2019.08.222020.02.03

住宅ローン残債のある家やマンションは売却できる?注意点は?

通帳と電卓と家の模型の写真

子どもの成長や転勤などによって住み替えが必要になったとき、多くの方が気になるのが「住宅ローンが残っている家でも売れるのか」ということではないでしょうか。また、家が売れたとしても住宅ローンの残債より売却代金が低く、ローンを完済できない場合はどうしたらいいのでしょうか。
ここでは住宅ローンが残っている家を売る方法や注意点をはじめ、家の売却代金だけでローンを完済できない場合の対策をご紹介します。

住宅ローン返済中の家を売るとき「抵当権」が問題に

「毎月の返済が苦しい」「住み替えたい」「離婚したい」など、住宅ローンが残った家を売る理由は数多くあると思いますが、その際によく問題となるのが「抵当権」です。

抵当権とは

「抵当権」とは金融機関が住宅ローンの代金を貸し出す代わりに、家やマンションに設定する担保権のことです。住宅ローンが返済できなくなった場合、金融機関はこの抵当権(担保権)を行使して家やマンションを売却することで、貸したお金を回収します。

住宅ローン返済中の物件には、銀行の抵当権が必ず設定されていると思って間違いありません。そして、この抵当権を抹消しない限り、家やマンションは買い手がつかないのです。

抵当権が残ったままだと家が売れない理由

住宅ローンを完済しておらず、抵当権が抜残ったままだと、なぜ家やマンションの購入者が見つからないのでしょうか。その理由は、もし前の居住者がローンを滞納してしまうと、銀行から抵当権を行使され、新しい居住者は強制的に家を追い出されてしまうからです。

家を売却してローンの返済に充てるのが基本

住宅ローンが残った家を売るには、まずローンの完済を目指すこと。そのためには、売却した家の代金を住宅ローンの返済に回す方法が最も現実的といえます。購入者も支払った代金が住宅ローンの返済に回ると分かれば、住宅ローンが残った家でも購入しやすくなるはずです。

そのためにも、まずは自分の家がいくらで売れるのか、不動産会社に査定価格を出してもらうことから始めましょう。そこで便利なのが不動産一括査定サイトです。簡単な入力だけで複数の不動産会社に物件を査定してもらえるので、家の相場を効率良く知ることができます。複数の査定額が集まったらそれらを参考にして、ローンが完済できるかどうか検討してみてください。

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お金が足りずに住宅ローンを一括返済できないとき

残債ローンの対処法は定期預金解約、保険解約、株式売却、家族・親族への相談、新規ローンなど
家を売ってもその売却代金だけでは、住宅ローンを完済できない場合もあります。ここからは、そうした場合の対策について見ていきましょう。

自分の資産や身近な人の助けを借りて対処する

株の売却や定期預金・保険を解約して返済費用を作る

最初に考えたいのは、自分の資産を返済に充てることです。定期預金などがある場合、その一部を返済に充てる方法もあります。ただし、資産の取り崩す場合は子どもの学費や老後など将来のこともよく考えて、慎重に検討してください。

また保険などの場合、解約すると一定の金額が戻ってくる場合が多いので、これを機に見直してみるのもいいかもしれません。そのほか、保有している株などがあれば売却を検討してみましょう。

家族や親戚から住宅ローン返済分のお金を借りる

もし頼れる両親や兄弟、親戚がいるなら、お金を借りられるかどうか相談してみましょう。金融機関に比べれば、無担保・無利子での借金や返済のタイミング、返済回数についても融通を利かせてくれるかもしれません。

家を売りたいときに使える新規ローンで対処する

自力による資金調達が難しいようであれば、ローンを組むことを検討します。ローンにはさまざまなタイプがあるので、自分の資産状況に適したものを選ぶことが大切です。

残債を新規ローンに上乗せする「住み替えローン」

家を売却し、新しい家に住み替える場合には「住み替えローン」が利用できます。これは家を住み替える人専用の住宅ローンであり、新しく購入予定の家のために組む住宅ローンに、今の家の住宅ローン残高や諸費用を上乗せできるというものです。ただし、住み替えローンは借入額が増えるため、その分審査も厳しくなります。

新居の購入が先なら「つなぎローン」を利用

つなぎローンとは、家の売却金が入ってくる前に、新居の購入金額を支払わなくてはならない人向けの短期ローンです。つなぎローンの利用を検討すべき主なケースは次の2つです。

①新しい家の購入資金として、今住んでいる家の売却代金が必要
②住み替えのタイミングで新しい家の購入が先になり家の売却が間に合わない

つなぎローンは不動産会社の買い取り保証とセットになっているケースが多く、家の買主が設定した期間までに現れない場合、査定価格の60%程度で不動産会社に買い取られ、仲介で売るよりも大幅に売却代金が少なくなります。

