不動産(土地や建物)の個人売買は可能?|私にもできる売却方法と注意点

友人とランチをしていたら、旦那さんの転勤で家を売りに出そうと思っている友人A子さんと、子供が生まれ家を買おうとしていた友人M子さんの話がトントン拍子に進み、M子さんがA子さんの家を買うことになりました。

余計な出費を減らすために不動作業者を使わず、自分たちでやり取りをすることになったのですが、銀行の融資が通らなかったり、書類の作成に四苦八苦したりと険悪なムードになってしまいました。「そもそも個人で不動産取引ってできるの?」というところから、大変さや注意点などをお話しします。

不動産業者を介さず、自分で売る方法がある

個人間で不動産を売買することは可能です。ただし、営利目的の取引と判断された場合は宅地建物取引業法に基づいて罰せられるので、利ザヤを稼ぐための転売や、短期間に何度も売買を行うことはやめましょう。もちろん、冒頭に登場したM子さんとA子さんのようなケースはそういった心配はありません。

不動産業者を通さず個人で売るからには、すべてを自分で行う必要があります。ここからは順を追って説明していきます。

自分の不動産の価値を確認し、価格を付ける

まず、所有している不動産の価値を調べ、適正な価格を付けることから始めてみましょう。相場よりあまりにも安く売ってしまうと贈与とみなされ、購入者に贈与税が課税されるからです。親族や友人が相手だと安く譲りたくなる心情がわくものですが、安すぎるとかえって迷惑になるという点に注意してください。

価格の付け方に関しては、【家の価格相場が誰でもスグに調べられる方法で家の高額売却を目指す】や【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】の記事を参考にしてください。

買主を見つけるには

所有する土地を不動産業者の仲介なしで売却するには、買ってくれる人を探す作業から自分で行わなければなりません。買主を見つけるには2つの方法があります。

親や親族、近所の人に声を掛けてみる

土地は広くなることで用途が広がり、価値が高くなります。そのため、多くの地主は隣接する土地を購入できるチャンスを狙っているものです。そこで、近所の集会などでサラリと話を振ってみてはいかがでしょうか。

実際に、ページ冒頭の事例ではランチの席でA子さんがM子さんに声をかけ、購入に名乗りを上げてもらえましたし、不動産業者が土地を売却する際も、売却地に隣接した土地の地主に声を掛けることがよくあります。

自分で広告を出す

自分で広告を出し、土地を売却したいという希望を不特定多数の人に伝える方法も非常に有効です。ただし、広告を打つ場合、基本的に有料であると認識しておきましょう。「ホームライブラリ」など、無料で登録できる不動産の情報サイトもありますが、成約できた後には成功報酬として料金を請求されます。以下、個人で出せる主な広告を紹介していきます。

不動産の情報検索サイト

一般的な相場は、広告出稿料金が1件につき月額1万円程度です。メールや電話などの問い合わせが発生した場合はその都度課金されます。

新聞への折り込みチラシ

どの新聞社を利用するか、どのエリアに配布するかによって価格は変化します。首都圏の場合、1枚当たり3~4円程度を目安にするとよいでしょう。チラシのデザインは自作できますが、プロに依頼すれば見栄えの良い、読み手の信用を勝ち取れるチラシを作成してくれます。その場合は3万~10万円ほどデザイン料がかかります。

ポスティング

折り込みチラシと同じく、配布エリアによって価格が変化します。また、他のチラシと一緒に配布してもらえる「併配」であれば料金は安くなります。首都圏であれば単配で1枚8円前後、併配で5円前後が目安となります。

電柱への勝手な貼り紙は法律違反になります

電柱などによくある貼り紙ですが、電柱は電力会社や電話会社、ガードレールは自治体が管理しています。許可を取らずに勝手に貼り紙をすれば器物破損罪に問われ、最大で100万円の罰金が発生する場合があります。電柱に巻き付けてある立て看板も違法です。貼り紙をしたい場合は許可を取るか、自分の所有する土地や建物内で行ってください。

