不動産仲介手数料の真実|費用はいくらかかるの?支払い方法は?

不動産業者の仲介によって家の売却もしくは購入が成立した時、必ず支払わなければならないのが「不動産仲介手数料」です。

不動産の価格が大きければ大きいほど仲介手数料の金額も比例して大きくなります。そのため、予備知識がゼロだと予想以上の金額に驚いたり、だまされているんじゃないかと疑心暗鬼になったりするかもしれません。知っているようで意外と知らない不動産仲介手数料について、損しない知識を身につけておきましょう。

不動産仲介手数料とは

不動産仲介手数料(以下仲介手数料と略)とは、不動産の売買を仲介してくれた不動産業者に対して支払うお金のことをいいます。

家を売りたい人と買いたい人が直接交渉し、業者を介さずに取引すれば仲介手数料を支払う必要はありません。しかし、全国から購入希望者を探し出したり、最適な物件を選び抜いたりする作業は、プロである不動産業者の力を借りないとなかなか実現できません。そのため、ほとんどの人が不動産業者に仲介を依頼し、その対価として仲介手数料を支払っています。

仲介手数料の金額はどうやって決まる?

不動産の売買における仲介手数料は、物件の価格に「手数料率」という、定められた料率を掛け合わせて算出されます。そのため、仲介手数料の金額は、物件の価格ごとに異なります。

400万円を超える価格の物件を売買した場合、仲介手数料の料率は3%(消費税込みで3.24%)となりますが、実際にはもう少し複雑な計算になっています。この計算式はこの後じっくりと解説します。

なお、不動産の売買だけではなく、賃貸の仲介時にも仲介手数料が発生しますが、こちらは家賃の1か月分が仲介手数料の上限と定められており、家主もしくは借主のいずれかが仲介手数料を支払います。

仲介手数料の計算方法は2種類あります

少々複雑な計算が必要となる不動産の仲介手数料ですが、慣れてしまえば簡単です。最大のポイントは、価格を3つに分割し、それぞれに異なる手数料率を掛け合わせ、その合計を仲介手数料とする点でしょう。この3つに分割する点が、仲介手数料の計算をわかりにくくしています。

ただし、このわかりにくい計算を、「速算式」と呼ばれる簡単な式で導き出す方法もあるのです。

ここからは、基本的な仲介手数料の計算方法と、「速算式」と呼ばれる簡単な計算方法、どちらも紹介していきます。

宅建法に基づく計算方法

最初に、基本の計算方法である、宅建法に基づく計算方法を紹介します。この計算方法は、少し変わった計算を行います。まず、不動産の価値を3つの金額に区分し、それぞれに決められた料率を乗じて(掛け算して)算出された金額に消費税分をプラスした合計金額が上限となります。

 売買価格
(消費税を含まない)
仲介手数料
(消費税を含む)
200万円以下の区分 5.4%
[5%+消費税]
200万円超 400万円以下の区分 4.32%
[4%+消費税]
400万円超の区分 3.24%
[3%+消費税]

価格が400万円を超える物件の場合、200万円以下の区分に5%プラス消費税、200万円から400万円の区分になら4%プラス消費税、400万円を超える金額に関しては3%プラス消費税をそれぞれ掛け合わせ、3つの解の合計金額が仲介手数料となるのです。

図の例では、1000万円の価格を200万円、200万円、600万円に分けています。200万円に以下の区分に5%の税率、200万円以上400万円以下の区分に4%、400万円超の区分に3%を掛けて計算していますね。そして、3つの区分で計算した金額を合計したものが仲介手数料となります。これに消費税8%を加えた金額が、売主から不動産業者に支払われる金額です。国土交通省の告示では、仲介手数料は税込みで表示されています。そのため、5.4%(5%に消費税を乗じたもの)、4.32%(4%に消費税を乗じたもの)、3.24%(3%に消費税を乗じたもの)と、税込みの料率で表示されています。

しかし今後消費税が変動する場合も充分に考えられるので、このページでは純粋に料率だけで計算しています。

例:5000万円の不動産を販売した場合
  • 200万円 × 5% = 10万円
  • 200万円 × 4% = 8万円
  • 4,600万円 × 3% = 138万円
  • 10万円 + 8万円 + 138万円 = 156万円
  • 156万円 + 消費税 = 168万4800円

5000万円の不動産の仲介手数料は、168万4800円となります。

速算式なら仲介手数料を素早く計算できる

400万円(税抜)を超える物件の仲介手数料を計算する場合は、速算式と呼ばれる計算方法が便利です。

この計算は、物件の価格全体を3%の料率で計算し、最後に「6万円」という定数を加算するだけで正確な仲介手数料が算出できます。具体的には以下のような計算式になります。

