任意売却で住宅ローン返済中の家・マンションを安心して売る方法

自分が家を売りたいと思い、本やネットで調べ始めたときに「任意売却」という手続きを知りました。私が家を売ろうと思ったときは、もちろん住宅ローンの返済中だったので、家を売ることについて勉強し始めたころは「自分も任意売却できるのかなぁ」という疑問から手続きのことを調べていきました。
私の場合は両親の助けもあり、自分の貯金＋両親からの借金でまとめて住宅ローンを返済することができました。住宅ローン返済中の家をなんとかして売りたいという人に、任意売却について私が学んだことを伝えたいと思います。住宅ローンの返済が難しくなった人だけでなく、住宅ローンの残債がある家を売りたいという人もぜひ参考にしてください。

任意売却は住宅ローンを滞納している人への救済措置

「今の経済状況では住宅ローンの返済を続けることができない…」「実は住宅ローンを滞納している…」という人は、任意売却という方法で家を売り、住宅ローンを返済することができます。住宅ローンを３か月から半年の間、滞納し続けていると、銀行が裁判所に対して、担保になっている不動産の競売を申し立てることができます。競売になってしまうと、債務者（住宅ローンを借りている人）の意思とは関係なく、不動産が売りに出されるという恐ろしい状況になります。住宅ローンを滞納し、家が競売にかけられてしまったら、債務者は相当なリスクを背負うことになるのです。競売のリスクについては「住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために」を参照してください。
競売を避けて住宅ローンを計画的に返済していく任意売却は、見方を変えると住宅ローンの返済が困難な人を救済する手段ともいえます。任意売却は、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っても家が売却できる不動産取引ですが、いくら救済手段とはいえ、そこにはメリットだけでなく当然デメリットや手続きをする上でのリスクもあります。

任意売却とは？

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントや弁護士、司法書士などが銀行と債務者の間に入って調整を行い、銀行の合意を得ることで売却価格がローン残高を下回っても、家が売却できる不動産取引を指します。

任意売却と競売の違い

銀行と債務者の間に専門の業者が入って住宅ローン返済のための交渉をする任意売却と、銀行と債務者の間に裁判所が介入する競売では、家が売れる価格や、家の売却価格が住宅ローン残債より低かった場合の残金の返済方法などに大きな違いが出てきます。主な違いを下の表にまとめてみました。

任意売却のメリットとデメリット

住宅ローンの返済ができなくなった人にとって、任意売却は最高の制度のように見えますが、やはり物事にはメリットとデメリットがあるものです。任意売却で家が売れて、住宅ローンの返済のめどがたっても、その後の生活に影響するデメリットもあるのです。住宅ローンの返済が苦しい、住宅ローン返済中の家を売りたいという方の中には、ここまでの文章を読んで「任意売却の手続きをしなきゃ！」とワラにもすがる想いの人がいるかもしれませんが、答えを急がずに必ずメリットとデメリットにも目を通してください。

任意売却のメリット

住宅ローンの返済ができなくなった家を売り、残りの住宅ローンを計画的に返済していく任意売却と、家が差し押さえられた上に裁判所によって強制的に家が売却されてしまう競売とを比較した場合、任意売却には6つのメリットがあります。

市場相場に近い価格での売却が期待できる

任意売却の場合、市場相場に近い価格で家が売れる可能性があります。また家が売れた価格がローン残債より安いときは、銀行との話し合いで無理のない返済計画が組まれて、それに基づいた分割での少額返済ができます。
競売の場合は、家が市場相場から程遠い低額で落札される可能性が高く、多額の残債を抱える恐れもあります。またそうなったときは競売後に返済を強いられ、給料を差し押さえられる事もあります。

不動産売却価格から諸経費を支払うので債務者負担なし

任意売却で家の売却を依頼した場合、家が売れた価格から税金などの諸経費を精算することが認められています。そのため債務者が費用を支払うことはありません。また任意売却の手続きをする際には、一般の不動産取引と同じように、売買契約書に貼付する印紙代や、抵当権抹消費用、不動産会社に支払う仲介手数料が発生しますが、債務者が支払える能力がほとんどないということで、本来は家の売主が支払うべき諸経費も支払う必要がありません。
家を売却する際にかかる税金について詳しく知りたいという人は「家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ」を参照してください。

