住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために

住んでいる家を売らなきゃ…と思った時、真っ先に浮かんだのは「住宅ローン返済中の家って売れるんだっけ?」という疑問でした。

先に結論を言ってしまえば、住宅ローンを返済している最中の家でも、売ることはできます。ただ売るために必要な条件や手続きがたくさんありました…。

今回は住宅ローンが残った家を売る際の条件や手続き、問題がクリアできなかった場合の対処方法をまとめました。

住宅ローン返済中の不動産を売るために必要なこと

家を買い、住宅ローンを組もうと思った時には審査に通るか、かなりドキドキしていました。私ばかりではなく、ほとんどの人が銀行や信用金庫などの金融機関で住宅ローンを組んで家を買います。

しかし、一生その家に住み続けようと思って買った家も、出産で家族が増えたとか、離婚や転勤、住宅ローンが返済できない…などなど、いろんな事情から売ることに直面します。

住宅ローンなどの借入金のうち、まだ返済できていない金額を残債といいます。この残債のある家を売ることができる条件は「残ったローンを全額一括返済すること」であり、知っておきたいのが「抵当権」というキーワードです。

家を売るためには「抵当権」の抹消が必要です

「抵当権」とは、家を購入するためのお金を金融機関から借りる際に、家や土地に設定される担保権のことです。お金を借りる人が万が一、住宅ローンが返済できなくなったときに、金融機関にお金の代わりとして提供するために設定されます。

もし住宅ローンの返済を長く滞納した場合、金融機関はローン回収のため担保となった不動産を売りに出すことができます。そのため、家を売るためには、家に設定された抵当権を抹消しないといけません。この抵当権抹消の条件となるのが住宅ローンの完済なのです。

そんな金額が手元にないという時には、家を売った売却金を住宅ローンの返済にあてることが多いです。家の売却金が住宅ローン残債より多い場合なら、住宅ローンの座員債を一括で返済できるため、問題なく家を売ることができます。

今住んでいる家の価格相場を知る

家を売るには、まずいくらで家を売るのかを決めなければいけません。しかし、家や土地に二つと同じものがないため、不動産には定価というものがありません。そのため、まずは似たような中古物件の相場を知ることが大切です。

価格相場の調べ方は【家の価格相場が誰でも今スグ調べられる方法で家の高額売却を目指す】の記事を参照してください。自分で価格の相場を調べてから、不動産業者に査定をお願いして、家の売却をスタートさせることになります。

不動産会社の査定に関しては【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】や、【マンションの査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】を参照してください。

家を売る時期を見極めることも大切

家の価格相場と同じく大切なのは、「いつ売るのか」という時期の見極めです。家を売る時期を見極めるためには、家の価格の下がり方を理解しなければいけません。

下の表は、価格相場と家(一戸建て)の築年数の関係を表しています。家の市場価格は、築年数と比例して直線的に価格が落ち込むのではなく、新築当初に急に落ち込み、築10年までに40%~35%程度へ落ちるとされ、その後緩やかに下降を続けます。

住んでいる家を売り、その売却金で住宅ローンの残債を賄おうという場合、築年数を考えて高く売れるかどうかを判断することも必要です。

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お金が足りずに住宅ローンが一括返済できないときの対処法

家を売るときには、必ずしも家が売れた金額が残債より高額になるとは限りません。私が家を売ろうと考えたときも住宅ローン完済までは届きませんでした。

住宅ローン残高が家の売却価格を上回る状態をオーバーローンと呼びますが、この状況を解決する方法をお伝えします。

自分の資産や身近な人の助けを借りて対処する

株の売却や、定期預金や保険を解約して返済費用を作る

最初に考えたいのは、自分の資産を返済にあてる方法です。定期預金などをしていた場合、その一部を返済にあてることもできます。ただ、子供の学費や老後のためや、急な出費への備えにもしておきたいので、慎重に検討してください。

保険などの場合、解約すると一定の金額が戻ってくる場合が多いので、これを機に見直してみるのもいいかもしれません。保有している株など、自分の資産を見直して住宅ローン返済の費用にあててください。

家族や親せきから住宅ローン返済分のお金を借りる

もし両親や兄弟、親せきに相談できるなら、住宅ローン残債の不足分の金額を借りることも視野に入れたほうが良いです。家族や親せきであれば無担保・無利子での借金や、返済のタイミング、返済回数についても自分の都合に合わせて相談しやすいと言えます。

家を売りたいときに使える新規ローンで対処する

残債を新規ローンに上乗せする「住み替えローン」

家を売却し、新しい家に住み替えるという場合には「住み替えローン」を利用できます。これは、家を住み替える人専用の住宅ローンであり、新しく購入予定の家のために組む住宅ローンに、今の家の住宅ローン残高や諸費用を上乗せできるというものです。