問い合わせへの対応をする

広告を出すと、購入を検討している人からの問い合わせがきます。内覧希望者や現地確認の希望者に対応し、スケジュール管理を行いましょう。専門的な質問をされる場合もあるので、あらかじめ想定し、回答を準備しておきましょう。

質問の例をいくつか挙げておくので、スムーズに答えられるようにしておいてください。

基本的な質問の例
「なぜ、不動産会社を使わないのですか?」
「いくらまで値下げしてもらえますか?」
「購入後のトラブルが発覚したら責任とってもらえますか?」
「建て替える場合、何か規制はありますか?」
「この土地は以前、何に使用されていましたか?」
「この街の住み心地はどうですか?」

契約書や必要な書類を用意する

不動産の個人取引でよく発生するトラブルとして、書類の不備が挙げられます。「権利書を渡すだけだよね」なんて簡単に考えていると、後から大きな問題に発展することもあります。ここでは最低限、揃えておいてほしい書類と、その書類を作成するための必要な事柄をまとめました。

売主が揃える必要最低限の書類

売買契約書
権利証(登記済証)
印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
登記簿謄本
固定資産税評価額証明書
収入印紙(売買契約書の、買主用書類に貼付する分)
領収書+印紙
印鑑(認め印可)

各書類の詳しい説明に関しては【家・マンションを売る時の査定から引き渡しまでを知る】記事内の【家・マンションを売る時に必要な書類】の項を参考にしてください。

書類作成のために調べた方が良いこと

後々のトラブルをなくすためにも、売買契約書は必ず作成しましょう。下記の場所に出向き、書類の取り寄せや物件の調査を行います。

【法務局】
全部事項証明書
登記簿謄本(土地・建物)
地積測量図(土地・一戸建ての場合)
建物平面図(無い場合は間取りソフトなどで作成できます)
【市役所】
評価証明(土地・建物)※調べる際には印鑑と身分証明書が必要です。
用途地域
各種制限(斜線制限 外壁後退距離 最低敷地面積)
地区計画
都市計画(道路 公園、計画決定年月日、計画内容、事業決定の時期)
下水道配管(全面道路内口径、引込管口径、私設管 越境の有無)
道路(道路番号、認定年月日、幅員)
【水道局】
上水道(全面道路内口径、引込管、メーター口径、私設管、越境の有無)

書類作成での注意点

売買契約書を用意する場合、インターネット上からいろいろなサンプルをダウンロードできるので、それを参考にして書いてみましょう。見やすく、わかりやすく記載してください。特に決まった書式はありません。必ず記入しなければならない重要なポイントは以下の通りです。

  • 売買価格や中間金、手付金は価格と受領日
  • 引き渡し日
  • 固定資産税の振り分け
  • 特例事項

※売買契約書の印紙の貼り忘れに注意すること。

固定資産税の振り分けはなぜ必要?

固定資産税の納付書は、毎年1月1日の時点で、その不動産の所有者であると登記されている人を対象に、1年分の納付書が4月から6月にかけて送付されます。しかし、課税対象を売却した場合、1年分の固定資産税を全額支払う必要はありません。支払額を日割り計算にし、契約書内に固定資産税の振り分けを明記しておけば、支払うべき税金も公平に分配できるのです。

売った後のトラブルに対処する責任がある

不動産を売買した場合、売主には「瑕疵(かし)担保責任」が発生します。引き渡し時に発覚しなかった不具合や欠損等が見つかった場合、売主が対処し、改善しなければならないのです。

「瑕疵担保責任」に関しての詳しい内容は、【不動産の瑕疵担保責任とは|売る前に知っておくべきリスク範囲と期間】を参考にしてください。

専門家の力を借りないと売れないケースも

個人売買で買主が住宅ローンを組みたい場合は、買主と売主双方に注意が必要です。

銀行などの金融機関は住宅ローン審査の際、売買契約書と「重要事項取引説明書」という書類の提出が求められます。この書類は、個人売買では作成する必要がないのですが、だからといって買主が単純に提出を突っぱねているとローンが組めなくなり、購入してもらえなくなります。これは売主にとっても重要な問題といえるでしょう。