速算式による計算方法
  • 仲介手数料(税込)=販売価格の3.24% + 6.48万円
  • 仲介手数料(税抜)=販売価格の3% + 6万円

例:5000万円(税抜)の不動産を販売した場合

  • 5000万円 × 3.24% + 6.48万円 = 168.48万円(税込)
  • 5000万円 × 3% + 6万円 = 156万円(税抜)
  • 156万円 × 1.08(消費税8%) = 168.48万円

図で紹介した、正式な計算方法の結果と同じように計算できました。

正式な計算方法では、200万円以下の区分は5%の料率、200万円以上400万円以下の区分は4%の料率で計算していましたね。この部分を全部「3%」で計算する代わり、3%と5%の差額である4万円と、3%と4%の差額である2万円を、あとから加えるのが「速算式」の計算方法です。

仲介手数料には消費税がかかります

仲介手数料は「報酬」なのに、なぜ消費税が発生するの?と疑問に思う方も多いかもしれません。

消費税法第4条において「国内にて事業者が行った資産の譲渡等には消費税を課する」と定められています。不動産業者が宅建法に基づいて行われる仲介業務は、役務の提供も含まれているため、仲介手数料は課税対象となるのです。

支払いのタイミング

仲介手数料は賃貸や売買の取引が成立した際に支払うべきものですが、実際には、不動産業者との契約時点で、仲介手数料の支払いに関する細かい約束事が取り決められます。契約が成立した時点で仲介手数料の支払い義務が生じる契約内容で、事前に仲介手数料の何割かを前払いする契約内容で締結されるケースもあるようです。

法的には、契約締結後に破棄となった場合、仲介手数料の支払い義務は生じません。また、支払時期は物件の引き渡しが完了するまで引き延ばすことも可能です。そのため、契約が破棄となった際の返金や、支払いのタイミングなど、疑問点などが生じないよう、業者との契約時にしっかりとした説明を受けてください。

【売り手になった場合】こんな時は要注意!

家を売るときに注意してほしい、仲介手数料の注意点についてまとめてみました。

買い取りの場合、仲介手数料はかかりません

一般的には自己所有の不動産と買い手の仲介をしてもらうため、仲介手数料がかかります。
しかし不動産業者に買い取ってもらう場合、直接取引になるため書類作成等の別項目費用を請求されることはあっても、仲介手数料は発生しません。

解約の際は料金が発生する場合があります

契約が成立しなければ仲介手数料はかかりませんが、手付解約の場合は一度契約が成立したとして、仲介手数料を支払わなくてはならない場合があります。

手付解約とは

手付とは、買い手から売り手に支払うお金であり、契約成立の証拠としての意味合いもあります。一度締結した契約を、理由の如何に関わらず売り手から解除する場合、手付金を全額返上しさらに同額を買い手に支払うことになります(契約内容によって異なります)。手付金の金額は法律で決められてはいませんが、一般的には売買代金の10%前後になります。

不動産業者が「両手仲介」を狙っている場合があります

不動産業者の中には、売主と買主の双方から仲介手数料をもらおうと画策する業者が存在します。いわゆる両手仲介です。両手仲介を狙っている業者に仲介を任せると、売却時期が遅くなる可能性があります。以下、両手仲介の概要について解説していきます。

両手仲介と片手仲介の違い

通常、売却の仲介を依頼された業者(A社とします)は、「買いたい人を探す」のではなく、「買いたい人を知っている不動産業者」を探します。つまり、購入の仲介を依頼されている不動産業者(B社とします)を探すわけです。

購入の仲介を依頼されている不動産業者が見つかれば、その依頼者を相手に売買が成立し、A社は売主から、B社は買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ります。これが一般的な片手仲介です。

これに対して両手仲介は、1社の不動産業者(A社)が売主と買主を自力で探し出し、売主と買主の両方から仲介手数料を受けとることをいいます。両手仲介を狙う業者は、購入希望者を直接探そうとします。買いたい人を自分で見つけられれば、その人からも仲介手数料がもらえるからです。

両手仲介の何がまずいのか?

両手仲介によって売主が被る最大のデメリットは「機会損失」です。売却までに時間がかかってしまう可能性が極めて高くなります。売却を急ぐ売主や、物件の経年劣化が気になる売主にとっては迷惑千万なのが両手仲介なのです。

通常、不動産業者が売却や購入の仲介を依頼された場合、契約の種類に準じてレインズという不動産ネットワークに登録することが義務付けられています。「レインズ」は、不動産業者だけが利用できる売買物件の情報ネットワークのことで、売却物件を登録すれば、全国の不動産業者に閲覧され、購入希望者とマッチングしてもらえるようになりますが、両手仲介を狙う業者は自力で購入希望者を探したいため、不動産業者が紐ついてしまうレインズを使いたがりません。レインズ経由で「購入したい」という希望者が現れても、売主に知らせないというトラブルも多く発生しています。