引越し時期、条件、明渡し等の調整が可能

任意売却では銀行との交渉の中で、引越しの時期や条件面でのこちらの要望に耳を傾けてもらえます。家を売る人が新しい生活をスムーズにスタートできる利点があります。

近所に知られないのでプライバシーが守られる

任意売却は通常の住み替えと同じような販売活動が行われるため、近所の人に経済的な状況を知られることがほぼなく、住人はプライバシーを侵害されることがありません。そのため任意売却後も慣れ親しんだ地域に住み続けることもできます。
しかし競売にかけられてしまうと、裁判所の執行官らが自宅調査を行い、また落札目的の不動産業者による自宅周辺の調査が行われることもあるので、近所の人に家が差し押さえられたことがバレてしまう可能性がかなり高いです。

引越し代などの諸費用が確保できることも

任意売却では銀行との調整次第で、売却代金から引越し代などの諸費用が配分される可能性もあります。

任意売却のデメリット

任意売却の手続きには注意する点やリスクももちろん存在します。以下のデメリットもあわせて確認して、本当に任意売却をするべきかの判断材料にしてください。

住宅ローンの滞納が信用情報機関へ登録される

任意売却は住宅ローンが返済できている状態では交渉ができないため、あえて数か月（3～6ヶ月）住宅ローンの支払いを止めるなどの要件が必要です。住宅ローンの返済を一定期間以上滞納することで、信用情報機関のブラックリストに載る可能性があります。

数年間新たなローンが組めない

一旦、信用情報機関のブラックリストに登録されると、長い場合は約10年の間、銀行からの融資を受けることはできなくなります。さらに新しいクレジットカードを作ることもできなくなります。

売買価格の交渉が折り合わない場合

任意売却は市場相場に近い金額で家を売ることができますが、売却金額が住宅ローンの残債を大幅に下回り、売却金額と住宅ローン残債の折り合いが付かない場合は、銀行から任意売却の同意が得られないこともあります。例えば任意売却で2000万円の物件で、住宅ローンの残債が2500万円の場合、500万円の差が生じてしまうような場合は、銀行から同意を得られない可能性があるのです。
このように銀行からの同意が得られないと手続きを実行できないという点は任意売却のデメリットです。

任意売却は誰に依頼すればいいのか

メリットとデメリットを読んで「やっぱり任意売却しかないかも…」と考えた人は「じゃあ誰に依頼すればいいの？」と思ったはずです。任意売却は普通の「家を売る」という手続きとは違う「債務整理」の一種です。任意売却の手続きをするには、不動産の専門知識に加えて、債務整理に関する法律の知識も必要です。そのため任意売却の手続きを依頼する際には、銀行との交渉や手続きの経験が豊富か、さらに家の買主探しの情報量が多くネットワークも広いかが重要になってきます。ここでは任意売却の依頼先をまとめました。

任意売却の依頼先①：専門業者

任意売却の手続きには債務整理の専門知識が必要なことから、依頼できる会社は決して多くはありません。任意売却の手続きを手掛ける専門の業者を不動産業者に紹介してもらいましょう。そのときは事前に、会社の顧問弁護士に債務整理に強い弁護士がいるか、任意売却の実績が豊富かを確認するのが良いでしょう。

任意売却の依頼先②：弁護士や司法書士

任意売却の専門業者以外にも、司法書士や弁護士に銀行との交渉を依頼することもできます。不動産業者に相談して弁護士や司法書士を紹介してもらうのも良い方法です。インターネットで「任意売却 弁護士」で検索するのも有効です。

