不動産仲介手数料の真実|費用はいくらかかるの?支払い方法は?

不動産を売るにしても買うにしても、必ず目にするのが『 不動産仲介手数料 』という言葉です。なんとなく聞いたことはあるものの、漠然とした知識ばかりで詳細を知らない方も多いのではないでしょうか?

実際に金額を提示されたとき、予想以上の金額で驚いたり、本当にその金額で良いのか不安に思ったりすることがないよう、知っているようで意外と知らない『 不動産仲介手数料 』について損をしない知識を身につけましょう。

不動産仲介手数料とは

賃貸と売買で名称は同じですが、中身は全く異なります

不動産仲介手数料(以下仲介手数料と略)とはその名の通り、不動産の賃貸や売買の際に仲介してくれた不動産業者に対して支払うお金のことをいいます。

簡単に言ってしまえば、賃貸であれば貸し手と借り手、売買であれば売り手と買い手の希望条件にあう両者のお見合いをセッティングした仲人さん(不動産業者)に、お互いが気に入って結婚(契約)したらお礼(報酬)を払うイメージでしょうか。

賃貸と売買の両方で仲介手数料は発生しますが、その金額や計算方法、支払い時期などは全く異なります。ここから先は売買をメインに、話を進めていきましょう。

取引が成立して支払う成功報酬制です

仲介手数料は賃貸や売買の取引が契約され、物件の引き渡しが完了して初めて支払う義務が発生します。
例えば一度契約したものが無効になった場合、仲介手数料もなかったことになるので支払う義務はありません。また、売買契約をしても物件の取引が成立しない場合も、支払う必要はありません。

仲介手数料の相場

仲介手数料は動産の売買金額によって上限金額が法律で決められており、その上限金額を請求されるのが一般的なので相場というものはありません。しかし、なかには仲介手数料を半額、もしくは無料にするなどの特典をうたっている不動産業者もあります。

仲介手数料の金額とは

上限金額が法律で定められています

不動産の賃貸や売買、どちらも仲介手数料が発生しますが、その金額や計算方法は全く異なります。

まず賃貸の場合ですが、不動産業者が受け取ることの出来る仲介手数料は賃料の1か月分と上限が決められています。例えば毎月の家賃が10万円(税抜)の時、仲介手数料の上限は10万円プラス消費税となり、貸主と借主が家賃1か月分を折半して支払うか、もしくは事前に相談のうえどちらか一方が支払うことになっています。しかし実際は、借主が全額支払う契約になっているのが半ば慣例になっています。

一方、販売の場合は不動産の価値を3つの金額に区分し、それぞれに決められた割合を乗じて(掛け算して)算出された金額に消費税分をプラスした合計金額が上限となります。
(詳しくはこの後の仲介手数料の計算方法を参照してください。)

国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」や、宅建業法第46条に「宅建業者が受けることの出来る報酬の額(仲介手数料)は国土交通大臣が定め、宅建業者はその額を超えて報酬を受けてはならない」と規定されています。

仲介手数料の計算方法は2種類あります

不動産を査定してもらい金額が確定したら、仲介手数料は自分で算出することができます。この時注意したいのは、不動産の売買では土地は非課税、建物は課税対象ということです。

しかし売り手が個人の場合は建物も非課税になったり、居住用の自宅ではなく投資用のマンションやテナントなら課税対象になってしまう場合もあります。そのため、基本的に仲介手数料の算出基準は非課税の金額から計算するようになっています。

宅建法に基づく計算方法

仲介手数料は、売買価格に応じて3つに区分されています。

 売買価格
(消費税を含まない)
仲介手数料
(消費税を含む)
200万円以下 5.4%
[5%+消費税]
200万円超 400万円以下 4.32%
[4%+消費税]
400万円超 3.24%
[3%+消費税]

200万円以下なら5%プラス消費税、200万円から400万円以下なら4%プラス消費税、400万円を超える金額に関しては3%プラス消費税として計算します。

仲介手数料は「税込」表示なので、国土交通省の告示では5.4%(5%に消費税を乗じたもの)、4.32%(4%に消費税を乗じたもの)、3.24%(3%に消費税を乗じたもの)と、税込みの料率になっています。

