マンションの査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント

同じマンションで同じ位置(向き)、同じ間取りなのに7階なら4100万円、2階なら3600万円の売却価格が付いていました。これってつまり、1階ごとに100万円の差があるってことですよね。やっぱり高層階じゃないと高く売れないの? 今回はマンションならではの査定ポイントを詳しく調べていきましょう。

マンションの「査定」とは

不動産業者がマンションの価値を見極める行為を「査定」といい、見極めた結果提示された金額を「査定額」といいます。過去の取引事例や近所での販売価格、市場の動向や地域の特性などを踏まえて算出される金額なので、売り出す際の値付けの参考としても欠かせないものです。住んでいるマンションがどのくらいの価格で売れるのかを見極めるのに、査定はとても役立ちます。

査定の流れや方法に関してはマンションでも戸建てでも同じですので、【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】の下記の項目を参考にしてください。

◎査定の流れに関してはこちら
◎査定の方法に関してはこちら

机上査定の前に用意するもの、準備すること

マンションを不動産業者に査定してもらう場合、査定に必要な情報をいろいろと尋ねられます。以下に、あらかじめ用意しておいた方がいい情報を挙げておきます。

査定前に用意したい情報一覧

・物件の種別(マンション、戸建て、土地。今回の場合はマンションです)
・所在地
・最寄り駅
・駅からのアクセス(徒歩での所要時間)
・建物の面積、間取り(購入時のパンフレットや売買契約書を用意)
・建築した会社名
・築年月日(築年数)
・売却予定日

査定を依頼するときには1社だけでなく、5~6社まとめて査定依頼複数の業者に査定を依頼し、結果を比較するのがおすすめです。

私と私の友人たちは、マンションでも家でも、売却する際には「すまいValue」「イエウール」という2つの一括査定サービスをセットで利用していました。この組み合わせ、とても相性がいいんですよ!

この2つのサービスをセットで使うと、中小の業者から超大手の業者まで、いろいろな業者が「どのくらいの値段で売れるのか」を無料で教えてくれます。あなたの家の価格は、中小、大手、超大手の査定でどれほどの違いがでるものなのか、比べてみることをおすすめします。

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適正な査定のための判断基準チェック

「購入した時は相場より高かったから、査定金額も高いはず」と思ったら大間違いです。マンションは一戸建てに比べて、資産価値の下落スピードが非常に速いのが特徴です。70㎡クラスのファミリー型マンションの場合、環境によっては1年に100万円ずつ値下がりすることもあるのです。

いったい、何がマンションの価格に影響を与えているのか、ご存知ですか?

査定が高くなる周辺条件とは

マンションの価格には、周辺の環境が大きく影響します。立地的な環境だけではなく、周辺にあるマンションとの相対的な優劣で査定が決まることもよくあります。一つずつ紹介していきます。

リセールバリューをチェック

リセールバリューとは、マンションの資産価値を客観的に示す指標のことです。分譲マンションの新築時の価格を100として、時間の経過とともにどのくらい価値が下落しているかをパーセントで表します。10年後に90%のリセールバリューがある分譲マンションは、新軸時の価格×90%の価値が見込める、ということになります。

人気のある住宅街や駅周辺地などの好立地では、築10年以上が経過していても80~90%のリセールバリューをキープしている物件がたくさんあります。それどころか、100%以上の価格、つまり新築時よりも値上がりしている物件もあるのです。

「リセールバリュー=売却価格」とは断定できませんが、売却価格の重要な目安となることは間違いありません。

近隣の家賃相場

中古マンションの価格は賃料と連動しています。周辺にある同クラスの賃貸マンションはどのくらいの家賃なのかを調べてみましょう。その結果、他の物件よりも賃料が高ければマンションの販売価格も高く、低ければ販売価格も低くなります。

マンションの規模

マンションの規模は価格に大きく影響しますが、必ずしも大きければよいというわけではありません。立地によって、好まれるマンションの規模は変わるからです。一般的に、都市部のファミリータイプの場合、20階建て以上で300戸以上のマンションや、50戸以下の中型マンションは80%前後のリセールバリューをキープしやすいです。

アクセス

マンションは、交通機関へのアクセスが評価額に与える影響が戸建てよりはるかに大きくなります。なぜなら、マンションを購入する人は、通勤の利便性を重視して物件を選ぶ人が圧倒的に多いからです。