レインズに登録したかどうかが大切

両手仲介による売却の遅延を防ぐには、「レインズ」に登録してもらい、両手仲介を狙う隙を与えないことが大切ですが、レインズに登録してもらうためには、不動産業者との契約が重要になります。レインズについての詳細と、売主と業者が結ぶ契約の種類については、【専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?】の中で詳しく解説しています。

仲介手数料の内訳とは

自分の物件の買い手を見つけてもらうだけで数十万円から数百万円の報酬を支払う…なんて高すぎる!と思いませんか?でも、その物件を売るための販促活動や販売に関しての様々な調査、書類作成など、高額になるには理由があるのです。

◎物件の調査費用
物件の設備や法令上の制限など、登記されている事項について調査を行いますが、この費用は仲介手数料の中からねん出されます。

◎交渉を調整する費用
買い手が現れた時の価格交渉や、契約日時の調整を行うための手数料が仲介手数料に含まれています。

◎本人の確認費用
2008年3月1日施行の「犯罪収益移転防止法」に於いて、不動産取引の際は本人確認が義務化されています。売買契約が締結する前に、運転免許証やパスポート、外国人登録証明書などから本人確認を実施しますが、この確認にかかる費用も仲介手数料に含まれています。

◎「契約を締結した時に遅滞なく交付する書面」の作成費用
宅建業法第37条に基づいて作成されたいわゆる売買契約書を2通作成してもらいます。不動産業者はこの書面を売り手と買い手どちらにも交付する義務があり、この書類作成費用も仲介手数料に含まれています。

◎取引関係者との連絡や日時を調整するための費用
売買契約には、売り手と買い手のほか、土地家屋調査士や司法書士、工事関係や金融機関の関係者など複数の専門家が関わってきます。契約から引き渡しまでのスケジュールを調整する費用も含まれています。

◎取引に関する帳簿の作成・保管の費用
不動産業者は取引の内容を記載した書面を作成し、5年間保管する義務があります。この作成と補完にかかるコストも仲介手数料からねん出されます。不動産業者は取引の内容を記載した書面を作成し、5年間保管する義務があります。

まとめ

なんとなく…だった仲介手数料の実態を、しっかりと理解することができたでしょうか。

仲介手数料の料率は法律で上限が決められており、しかも簡単な計算で算出できます。仲介手数料の半額や無料をアピールする不動産業者も存在しますが、それ以外の項目で費用を請求されることもあるので、しっかりと見極めることが肝心です。

仲介手数料とは単なる紹介料ではなく、いろいろな仕事内容に対しての報酬です。仲介手数料の過不足を見極めることは大切ですが、過剰な出し惜しみは誠意をもって仕事をしてくれた業者に対して失礼に当たりますので注意してください。

不動産のプロに聞く!仲介手数料の9の疑問

不動産売買に関しての基礎的な知識を得たところで、今度は実際に何組ものお客さんを対応してきたプロの方に、もう少し詳しく…や、ちょっと意地悪な質問をぶつけてみました。

協力してくれたのは不動産コンサルタント歴6年
株式会社パワーコンサルティングネットワークス 羽者家 未桂さん

Q1
仲介手数料がそのまま、不動産会社の利益になるのでしょうか?
実はそれ以外にも報酬として請求されたりするのでは?

ご認識の通り、仲介手数料が利益になります。

ただ、厳密に申し上げますと、仲介手数料がそのまま純利益になるというわけではありません。売買物件を調査する上での諸費用は、多くの場合不動産会社が負担しますので、それらが経費として差し引かれることになります。

諸費用とは主に、登記簿謄本や公図、測量図、道路台帳や建築確認概要書、台帳記載事項証明書、評価証明書など書類の取得に関わるものです。

また、インターネットから成約事例などを入手する際にも費用がかかる場合があります。さらに細かいことを申し上げますと、役所や法務局、水道局、現地など調査先までの交通費も必要です。尚、仲介手数料以外に報酬はいただきません。

Q2
ネットなどの広告を見ると、仲介手数料無料や半額の文字を良く見ますが
実は、販売価格に上乗せさられている…なんてこともありますか?

個人的には、「賃貸仲介」は手数料を無料、半額としている不動産会社が増えたと感じていますが、「売買仲介」で手数料を値引いている不動産会社は、まだ少ないのではないかと思います。

仮に仲介手数料を値引きし、値引きした分を売買価格(販売価格)に上乗せしてしまうと、売買価格が相場から外れてしまい、契約成立まで時間がかかってしまうなどの弊害があるため、考えづらいです。

推測の域を出ませんが、半額や無料にしている場合は、売主さんが何かしらの負担をされているのだと思います。

Q3
仲介手数料は成功報酬制ですが、希望日までに売れない、希望金額で売れないなどの場合、不動産会社にペナルティは発生するのでしょうか?

