即時買取を希望すれば広告活動などは一切行われないため、誰にも知られずに売却することが可能です。購入希望者の内覧なども売却が終わった後に行われます。
※買取業者の内見はあります。

先の資金計画が立てやすい

すぐに現金化できるので、資金の計画が立てやすいというメリットも見逃せません。仲介の場合、いつ売れるかわからないという不確定要素がありますが、そういった心配がなくなります。

瑕疵担保責任の免除

家を売却した後に発覚した「瑕疵(かし)」に対し、必ず責任を負わなければいけない「瑕疵担保責任」も免除されます。たとえ何か欠陥が見つかったとしても、売主として修復する責任はありません。

瑕疵担保責任に関しての詳しい内容は、【不動産の瑕疵担保責任とは|売る前に知っておくべきリスク範囲と期間】を参考にしてください。

仲介手数料も不要

不動産業者と売主だけで完結する取引なので、仲介手数料が発生しません。仲介でなかなか売れないのであれば、売り出しを中止して買取業者に持ち込むことも検討してみましょう。その場合、仲介を依頼した業者に手数料などを払う必要はありません。

ただし、仲介を依頼した業者と「専属専任媒介契約」を結んでいた場合は、売主の独断で買取業者へ持ち込むことはできないので注意してください。

媒介契約の詳しい内容は【専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?】を参考にしてください。

最大のデメリット・仲介で売るよりも売却金額が安い

こんなにメリットがいっぱいなら、みんな「買取」を選べばいいのにと思いませんか? しかし、買取には唯一にして最大ともいえるデメリットが存在します。それは、仲介で売るよりも売却金額がかなり安くなってしまうという点です。

買取の相場は市場価格の50~60%程度です。物件の状態によっては半額以下になってしまうこともざらです。こうなると、どんなに買取のメリットを挙げても「安くしか売れないならまず仲介で」となります。

不動産の買取で価格が低くなる理由とは

買取は確かにメリットは多いのですが、安価でしか売れないとなると「まずは仲介で」と多くの人が考えてしまうのも頷けます。なぜ安くなってしまうのか? その理由を解説します。

リフォーム費用などが引かれる

不動産買取業者が買い取った物件には、売却するまでにいろいろなコストがかかりますが、これらのコストは物件を安く買い取ることで捻出されています。買取業者が「買い取った後にリフォームが必要だ」と判断した場合、その費用に200万円ほどかかると計算すれば、買取価格も200万円下げられてしまうということです。

不動産買取業者の利益分

不動産業者が家を買い取る目的は、高値で売却して利ザヤを稼ぎ、自分たちの利益とするためです。利益を少しでも大きくするため、購入する際の価格も安く抑えられてしまいます。買取価格には仲介手数料の上限のように法律で定められた規定がないため、業者によっては相場の半値以下の買取価格を提示してくることもあるようです。

不動産買取でかかる諸費用があります

買取業者を通じて売却する際には仲介手数料はかかりませんが、印紙代や書類作成などに費用がかかります。売却する家に住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消のための費用がかかりますし、売買契約書に添付する印紙代も売主が負担することになります。また、諸手続きに必要な書類作成を司法書士に依頼すれば、その報酬も必要です。それぞれの価格は下記を参考にしてください。

  • 売買契約書に貼付する印紙代(500万円以上5000万円以下の場合) 5000円~1万円
  • 抵当権抹消のための費用(住宅ローンが残っていた場合)2万~10万円
  • 司法書士などへの報酬(依頼した場合)5000円~5万円

この金額はあくまでも目安です。費用や税金に関しての詳しい内容は【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事を参考にしてください。

買取相場より高く売却するには

早く確実に売れるけれども、ほとんどの場合、安く買いたたかれてしまうのが不動産の「買取」です。少しでも高く売るためにはどうすればいいのか? 損をしないためのポイントを紹介します。

自分の不動産の価値を把握しよう

不動産買取業者に金額を提示されても、それが高いのか安いのかを自分でわかっていないと交渉すらできません。まずは自分の不動産の相場を把握しておきましょう。

相場の調べ方については【家の価格相場が誰でも今スグ調べられる方法で家の高額売却を目指す】の記事を参考にしてください。

一社だけで決めず、複数の会社に査定をお願いしよう

不動産業者は独自の評価基準で物件の価値を査定します。そのため、業者ごとに査定額もバラバラです。これらの査定額を比較することで、あなたの不動産がどのくらいの価値を持っているのか、おおよそ推測できるはずです。

複数の業者から査定をもらうのは、難しいことではありません。無料の一括査定サービス「すまいValue」と「イエウール」を使えば、それぞれ最大6社に無料で簡単に査定を申し込むことができ、「どのくらいの金額で売れそうか」を丁寧に教えてくれます。

約40も存在する不動産の無料一括査定サービス、その中でも以下の2社がおすすめです!2~3分のかんたん入力でまずは相場を把握しましょう!

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なぜ買取して欲しいのかをアピールしよう

買取業者へ相談に行くと「なぜ仲介ではなく、買取なのか?」と必ず質問されます。この質問には正直に応えましょう。私の友人は「欲しい家があり、そのためにはこの期日までに早く自分の家を売って現金を作りたい」と正直に応えたそうです。その結果、少し買取金額をアップしてもらえ、喜んでいました。

この質問に対して正直に答えたからといって必ず金額をアップしてもらえるわけではありませんが、答えなければ「人に言えない理由で売却を急いでいる」と勘繰られ、足元を見られたり、不審に思われたりすることもあるでしょう。売りたい理由や期日、必要な金額などはきちんと説明できるようにしておいてください。

マイナス要素はできる限りなくそう

不動産買取業者に買取を依頼すると、業者は買取金額を査定するために不動産の状態を見学に来ます。その時、室内が汚れていたりするとマイナス評価になってしまいます。「どうせリフォームするんでしょ」などと思わず、室内や外観などを可能な限り、掃除しておきましょう。お客様を出迎えるような気持ちで臨んでください。

また、書類などの不備があると不動産業者に余計な手間と費用が増え、買取金額を安くされる一因になってしまいます。必要な書類は必ず用意し、不備のないようにしましょう。

まとめ

私の友人の場合、「欲しい家があるからすぐに今の家を売って頭金を作りたい」という希望だったので、早く確実に売れることを優先し、「買取」を選びました。買取業者に相談してから10日ほどで買取金額を査定してもらえました。その結果、頭金はもちろん、新しくローンを組むための月々の金額など、入ってくる金額がきっちりと把握でき、欲しかった家を他の誰かに買われてしまうことなく、スムーズに購入できたようです。予算が明確だったため、金融機関との話がスムーズに進んだのも大きいですね。

彼女の場合、お風呂の給湯器やキッチンなど、水回りの設備を数カ月前に取り替えたばかりだったので、その点を買取業者に特にアピールするようにアドバイスしたところ、買取金額が5%アップしました。

たかが5%と思うでしょうが、家の買取金額は金額が大きいので、100万円近く金額が変わります。自分の家のアピールポイントを把握して、きちんと伝えることが大切ですね。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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