しかし今後消費税が変動する場合も考え、割合に消費税をプラスする方が便利です。

例:5000万円の不動産を販売した場合

  • 200万円 × 5% = 10万円
  • 200万円 × 4% = 8万円
  • 4,600万円 × 3% = 138万円
  • 10万円 + 8万円 + 138万円 = 156万円
  • 156万円 + 消費税 = 168万4800円

5000万円の不動産の仲介手数料は、168万4800円となります。

実はもっと簡単に計算できます

物件価格が400万円(税抜)を超える場合、以下の簡易計算式で求めることも可能です。

  • 仲介手数料(税込)=販売価格の3.24% + 6.48万円
  • 仲介手数料(税抜)=販売価格の3% + 6万円

例:5000万円(税抜)の不動産を販売した場合

  • 5000万円 × 3.24% + 6.48万円 = 168.48万円(税込)
  • 5000万円 × 3% + 6万円 = 156万円(税抜)
  • 156万円 × 1.08(消費税8%) = 168.48万円

正式な計算方法の結果と同じように計算できました。
200万円以下の手数料は5%ですから、仲介手数料の差は金額にして4万円です。
200万円を超えて400万円以下の手数料は4%ですから、仲介手数料の差は金額にして2万円です。400万円以上の仲介手数料は3%ですから差額等の発生はありません。

よって、販売価格に3%を乗じ、4万円と2万円の合計である6万円を加えれば、税抜きの仲介手数料を計算できます。仲介手数料には消費税が追加されますので、その分を忘れないよう注意してください。

仲介手数料には消費税がかかります

上記で何度も記載した消費税ですが、仲介手数料は「報酬」なので消費税が発生するのかと疑問に思う方も多いかもしれません。

消費税法第4条において「国内にて事業者が行った資産の譲渡等には消費税を課する」と定められており、資産の譲渡等に不動産業者が宅建業務に基づいて行われる仲介業務という役務の提供も含まれているため、仲介手数料は課税対象になっています。

支払いのタイミング

賃貸の場合、一般的には契約時に敷金や礼金と一緒に、仲介手数料を支払いことになります。売買の場合、売買契約提携時に約定報酬額の50%相当額を、決済や引き渡し時に残りの50%の金額を支払うように契約を結ぶのが一般的です。

しかし、仲介手数料は成功報酬制のため、売買契約が成立して初めて支払う義務が発生します。逆を言えば、売買契約が成立し物件の取引が完了するまでは一部でも支払う必要がないのです。

従って、支払う前には担当してくれた営業マンはその金額分の働きをしてくれていたか、仲介手数料の項目以外に見積もり作成料や広告料など別項目で請求されているものがないか事前にしっかりと確認し、お互い納得した形で支払うようにしましょう。

【売り手になった場合】こんな時は要注意!

買い取りの場合、仲介手数料はかかりません

一般的には自己所有の不動産と買い手の仲介をしてもらうため、仲介手数料がかかります。
しかし不動産業者に買い取ってもらう場合、直接取引になるため書類作成等の別項目費用を請求されることはあっても、仲介手数料は発生しません。

解約の際は料金が発生する場合があります

契約が成立しなければ仲介手数料はかかりませんが、手付解約の場合は一度契約が成立したとして、仲介手数料を支払わなくてはならない場合があります。

手付解約とは

手付とは、買い手から売り手に支払うお金であり、契約成立の証拠としての意味合いもあります。一度締結した契約を、理由の如何に関わらず売り手から解除する場合、手付金を全額返上しさらに同額を買い手に支払うことになります。手付金の金額は法律で決められてはいませんが、一般的には売買代金の10%前後になります。

不動産業者が「両手仲介」を狙っている場合があります

不動産業者の介在の仕方は両手仲介と片手仲介という、2つのケースがあります。
「片手仲介」とは、自分が依頼したA社と、物件を探しているB社があり、お互い協力して仲介業務を遂行していきます。

一方、「両手仲介」とは売り手と買い手が同じA社に依頼しているため、契約が成立すればA社は両方から仲介手数料を受け取ることができ報酬も2倍です。

そのため、自社で情報を囲い込んだり、他社でもっと高い金額での買い手が現れたとしても売り手に伝えないなどのトラブルも多く発生しています。

契約条件に自社だけで取り扱いますなどの記載がないのに、不動産業者が両手仲介にこだわっている様子が見られた場合、契約違反ですので注意してください。
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【売り手になった場合】仲介手数料の内訳とは