不動産業者にとっての仲介手数料は、売買契約が成立しないと入ってこないため、成果報酬制と言われています。

売主さんの希望日までに売れない、希望金額で売れないなどの場合でも、不動産業者にペナルティは発生しませんが、業者は売主さんに、相場やスケジュール感について、十分に説明する義務があります。

売主さんが売却を急ぐのであれば、ある程度価格を下げる必要がありますし、希望金額が相場より高いのであれば、ある程度時間に余裕を持つ必要があります。売出し前にしっかり打合せをしておけば、きっと、売主さんにご納得いただける形で契約が成立するはずです。

Q4
仲介手数料をおまけして…と言われたら安くしますか?
例えば3000万円のお家なら000円などある程度の社内ルールがありますか?

仲介手数料の料率は、宅地建物取引業法で上限が定められており、これを超えることはできません。ただし、上限の料率から算出した手数料額を下回ることに問題はありませんので、値引きは不動産会社の自由です。

尚、仲介手数料の計算式は複雑であるため、通常は簡易計算式(売買価格の3%+6万円+消費税)が使われることがほとんどです。

Q5
家を売りたいのに何年も売れなかった…なんて話もよく聞きます。
これってよくあることですか?

残念ながら、不動産会社がちゃんと仕事をしても、物件の特性上、売れるまで数年かかってしまうケースもあれば、一方で、不動産会社が怠慢であることが原因で買主が見つからないということもありえます。

不動産会社に任せたから安心ということではなく、売主さんも不動産会社の仕事ぶりをチェックする必要があります。

Q6
Q5で仕事ぶりをチェックと言いますが、どうやってチェックすればいいですか?

そうですね、「専任媒介」「専属専任媒介」で依頼をした場合、不動産会社は1週間ごと、または2週間ごとの報告義務があります。

そこでどれだけ具体的な報告をしてくれるかをチェックすることも大切です。インターネットにどのように掲載されているか、販売図面がどのように作成されているか、また、不動産会社のお店をアポなしで訪ねてみてどのような対応をされるかなどもチェックしてみると面白いかもしれません。

媒介契約に関しての詳細は【専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?】を参照して下さい。

Q7
お客様と仲介手数料の話をしているとき、
仲介手数料に誤解があるな…などと感じた事はありますか?
(単なる販売手数料だと思っている、ぼったくりのように思われた…など)

最初にしっかりご説明を差し上げるので、誤解があると感じたことはありませんが、「決まった手数料だから仕方ない」とお考えの方が多いのではないかな、と思うことはあります。

特に、良くも悪くも、短期間で契約が成立した場合は、そんなに払う必要ないのでは?と思われるかもしれませんが、宅建業の免許を維持し続けることや、仲介業者としての責任を負うことなど、表面上のやり取りでは見えない仕事についてご理解いただけると、仲介手数料が妥当な設定であることも、ご理解いただけるのではないでしょうか?

Q8
仲介手数料の支払いのタイミングは、売り手と買い手で違うのでしょうか?
成功報酬のはずなのに、先に半分払え…と言われることも多いみたいですが。

通常は同じタイミングですが、売主さんと買主さんで違うというよりも、依頼している不動産会社によって違う場合がございます。不動産会社によっては、契約時と決済時に分けて支払いを受けるところもあれば、決済時に一括で支払いを受けるところもございます。

仲介手数料の支払のタイミングについては、「媒介契約」を締結する際に説明がありますので、ご自身が依頼される不動産会社にご確認ください。

Q9
良い不動産会社を選ぶポイントなど、アドバイスをお願いします。
(こんな不動産会社は信用できるよ、私のところではこうしているよ、など)

お客様のご要望をしっかり聞き、理解してくれることはもちろんですが、それを心得ながらも、不動産会社としてプロの客観的な意見を言ってくれる不動産会社は、信用できるのではないでしょうか?

最近は、依頼をもらいたいがために、無理をして高めの査定価格を提示する不動産会社も多くいます。高い査定価格を見た売主さんは喜ぶかもしれませんが、それが相場から外れていれば、結局は値下げして販売することになり、売主さんにとっては、無駄に時間をかけたことになりかねません。お客様のご希望・ご指示通り進めることは簡単ですが、それではただの御用聞きです。

高く売ることがゴールなのか、早く売ることがゴールなのか、はたまた他のゴールがあるかもしれませんが、そのゴールまで最短でたどりつけるよう、お客様の立場になってアドバイスし、支援してくれるのが、信頼できる不動産会社だと思います。

高く家を売る第1歩は“相場を知る”こと!

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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