ただし、住み替えローンは借入額が増えるため、その分審査も厳しくなります。

新居の購入が先なら「つなぎローン」を利用

家の住み替えが決まっていて、新居の購入が先に決定している場合は、金融機関の「つなぎローン」という手もあります。

つなぎローンとは、家の売却金が入ってくる前に、新居の購入金額を支払わなくてはならない場合に利用される短期のローンです。

つなぎローンが必要なケースとして、
①新しい家の購入資金として、今住んでいる家の売却代金が必要
②住み替えのタイミングで新しい家の購入が先になり家の売却が間に合わない
以上2つの例が挙げられます。

しかし、つなぎローンは不動産会社の買い取り保証とセットになっているケースが多く、家の買主が設定した期間までに現れない場合、査定価格の60%程度で不動産会社に売ることになります。

他にも、売り出し価格の制限などいろんな規定があるので、つなぎローンを利用したい人は、ひとつの不動産会社ではなく、複数の不動産会社に相談してみましょう。

新居を買わないときには「無担保ローン」

住み替えではなく、家の売却だけをしたいという人には、金融機関から新規で無担保ローンを借りる方法があります。金利は住宅ローンに比べて3~5%ほど高いですが、残債の不足金額が少なければ、さほど大きな負担になることもありません。

無担保ローンを検討する際には、まず今の住宅ローンを借りている金融機関で無担保ローンができるか確認しましょう。住宅ローンを借りている銀行ならば、それまでの取引がありますので、他の銀行よりも交渉がしやすくなります。

家を貸した賃料でローンの返済は可能?

今住んでいる家を他人に貸し、徴収する賃料で残債を支払うという方法もありますが、これにも注意するポイントがたくさんあります。

まず前提として「家賃=収入」ではありません。家を他人に貸すためには、家の管理費、火災や地震に備える保険、固定資産税、所得税など想像以上の出費があります。

また、借り手が見つからない場合は、賃料で支払おうと思っていた金額を負担する必要があります。その期間がどのくらいになるかはわかりません。

家が都心で賃貸需要が高く、資金に余裕がある場合でなければ、家を貸した賃料でローンを返済するということはおすすめしません。

自分の所有している家・マンションを他人に貸すことについてもっと詳しく知りたいという人は「家・マンションを「売る」or「貸す」はどちらがよりお得かを検証」を参照してください。

離婚するときに家の住宅ローンが残っている場合

旦那さん、もしくは奥さん1人の名義の家で、住宅ローンが残っている場合は、その家の所有権をどうするかなので、住宅ローンはあまり問題にはなりません。しかし、家もローンも共有名義にしている場合、離婚後よりも離婚前に対処することがおすすめです。

離婚するときの家の売却に関しては【離婚するとき住宅ローンが残っている家はどうするのが正解?】を参照してください。

住宅ローンが払えない場合は「任意売却」の検討を

「家は売りたいけど、家の売却代金だけでは住宅ローンがたくさん残ってしまう…」「今の経済状況では住宅ローンの返済が苦しいから売りたい…」という人は、「任意売却」を検討してください。

任意売却は、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っても家が売却できる不動産取引です。住宅ローンの返済を長期間滞納してしまうと、「競売」という手続きをとられてしまい、なんと家が差し押さえられてしまいます。

ちょっと怖い競売のリスクと、競売を避けるための任意売却という手続きについてお伝えします。

家が「競売」された場合のリスク

家や土地などの不動産を担保に住宅ローンを借りている人が返済を長期間滞納してしまった場合、住宅ローンを貸している金融機関からの申し立てにより裁判所が不動産を強制的に売却する「競売」という措置がとられます。

競売の場合は相場価格よりかなりの低額で落札される可能性が高く、さらに落札された後に残った多額の住宅ローン不足分を請求されるので、かなりの大損になります。

また、競売が決まった家は「競売物件」としてチラシや新聞などに載ってしまい、家が差し押さえられたことが近隣に知れ渡ってしまうなど、プライバシーへの配慮もありません。

競売で不動産が落札された後は、すぐに家から退去するように言われることも多く、それに従わないと不法占拠ということになり、法的措置がとられます。

任意売却を活用することで家の競売を避ける

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントや弁護士、司法書士などが金融機関と債務者(売主)の間に入って調整を行い、金融機関の合意を得ることで売却金額が住宅ローンの残債を下回っていても、家が売却できる不動産取引です。

任意売却を行うためには、住宅ローンを借りている金融機関との交渉を担当してくれる専門業者への依頼が必要です。手続きや流れも、普通に家を売る場合とは大きく変わります。

任意売却のメリット・デメリットや手続きの仕方については【任意売却で住宅ローン返済中の家・マンションを安心して売る方法】を参照してください。

まとめ

住宅ローン返済中の家も、家を売りたい理由や、家を売りたい人の経済状況により、売り方も解決策も異なります。私も家を売りたいと感じたときは住宅ローン返済中で、しかも売却金額ではすべての住宅ローン残債を返済することができず、両親に借りることにしました。

住宅ローン返済中の家は、やはり高く売れることが一番重要です。どうしたら高く売れるのかを検討し、余裕をもって売却を進めることをおすすめします。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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「家売るオンナ」サンチー不動産同盟