自分の物件の買い手を見つけてもらうだけで数十万円から数百万円の報酬を支払う…なんて高すぎる!と思いませんか?でも、その物件を売るための販促活動や販売に関しての様々な調査、書類作成など、高額になるには理由があるのです。

◎物件の調査
物件の設備や法令上の制限など、登記されている事項について調査してくれます。

◎交渉の調整
買い手が現れた時の価格交渉や、契約日時の調整を行ってもらえます。

◎本人確認
2008年3月1日施行の「犯罪収益移転防止法」に於いて、不動産取引の際は本人確認が義務化されています。売買契約が締結する前に、運転免許証やパスポート、外国人登録証明書などから本人確認を実施してくれます。

◎「契約を締結した時に遅滞なく交付する書面」の作成
宅建業法第37条に基づいて作成されたいわゆる売買契約書を2通作成してもらいます。不動産業者はこの書面を売り手と買い手どちらにも交付する義務があります。

◎取引関係者との連絡、日時の調整
売買契約には、売り手と買い手のほか、土地家屋調査士や司法書士、工事関係や金融機関の関係者など複数の専門家が関わってきます。契約から引き渡しまでの間に行われる事柄に関しての日時の調整も行ってくれます。

◎取引に関する帳簿の作成・保管
不動産業者は取引の内容を記載した書面を作成し、5年間保管する義務があります。

【自らが買い手になった場合】こんな時は要注意!

仲介手数料無料には落とし穴もあります

不動産業者の広告などを見ると、「仲介手数料無料」の文字を良く見かけます。
仲介手数料では上限だけが法律で定められているため、引き下げることは自由にできます。
買い手の立場にはとてもありがたいのですが、それが企業努力によるものなのか見極める必要があります。

売り手をチェックしましょう

売り手が不動産業者、買い手が個人の場合は売り手からのみ仲介手数料をもらい、買い手の仲介手数料を無料にすることがあります。また、不動産業者が自ら所有している土地や建物を売却する場合、仲介ではないので仲介手数料は発生しません。

支払い項目に別項目の費用が計上されている

不動産物件の売買価格のほかに、物件紹介料や見積もり、書類作成費など別項目で費用が計上されている場合、結局は仲介手数料を払っているのと同じことになるか、別項目では上限が定められていないため却って仲介手数料を支払うよりも高額になってしまうこともあります。きちんと費用を確認するようにしましょう。

物件引き渡し後のアフターフォローがない

仲介手数料とは関係がないように思うかもしれませんが、引き渡し後に万が一トラブルが起こった場合のフォロー体制は必要です。手数料をもらってないので対応できませんなどといわれて困らないよう、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

解約の際は料金が発生する場合があります

契約が成立しなければ仲介手数料はかかりませんが、手付解約場合は一度契約が成立したとして、仲介手数料を支払わなくてはならない場合があります。
但しローン特約による解除の場合、料金は発生しません。

手付解約とは

手付とは、買い手から売り手に支払うお金であり、契約成立の証拠としての意味合いもあります。一度締結した契約を、理由の如何に関わらず買い手から解除する場合、手付金を放棄することになります。手付金の金額は法律で決められてはいませんが、一般的には売買代金の10%前後になります。

ローン解約とは

売買契約はしたものの買い手の住宅ローン審査が承認されなかった場合、契約を白紙に戻すことができます。契約が不成立になるため、仲介手数料も発生しません。

【自らが買い手になった場合】仲介手数料の内訳とは

希望の物件を紹介してもらうだけで、数十万円から数百万円の報酬が発生すると思っていませんか?実は、その物件が引き渡されるまでには不動産に関しての様々な調査、書類作成なども含まれているのです。

◎物件の紹介・見学
買い手の希望に近い物件を一緒に探し、見学にも同行してくれます。

◎物件の調査
物件の設備や法令上の制限など、登記されている事項について調査してくれます。

◎交渉の調整
価格交渉や、契約日時の調整を行ってもらえます。

◎本人確認
2008年3月1日施行の「犯罪収益移転防止法」に於いて、不動産取引の際は本人確認が義務化されています。売買契約が締結する前に、運転免許証やパスポート、外国人登録証明書などから本人確認を実施してくれます。