都心まで電車の乗り継ぎが多い物件や、特急や快速が停車しない駅周辺のマンションなどは、時間の経過とともに価格が一気に下落するので注意してください。

公益財団法人不動産流通推進センターが発表している「既存住宅価格マニュアル」では、駅からの所要時間と評価額の関係について詳しく解説されています。

また、【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】記事内でも「交通の便と家の査定額の関係」について解説していますので、ぜひ参考にしてください。

◎「交通の便と家の査定額の関係」はこちら

周辺環境と開発状況

マンション周辺の開発状況も価格に大きく影響します。マンションの徒歩6分圏内に駅ができたり、スーパーなどの大規模商業施設が建設されたりすると、評価額も上昇します。今後、物件の周辺に開発予定があるかどうかは、市役所などで尋ねてみるといいでしょう。

その反対に、近所の工場や学校(名門だとさらに評価に影響します)などが閉鎖・移転したり、最寄り駅に特急や快速が停車しなくなったりすれば、一気に価格は下がります。こちらも確認しておくことをおすすめします。

査定が高くなる建物条件

周辺の環境がマンションの価格にどう影響するのか把握できたら、次は建物自体が分譲マンションの価格に与える影響を把握しておきましょう。こちらも、一戸建てとは異なるポイントがたくさんあります。

築年数

当然ですが、マンションは築年数が浅いほど価格が高くなります。前述の「既存住宅価格マニュアル」でも、築年数とマンション価格の関係について詳しく解説されています。

また、【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】記事内の「既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握」でも、築年数とマンション価格の関係について解説していますので、ぜひ参考にしてください。

◎「既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握」はこちら

マンションの場合、築浅(築年数が浅い)とみなされるのは3~5年くらいまでで、それ以上の築年数は10年でも15年でも、それほど変わりません。

眺望

マンションは高層に近いほど価格は高くなります。10階建て程度のマンションの場合、1階層上がるごとに2~3%ほど価格が上昇します。20階以上の高層マンションになると、価格の上昇率は少し緩やかになり、1~1.5%程度となります。

展望も価格に影響することがあるので注意が必要です。東京タワーやスカイツリー、富士山などが展望できる物件は、さらに3~5%ほど価格の上昇が見込めます。

日当たり(窓の向き)

戸建ての場合、玄関の位置を正面とし、その向きで方位(南向き、東向きなど)が決定しますが、マンションの場合は一番大きな窓が正面となり、その向きで方位が決定します。

南向きは日当たりもよく、評価の基準となります。南向きに対して東向きは-3%~-7%、西向きは-5%~-9%、北向きは-10%~-20%と評価が下がります。

  • リビングの窓が南向き 基準価格
  • リビングの窓が東向き-3~-7%
  • リビングの窓が西向き-5~-9%
  • リビングの窓が北向き-10~-20%

建築物内における物件の位置

マンションは通常、高層になるほど評価が高くなるとすでにお伝えしましたが、実は「1階」「最上階」という例外があります。

1階の場合、階下に住民がいないため、足音などで迷惑をかけることがありません。また、自室への出入りも簡単なため、ファミリーや年配者に人気があります。こうした理由によって5%ほど評価はアップします。さらに専用の駐車スペースや庭があれば、10%ほど評価が上がることもあるようです。

一方、最上階は屋上が外気にさらされ、冷暖房費が高くつくのでそれほど人気はありません。最上階よりも1つ下の階のほうが評価が高くなることが多いようです。これは高層マンションほど当てはまります。

また、同じフロア内であれば角部屋が3~5%ほど評価が高くなります。南角なら5~10%、ルーフバルコニー付きの角部屋なら10%以上も評価が上がることがあります。

低評価となるのは、エレベーターやごみ置き場、駐輪場など共用スペースに隣接した部屋です。

間取り

マンションの間取りは、ほとんどが「田の字型」と呼ばれる形状です。共用の外廊下に面して玄関があり、廊下の左右に部屋や水回りを配置し、突き当たりにリビングやダイニング、バルコニーがある設計です。この間取りは評価額にほとんど影響を与えません。

評価が高いのは「センターライン」と呼ばれる間取りです。玄関から続く短い廊下を中心に、放射状に部屋が配置されている設計で、人気があります。ただ、高級マンションに多い設計なので、センターラインの間取りが評価額に与える影響は微少といえるでしょう。