ほかにも、売り出し価格の制限などさまざまなな規定があります。つなぎローンを利用したい人は1社だけでなく、複数の不動産会社に相談してみましょう。

新居を買わないときには「無担保ローン」

住み替えではなく、家の売却だけが目的という人には、金融機関から新規で無担保ローンを借りる方法があります。金利は住宅ローンに比べて3~5%ほど高いですが、住宅ローンの残債が少なければ、さほど大きな負担になることもありません。

無担保ローンを検討する際には、まず今の住宅ローンを借りている金融機関で無担保ローンが組めるかどうか確認しましょう。これまでの住宅ローンをきっちりと返済していた実績があり、収入面も評価してもらえていれば、他の銀行よりも交渉がしやすくなります。

家を貸した賃料でローンの返済は可能?

今住んでいる家を他人に貸し、その賃料でローンの残債を払う方法もありますが、これにも注意するポイントがたくさんあります。

まず前提として「家賃=収入」ではありません。家を他人に貸すためには、家の管理費、火災や地震に備える保険、固定資産税、所得税などさまざまな費用がかかります。また、入居者が見つからない場合もあり、収入よりも出費がかさんでしまう可能性も考えられます。

都心にある物件で賃貸需要が高く、資金に余裕がある場合でなければ、家の賃料でローンを返済する方法はおすすめできません。

自分の所有している家・マンションを他人に貸すことについて、もっと詳しく知りたい方は「家やマンションは売るのと貸すのとどちらがお得?注意点を解説」を参考にしてください。

離婚するときに家の住宅ローンが残っている場合

離婚するときに住宅ローンが残っている場合、よく問題になるのが「その家を誰が所有するか(名義人が誰になるか)」。家や住宅ローンの名義が夫もしくは妻どちらかの「単独名義」なら問題ありませんが、夫婦の「共有名義」になっている場合、離婚前に共有名義を解消しておかないと、離婚後の売却が非常に困難になります。共有名義は必ず離婚前にすべて解消しておきましょう。

離婚時の家の売却に関しては「離婚したら住宅ローン返済はどうなる?家は売れる?解決策と注意点」を参考にしてください。

住宅ローンが払えない場合は「任意売却」の検討を

手のひらに家の模型を乗せたスーツの男性
「家を売りたいけれど、家の売却代金だけでは住宅ローンがたくさん残ってしまう」「今の経済状況では住宅ローンの返済が苦しいから家を売りたい」という方は、「任意売却」を検討してみましょう。

任意売却は残債のある物件を売る最後の手段

任意売却とは、住宅ローンの返済に苦しむ人を救済するための措置です。通常、不動産を売却してもローンが全額返せない場合、銀行が売却を許可してくれないことが多いのですが、任意売却だと専門の不動産コンサルタントや弁護士、司法書士などが金融機関と債務者(売主)の間に入って調整し、売却が可能になります。

住宅ローンの返済に苦しむ人にとって任意売却は非常に魅力的な売却方法ですが、デメリットももちろんあります。詳しくは「任意売却で住宅ローン返済中の家を売る方法とメリット・デメリット」を参考にしてください。

競売だけは何としても避けよう

家や土地などの不動産を担保に住宅ローンを借りている人が、返済を長期間滞納してしまった場合、住宅ローンを貸している金融機関からの申し立てにより、裁判所が不動産を強制的に売却する「競売」という措置が取られます。

競売だと相場価格よりかなり低い額で落札される可能性が高く、さらに落札された後に残った多額の住宅ローン不足分を請求されるので、結果的に大損となります。また、競売が決まった家は「競売物件」としてチラシや新聞などに載ってしまい、家が差し押さえられたことが近隣に知れ渡り、プライバシーへの配慮もありません。

競売で不動産が落札された後は、すぐに家から退去するように言われることも多く、それに従わないと不法占拠ということになり、法的措置が取られます。任意売却よりはるかに条件が悪いので、競売だけは何としても回避したいものです。

まとめ

住宅ローンが残っている家を売却することは可能です。ただし、物件の引き渡しまでに完済し、抵当権を抹消しておく必要があります。

家を売った代金で残ったローンを完済できるのが理想ですが、資金が足りない場合は自己資金で補うか、新規でローンを借りることも検討しなければなりません。

住宅ローンが残っている家を売る場合、はじめに売却資金で住宅ローンが完成できそうか確認しておくことが重要です。自分の家はいくらで売れそうなのか、まずは不動産会社に査定価格を出してもらうことから始めることをおすすめします。

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