◎取引関係者との連絡、日時の調整
売買契約には、売り手と買い手のほか、土地家屋調査士や司法書士、工事関係や金融機関の関係者など複数の専門家が関わってきます。契約から引き渡しまでの間に行われる事柄に関しての日時の調整も行ってくれます。

◎諸費用の計算
不動産を購入するために掛かる諸費用について、買い手に説明します。

◎「重要事項説明書」の作成
物件についての重要な事項を記載した書面を作成します。この書面を「買い手」に交付することは、宅建業法第35条で義務付けられています。さらに宅地建物取引主任者の資格保有者が記名捺印し、買い手に対し口頭で説明する義務があります。

◎「契約を締結した時に遅滞なく交付する書面」の作成
宅建業法第37条に基づいて作成されたいわゆる売買契約書を2通作成し、売り手と買い手のどちらにも交付する義務があります。

◎住宅ローン申し込み代行
買い手に適した住宅ローン商品を提案し、金融機関への申し込み代行を行ってくれます。代行料が発生する場合もありますので、事前に確認をした方が良いでしょう。もちろん、買い手本人が行うことも可能です。

◎決済・引き渡し
手付金以外の代金の支払い、物件の引き渡しに関する業務を行ってくれます。

◎取引に関する帳簿の作成・保管
取引の内容を記載した書面を作成し、5年間保管する義務があります。

まとめ

なんとなく…だった仲介手数料の実態を、しっかりと理解することができたでしょうか。
仲介手数料の上限金額は法律で決められており、しかも簡単な計算で算出できます。

また、仲介手数料の半額や無料をアピールする不動産業者も存在しますが、それ以外の項目で費用を請求されることもあるので、しっかりと見極めることが肝心です。

仲介手数料とは単なる紹介料ではなく、いろいろな仕事内容に対しての報酬です。希望や要望、不安に思ったことは遠慮せずにきちんと伝え、お互い損のないようにしましょう。

不動産のプロに聞く!仲介手数料の9の疑問

不動産売買に関しての基礎的な知識を得たところで、今度は実際に何組ものお客さんを対応してきたプロの方に、もう少し詳しく…や、ちょっと意地悪な質問をぶつけてみました。

協力してくれたのは不動産コンサルタント歴6年
  株式会社パワーコンサルティングネットワークス 羽者家 未桂さん 

Q1
仲介手数料がそのまま、不動産会社の利益になるのでしょうか?
実はそれ以外にも報酬として請求されたりするのでは?

ご認識の通り、仲介手数料が利益になります。
ただ、厳密に申し上げますと、仲介手数料がそのまま利益になるというわけではなく、
売買物件を調査する上での諸費用は、多くの場合不動産会社が負担しますので、
それらが経費として差し引かれることになります。

諸費用とは主に、登記簿謄本や公図、測量図、道路台帳や建築確認概要書、
台帳記載事項証明書、評価証明書など書類の取得に関わるものです。

また、インターネットから成約事例などを入手するにも費用がかかる場合がありますし、
さらに細かいことを申し上げますと、役所や法務局、水道局、現地など調査先までの交通費も必要です。
尚、仲介手数料以外に報酬はいただきません。

Q2
ネットなどの広告を見ると、仲介手数料無料や半額の文字を良く見ますが
実は、販売価格に乗せられている…なんてこともありますか?

個人的には、「賃貸仲介」は手数料を無料、半額としている不動産会社が増えたと感じていますが、「売買仲介」で手数料を値引いている不動産会社は、まだ少ないのではないかと思います。

仮に仲介手数料を値引いたとしても、その分を売買価格(販売価格)に上乗せしてしまうと、売買価格が相場から外れてしまい、契約成立まで時間がかかってしまうなどの弊害があるため、考えづらいです。

推測の域を出ませんが、半額や無料にしている場合は、売主さんが何かしらの負担をされているのだと思います。

Q3
仲介手数料は成功報酬制ですが、希望日までに売れない、希望金額で売れないなどの場合、不動産会社にペナルティは発生するのでしょうか?