任意売却の手続きの流れを見てみよう

任意売却を検討するところから、実際に家を販売して決済が完了するまでの流れをまとめました。

• 住宅ローンの返済を長期間滞納
• 任意売却の依頼先を選定
• 不動産の調査・査定をしてもらう
• 売却依頼先が決まったら専任媒介契約
• 債権者などに報告
• 債権者の同意を得て販売活動開始
• 購入申し込みがあれば債権者と交渉
• 売買契約を締結
• 決済

各項目については下の①～⑨に詳しく書いていますので、いったいどんな手続きが必要なのかをチェックしてください。

任意売却手続きの流れ①住宅ローンの返済を滞納したら…

住宅ローンの返済が滞ると、銀行から支払督促状が郵送で送られてきます。督促状は「返済方法の見直し」や「返済しないと競売になる」などの警告を含んだ書類です。
督促状が届き返済方法を見直した上で、それでも返済が厳しい場合は任意売却の検討を始めましょう。

任意売却手続きの流れ②依頼先を選定する

任意売却を実施すると決めたら、売却の依頼先を選定しましょう。売却の依頼先となるのは任意売却の専門業者や任意売却の経験がある弁護士・司法書士などの専門家です。

任意売却手続きの流れ③不動産の調査・査定をしてもらう

売却依頼先に家の調査や査定をしてもらいましょう。任意売却を成功させるためには、できるだけ高く、それでいて買い手が見つかりやすい市場相場に沿った価格で家を売らないといけません。この判断を間違えると銀行から任意売却の同意が得られない場合や家の買い手が見つからない可能性もあります。

任意売却手続きの流れ④売却依頼先が決まったら専任媒介契約

不動産の売却依頼先が決まったら、依頼先との専任媒介契約を結びます。ここで注意したいのは、任意売却は一般の不動産取引のように何社も同時に売却依頼をすることができません。

任意売却手続きの流れ⑤債権者などに報告

専任媒介契約が結べたら、売却依頼先（家の売却を依頼した任意売却の専門業者や弁護士、司法書士）が、銀行、連帯保証人に対して「任意売却の依頼を受けたこと」を報告します。またこの段階で家の売り出し価格の相談を行い、最終価格は一般的な販売と同じく売主が決定します。任意売却は一般的な販売と異なる点は、売買価格を決める際に債権者の承諾が必要になるところです。

任意売却手続きの流れ⑥債権者の同意を得て販売活動開始

銀行や連帯保証人から任意売却の許可が出たら正式に家の販売がスタートします。

任意売却手続きの流れ⑦購入申し込みがあれば債権者と交渉

買主が決まったら売買希望価格を元に銀行への返済配当契約書を作成し、それを元に銀行と売買価格などの交渉をします。返済配当契約書には売買価格・仲介手数料・引越し費用などの金額が詳しく書かれています。

任意売却手続きの流れ⑧売買契約を締結

銀行から返済配当契約書の内容で同意が得られたら、買主と売買契約を結びます。一般の不動産取引の場合は、売主は買主から売買価格の1割前後の手付金をもらうことになります。しかし任意売却の場合は、その手付金も住宅ローン返済の費用になりますので、仲介業者が預かることになります。

任意売却手続きの流れ⑨決済

決済は買主が融資を受ける銀行の最寄りの支店で行います。決済のときには、銀行の担当者や家が共有名義の場合は連帯債務者などが出席します。
任意売却をしても残債がある場合は、残りを分割返済できます。

考察（まとめ）

家を買ったときは返せるつもりでも、突然のケガや病気で働けなくなって住宅ローンの返済ができなくなるというのは、誰の身にも起こることです。そうなってしまった場合、任意売却について知っていれば家も売れて残りの住宅ローンを無理なく返済ができますし、知らなかったら住宅ローンを滞納し続けて家が競売にかけられて強制退去…そう考えると知識って大切だなと改めて感じました。
任意売却と競売を比較してみましたが、競売になると、長い間銀行でローンが組めなかったり、クレジットカードが作れなかったりとその後の生活にも大きな影響が出ます。個人的には、住宅ローンの返済が厳しいという人には、任意売却の手続きをスタートされることをおすすめしたいです。