住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために

住んでいる家を売らなきゃ…と思った時、真っ先に浮かんだのは「住宅ローン返済中の家って売れるんだっけ?」という疑問でした。

先に結論を言ってしまえば、住宅ローンを返済している最中の家でも、売ることはできます。ただ売るために必要な条件や手続きがたくさんありました…。

今回は住宅ローンが残った家を売る際の条件や手続き、問題がクリアできなかった場合の対処方法をまとめました。

住宅ローン返済中の物件を売る場合「抵当権」が問題になる

住宅ローンが残った物件を売る場合、最大の問題点となるのは「抵当権」です。毎月の返済が苦しい、住み替えたい、離婚したいなど、ローンが残った家を売る理由はたくさんあると思いますが、いずれの場合も、家を売るとなったら「抵当権」が立ちふさがり、問題の解決を難しくするのです。そこで、まずは抵当権について理解を深めておきましょう。

抵当権とは?

「抵当権」とは、金融機関が住宅ローンの代金を貸し出す代わりに、家やマンションに設定する担保権のことです。住宅ローンが返済できなくなった場合、金融機関はこの抵当権(担保権)を行使して家やマンションを売却し、貸したお金を回収することができるのです。

住宅ローン返済中の物件には、銀行の抵当権が必ず打たれていると思って間違いありません。そして、この抵当権が抜けない限り、家やマンションは買い手がつかないのです。

抵当権が抜けないと言えは売れない。その理由とは?

抵当権が抜けない(ローンが完済できない)と、なぜ家やマンションの購入者が見つからないのか?それは、購入者が著しい被害を被る可能性があるからです。

住宅ローンを組み、その支払いが終わっていない家やマンションには、まず例外なく「銀行の抵当権」が残っています。これが残ったままの家を買った人は困ってしまいます。なぜなら、前居住者がローンを滞納した場合、新居住者は購入代金を払っているにもかかわらず、銀行から抵当権を行使され、家を追い出されてしまうからです。

もしあなたが、ローンが残ったまま家を売ることができれば、そのローンはチャラになったも同然です。銀行が勝手に、あなたが売った後の家を処分してくれるからです。しかしそれを受け入れる購入者はいません。だから抵当権付きの物件は売れないのです。

今住んでいる家を売却し、返済に充てるのがセオリー

住宅ローンが残った家を売るには、まずローンの完済を目指すことです。そのための最も現実的な方法は、売却した家の代金を住宅ローンの返済に回すことといえるでしょう。購入者も、支払った代金が住宅ローンの返済に回るとわかれば、住宅ローンが残った家でも安心して購入してくれます。

そこで、まずは家の売却価格についての詳細な情報を仕入れてみましょう。【不動産一括査定サイト】なら、インターネット上で簡単な入力操作をするだけで、複数の不動産業者から物件を査定してもらえます。手っ取り早く精度の高い売却額を知るにはもってこいの方法といえるでしょう。査定額を参考に、ローンが完済できるかどうかを検討してみてください。

お金が足りずに住宅ローンが一括返済できないときの対処法

住宅ローンを完済するには、家を売却した金額を返済に充てるのがセオリーですが、売却代金で住宅ローンが返済できるとは限りません。私が家を売った時も、ローンの完済までは届きませんでした。

住宅ローン残高が家の売却価格を上回る状態をオーバーローンと呼びますが、この状況を解決する方法をお伝えします。

自分の資産や身近な人の助けを借りて対処する

まずは他人をあてにせず、自分の資産をローンの返済に充てることを考えましょう。現金資産だけではなく、保険や株式なども現金化して返済に充てることを検討します。借金をする場合も、まずは親族に頭を下げ、無理を聞いてもらえるかどうか訪ねてみることです。

株の売却や、定期預金や保険を解約して返済費用を作る

最初に考えたいのは、自分の資産を返済にあてる方法です。定期預金などをしていた場合、その一部を返済にあてることもできます。ただ、子供の学費や老後のためなどに用意してきたはずですので、資産の取り崩しは慎重に検討してください。

保険などの場合、解約すると一定の金額が戻ってくる場合が多いので、これを機に見直してみるのもいいかもしれません。保有している株などがあれば売却を検討してみましょう。

家族や親せきから住宅ローン返済分のお金を借りる

もし頼れる両親や兄弟、親せきがいるなら、住宅ローン残債の不足分の金額を借りられるかどうか相談してみましょう。家族や親せきであれば無担保・無利子での借金や、返済のタイミング、返済回数についても相談しやすいと言えます。

家を売りたいときに使える新規ローンで対処する

自力による資金調達が無理となったら、次はローンを組むことを検討します。ローンにはいろいろなタイプがあるので、自分の資産状況にマッチしたものを選ぶようにしてください。

残債を新規ローンに上乗せする「住み替えローン」

家を売却し、新しい家に住み替える場合には「住み替えローン」を利用できます。これは、家を住み替える人専用の住宅ローンであり、新しく購入予定の家のために組む住宅ローンに、今の家の住宅ローン残高や諸費用を上乗せできるというものです。ただし、住み替えローンは借入額が増えるため、その分審査も厳しくなります。