注意したいのはマイナス評価の間取りです。過去に流行したメゾネットタイプは、低評価の要因となります。また、メインバルコニーの間口が7m未満の場合も、評価は下がる傾向にあります。

管理組合が優秀かどうか

マンションには必ず管理組合があり、共用スペースの清掃などを行っています。この管理組合の質は、マンションの評価額に大きく影響します。「マンションは管理を買え」と言われるほどなのです。

マンションの住民でなければわからない長期修繕計画や実施実績、積立資金の有無、定期点検の記録などを不動産業者に提示してみましょう。その内容が評価されれば評価額もアップします。

リフォームやメンテナンス

一戸建てに比べると、マンションはメンテナンスやリフォームが評価されやすい傾向にあります。キッチンや浴室、トイレなどの水回りは特に重要です。過去の修繕歴などをきちんとまとめ、不動産業者に提示できるようにしておきましょう。

マンションのブランド

マンションのブランドも、わずかながら査定額に影響します。万が一のトラブルが起きた場合、大手であれば補償が手厚くなる可能性が高いからです。最近では、快適な居住空間や高級感を前面に押し出しているマンションブランドもあります。こうしたマンションは高評価につながります。

耐震性

1981年5月31日以降に建設されたマンションは、震度6~7の地震でも倒壊しないような構造基準で建設されています。それより古いマンションは耐震構造が不十分と判断されやすく、低評価につながります。

また、2009~2010年に建築されたものは、リーマンショックによる材料費高騰の影響を受けていないため、同じような広さや高さのマンションに比べると頑健な構造と判断され、評価が若干高くなることがあります。

マンションならではの評価マイナス要因

戸建てと異なり、マンションは自分ではどうしようもない理由で査定評価が下がる場合があります。

エレベーターがない

5階建て以下でエレベーターがないマンションの場合、3~5階ある物件の評価は10~30%もダウンする場合があります。

駐車場や駐輪場が確保できない

マンションの戸数分の駐車スペースや、戸数×2台分程度の駐輪スペースがない建物はマイナス評価を受けます。駐車スペースがない場合は、近隣の契約駐車場の有無や料金などを調べ、不動産業者に申告しましょう。マイナス評価を回避できる可能性があります。

コーポラティブハウスである

コーポラティブハウス(コーポラティブマンション)とは、入居希望者が組合を結成し、その組合が事業主となって土地の取得から建物の建築までこだわり抜いて作ったマンションのことです。このタイプのマンションは、新規の入居者が組合の輪に溶け込めない可能性があり、評価が低くなります。

事故物件がある

事故物件とは、殺人や自殺、放火や失火などの刑事事件が発生してしまった物件のことです。また、刑事事件ではなくても、孤独死が出た物件も事故物件とみなされます。

事故物件がマンション内にある場合、その棟全体が低評価となります。ただし、不動産業者が買い手に対して説明する義務があるのは販売する部屋や共有部分だけなので、事件が発生した物件が離れている場合や、その事件の知名度が低ければ査定評価に入らない場合もあります。

隣地に空き地がある

物件に隣接する空き地には、今後どんな建物が建設されるかわかりません。そのため査定金額が下がる可能性があります。特に南向きリビングの正面にある場合、かなりのマイナス評価に繋がります。

査定金額が決定したら

訪問査定から数日~数週間で、不動産業者から査定金額が提示されます。査定金額が決定したら終了というわけではありません。次は販売価格を決め、具体的な販売活動をスタートさせることになります。

査定金額が算出されてからの注意点などは【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】の【査定金額が決定したら】を参考にしてください。

◎査定金額が決定したら…はこちら

考察(まとめ)

マンションの査定は、戸建てに比べると自分の努力では何ともできない部分の比重が高いのが特徴であり、その内容はとってもシビアです。戸建てのように近隣の住民との関係性が良くても査定には考慮されません。

【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】の「査定価格=販売価格ではありません」でも詳しく説明している通り、査定金額がそのまま販売金額になるわけではありません。販売金額は査定金額を参考に、売主が自由に決めることができます。

とはいえ、査定価格とあまりにかけ離れた金額を設定すると、不動産会社から売る気がないと見なされたり、いつまでも売れ残ってしまったりするので注意しましょう。

査定した後は、これからの販売戦略について、不動産業者とじっくり相談してください。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
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