実は、銀行への重要事項説明書の提出は義務ではありません。銀行が融資の判断材料として確認したい書類であるというだけです。そのため、銀行を納得させるだけの説明が行えれば、提出しなくてもローンは組んでもらえるということを売主に伝えましょう。

予算次第ではありますが、司法書士や不動産鑑定士、弁護士を交えて不動産調査を行い、報告書を作成して提出すれば代わりになる場合もあるので、金融機関に確認してください。

書類の作成だけ、専門家の手を借りる方法も

不動産業者の仲介に頼らない、個人同士の不動産売買について解説してきましたが、面倒な手続きの多さに腰が引けてしまう方も多いと思います。仲介手数料が0円になる個人同士の取引は確かに魅力的ですが、書類の作成など、後々のトラブルを考えると「プロに任せたほうが安心かも」と考えてしまいますよね?

そこで、書類の作成だけでも、プロへの依頼を検討してみてはいかがでしょうか?

「不動産 個人売買 サポート」でインターネット検索すると、個人売買の書類作成を代行してくれる業者や弁護士事務所が数多くヒットします。料金は依頼の内容によって様々ですが、仲介手数料よりもずっと安い価格で、間違いのない書類を作成してくれます。

引き渡しの前までにすることは?

ここまで進めば、「あとは引き渡すだけ」と思ったら大間違いです。引き渡しの前にもうひと仕事ありますので、最後まで気を抜かずにいきましょう。

売買契約を結ぶ

契約日と決済日(お金が振り込まれる日)は異なる日付で設定します。一般的には契約日を先に、その後に決済日を決め、売主と買主の双方が納得した日付に決まった上で契約書に盛り込み、締結します。

契約から引き渡しまでの詳しい内容に関しては、【家・マンションを売るときの査定から引き渡しまでの手順を知る】の記事内、【買主との売買契約から不動産の引き渡し】の項を参考にしてください。

契約日や決済日は、金融機関で行うべし

売主側の書類は完璧でも、登記の変更などは買主側が行います。相手の書類に不備があるかもしれません。それに気づかず契約をしてしまうと、後々トラブルになってしまいます。書類に問題がないかどうかを確認するため、契約は司法書士の立ち会いのもとで行うのが安心です。

銀行には専属の司法書士がいるので、相談すれば紹介してもらえます。この場合、司法書士への報酬は無料~2万円程度ですので、問い合わせてみましょう。また、不動産の代金は高額になることが多いので、金融機関で決済が行えれば安全です。

まとめ

私の友人のA子さんとM子さんは仲が良かったので、不動産の個人売買を行いましたが、小さな不満や疑問を言い出せず、かなりギクシャクしてしまうことなりました。まず、家の価格で折り合えずにもめていたので、インターネットでの査定を勧め、第三者目線での金額をお互いに提示し、折り合ってもらいました。

それから、書類の作成に苦戦していたA子さんに、書類作成だけは専門家に任せるように伝えました。「不動産 個人売買 サポート」でインターネット検索すると、個人売買の書類作成を代行してくれる業者や弁護士事務所が数多くヒットするため、彼女は簡単に書類を準備することができました。

結局、専門家に任せたのは「書類の作成」「引き渡しの立ち合い」「瑕疵(かし)調査」の3つで、かかった費用は20万円でした。各家庭の負担は10万円と、印紙代などのそれぞれの立場でかかる実費で済みました。

3000万円の売買ですので、不動産業者が仲介した場合は仲介手数料が200万円以上になりますが、自分たちで頑張ったおかげでなんと約200万円も節約できました。費用の節約は大切ですが、知識のない部分は専門家にお任せしてするなどした方が、お互いに不安もなくスムーズに取引できますよ。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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