新居の購入が先なら「つなぎローン」を利用

つなぎローンとは、家の売却金が入ってくる前に、新居の購入金額を支払わなくてはならない人向けの短期ローンです。つなぎローンの利用を検討すべき主なケースは次の2つです。

①新しい家の購入資金として、今住んでいる家の売却代金が必要
②住み替えのタイミングで新しい家の購入が先になり家の売却が間に合わない

つなぎローンは不動産会社の買い取り保証とセットになっているケースが多く、家の買主が設定した期間までに現れない場合、査定価格の60%程度で不動産会社に買い取られ、仲介で売るよりも大幅に売却代金は少なくなります。

他にも、売り出し価格の制限などいろいろな規定があります。つなぎローンを利用したい人は、ひとつの不動産会社ではなく、複数の不動産会社に相談してみましょう。

新居を買わないときには「無担保ローン」

住み替えではなく、家の売却だけが目的という人には、金融機関から新規で無担保ローンを借りる方法があります。金利は住宅ローンに比べて3~5%ほど高いですが、住宅ローンの残債が少なければ、さほど大きな負担になることもありません。

無担保ローンを検討する際には、まず今の住宅ローンを借りている金融機関で無担保ローンが組めるかどうか確認しましょう。これまでの住宅ローンをきっちりと返済していた実績があり、収入面も評価してもらえていれば、他の銀行よりも交渉がしやすくなります。

家を貸した賃料でローンの返済は可能?

今住んでいる家を他人に貸し、徴収する賃料で残債を支払うという方法もありますが、これにも注意するポイントがたくさんあります。

まず前提として「家賃=収入」ではありません。家を他人に貸すためには、家の管理費、火災や地震に備える保険、固定資産税、所得税など想像以上の出費があります。また、入居者が見つからない場合は、賃料で支払おうと思っていた金額を負担する必要があります。入居者不在の期間がどのくらいになるかはわかりません。

都心にある物件で賃貸需要が高く、資金に余裕がある場合でなければ、家の賃料でローンを返済する方法はおすすめできないと言えます。

自分の所有している家・マンションを他人に貸すことについてもっと詳しく知りたいという人は「家・マンションを「売る」or「貸す」はどちらがよりお得かを検証」を参照してください。

離婚するときに家の住宅ローンが残っている場合の対処法

夫、もしくは妻1人の名義で住宅ローンが残っている場合は、その家を誰が所有するか(名義人が誰になるか)が最大の問題になります。家の所有権も住宅ローンも、名義人への引継ぎが簡単に行えるため、売却の障害にはなりません。

しかし、家の名義とローンの名義が「共有名義」になっている場合、離婚前に共有名義を解消しておかないと、離婚後の売却が非常に困難になります。必ず離婚前にすべての共有名義を解消しておきましょう。

離婚時の家の売却に関しては【離婚するとき住宅ローンが残っている家はどうするのが正解?】を参照してください。

住宅ローンが払えない場合は「任意売却」の検討を

「家は売りたいけど、家の売却代金だけでは住宅ローンがたくさん残ってしまう…」「今の経済状況では住宅ローンの返済が苦しいから売りたい…」という人は、「任意売却」を検討してください。

なお、任意売却とよく似た「競売」という売却方法がありますが、ローンの返済が苦しいのであれば、競売ではなく任意売却を目指しましょう。ここからは任意売却と競売について解説します。

任意売却は残債のある物件を売る最後の手段

任意売却とは、住宅ローンの返済に苦しむ人を救済するための措置です。通常、不動産を売却してもローンが全額返せない場合は銀行が売却を許可してくれないことが多いのですが、任意売却では専門の不動産コンサルタントや弁護士、司法書士などが金融機関と債務者(売主)の間に入って調整し、売却が可能になります。

住宅ローンの返済に苦しむ人にとって任意売却は非常に魅力的な売却方法ですが、デメリットももちろんあります。詳細な解説は【任意売却で住宅ローン返済中の家・マンションを安心して売る方法】を参照して下さい。

競売だけは何としても避けよう

家や土地などの不動産を担保に住宅ローンを借りている人が返済を長期間滞納してしまった場合、住宅ローンを貸している金融機関からの申し立てにより裁判所が不動産を強制的に売却する「競売」という措置がとられます。

競売は相場価格よりかなりの低額で落札される可能性が高く、さらに落札された後に残った多額の住宅ローン不足分を請求されるので、結果的に大損となります。また、競売が決まった家は「競売物件」としてチラシや新聞などに載ってしまい、家が差し押さえられたことが近隣に知れ渡り、プライバシーへの配慮もありません。

競売で不動産が落札された後は、すぐに家から退去するように言われることも多く、それに従わないと不法占拠ということになり、法的措置がとられます。任意売却よりはるかに条件が悪いので、競売だけは何としても回避したいものです。

まとめ

私が家を売ったときは住宅ローン返済中で、しかも売却金額ではすべての住宅ローン残債を返済することができませんでした。

両親に借りることができて何とかローンを返済し、売却にこぎつけることができましたが、家を売りたい理由や、家を売りたい人の経済状況により、売り方も解決策も異なるので、自分に可能な対処方法を自分で見つけるしか方法がないのがつらいところですね。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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