売買契約が成立しないと仲介手数料は入ってこないため、成果報酬制と言われています。
売主さんの希望日までに売れない、希望金額で売れないなどの場合でも、ペナルティは発生しませんが、不動産会社は売主さんに、相場やスケジュール感について、十分に説明する義務があります。

売主さんが売却を急ぐのであれば、ある程度価格を下げる必要がありますし、希望金額が相場より高いのであれば、ある程度時間に余裕を持つ必要があります。

売出し前にしっかり打合せをしておけば、きっと、売主さんにご納得いただける形で契約が成立するはずです。

Q4
仲介手数料をおまけして…と言われたら安くしますか?
例えば3000万円のお家なら000円などある程度の社内ルールがありますか?

仲介手数料というものは、各社の規定で決まっているものではなく、宅地建物取引業法で定められています。200万円以下については売買価格の5%+税まで、200万円超400万円以下については売買価格の4%+税まで、400万円超については3%+税までと、それぞれ仲介手数料の額に上限があり、これを超えることはできません。

ただし、下回ることに問題はありませんので、値引きは不動産会社の自由です。
尚、この計算式は複雑であるため、通常は簡易計算式(売買価格の3%+6万円+税)が使われることがほとんどです。

Q5
家を売りたいのに何年も売れなかった…なんて話もよく聞きます。
これってよくあることですか?

残念ながら、不動産会社がちゃんと仕事をしても、物件の特性上、売れるまで数年かかってしまうものもあれば、一方で、不動産会社が怠慢であることが原因で買主が見つからないということもありえます。

不動産会社に任せたから安心ということではなく、売主さんも不動産会社の仕事ぶりをチェックする必要があります。

Q6
Q5で仕事ぶりをチェックと言いますが、どうやってチェックすればいいですか?

そうですね、「専任媒介」「専属専任媒介」で依頼をした場合、不動産会社は1週間ごと、または2週間ごとの報告義務があります。

そこでどれだけ具体的な報告をしてくれるかをチェックすることも一つですし、インターネットにどのように掲載されているか、販売図面がどのように作成されているか、また、不動産会社のお店をアポなしで訪ねてみてどのような対応をされるかなどもチェックしてみると面白いかもしれません。

媒介契約に関しての詳細は【専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?】を参照して下さい。

Q7
お客様と仲介手数料の話をしているとき、
仲介手数料に誤解があるな…などと感じた事はありますか?
(単なる販売手数料だと思っている、ぼったくりのように思われた…など)

最初にしっかりご説明を差し上げるので、誤解があると感じたことはありませんが、「決まった手数料だから仕方ない」とお考えの方が多いのではないかな、と思うことはあります。

特に、良くも悪くも、短期間で契約が成立した場合は、そんなに払う必要ないのでは?と思われるかもしれませんが、宅建業の免許を維持し続けることや、仲介業者としての責任を負うことなど、表面上のやり取りでは見えない仕事についてご理解いただけると、
仲介手数料が妥当な設定であることも、ご理解いただけるのではないでしょうか?

Q8
仲介手数料の支払いのタイミングは、売り手と買い手で違うのでしょうか?
成功報酬のはずなのに、先に半分払え…と言われることも多いみたいですが。

通常は同じタイミングですが、売主さんと買主さんで違うというよりも、依頼している不動産会社によって違う場合がございます。不動産会社によっては、契約時と決済時に分けて支払いを受けるところもあれば、決済時に一括で支払いを受けるところもございます。

仲介手数料の支払のタイミングについては、「媒介契約」を締結する際に説明がありますので、ご自身が依頼される不動産会社にご確認ください。

Q9
良い不動産会社を選ぶポイントなど、アドバイスをお願いします。
(こんな不動産会社は信用できるよ、私のところではこうしているよ、など)

お客様のご要望をしっかり聞き、理解してくれることはもちろんですが、それを心得ながらも、不動産会社としてプロの客観的な意見を言ってくれる不動産会社は、信用できるのではないでしょうか?

最近は、依頼をもらいたいがために、無理をして高めの査定価格を提示する不動産会社も多くいます。高い査定価格を見た売主さんは喜ぶかもしれませんが、それが相場から外れていれば、結局は値下げして販売することになり、売主さんにとっては、無駄に時間をかけたことになりかねません。お客様のご希望・ご指示通り進めることは簡単ですが、それではただの御用聞きです。

高く売ることがゴールなのか、早く売ることがゴールなのか、はたまた他のゴールがあるかもしれませんが、そのゴールに最短でたどりつけるよう、お客様の立場になってアドバイスし、支援してくれるのが、信頼できる不動産会社だと思います。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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