私の土地、売却すると相場はいくら?ど素人の私でもできる価格の調べ方

親戚のおじさんから「友人に土地を〇〇万円で売ってくれと言われているのだけれど、その金額が見合っているのか知りたい」と相談されました。

おじさんの友人は、不動産会社の人が言っていたという金額を伝えてきたそうなのですが、その金額のまま売るのは、後から後悔するんじゃないかと気が引けるそうです。

私は「相場は自分で簡単に調べられるよ」とアドバイスし、その場で相場を伝え喜んでもらえました。今回は、みなさんにも自分で簡単にできる相場の調べ方をお伝えします。

「実勢価格」「路線価」「基準地価」をチェックする

土地を売るときに大切なのは、「実勢価格」「路線価」「基準地価」という、3種類の土地評価基準です。日本で売買されている土地の価格には、この3種類の評価基準が大きくかかわってきます。

それぞれの評価基準は一般的にほとんど知られておらず、はじめて土地を売買する人たちにとっては混乱の原因ともなっています。そこでこのページでは、土地の相場を調べる方法を紹介していきます。

まずは市場での「実勢価格」を確認

「実勢価格」は市場に流通している価格のことで、時価とも呼ばれています。同じエリアや同じような大きさの土地が、ここ最近どれくらいの価格で取引されているのかなどを見れば知ることができます。

インターネットの一括査定を利用する

もっとも手軽でありながら、非常に精度の高い実勢価格を知ることができるのが、無料の一括査定サイトを利用する方法です。複数の業者が「どのくらいで売れそうか」を綿密に調査し、無料で教えてくれるのですから利用しない手はありません。

また、複数の業者が教えてくれる実勢価格(査定額)は比較をすることで、売却価格の決定時にとても参考になります。

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都市部の物件であれば、なんといっても「すまいValue」がおすすめです。すまいValueに参加しているトップ3社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル)は、日本国内の不動産仲介の約3割を取り扱う、まさにビッグ3です。これだけの仲介実績を積み上げているだけあって、「どのくらいで売れるのか」を探る力は正確無比であり、非常に信頼のおける査定額を提示してくれます。

イエウール





地方物件の実勢価格は、1600以上もの業者が参加している「イエウール」を使って調べてみるといいでしょう。日本各地の地域密着業者が数多く参加しているので、よほどの過疎地でない限り、ほとんどの物件を査定してくれます。この査定額こそ、現実的に売れる可能性が高い「実勢価格」となります。

約40も存在する不動産の無料一括査定サービス、その中でも以下の2社がおすすめです!2~3分のかんたん入力でまずは相場を把握しましょう!

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不動産紹介サイトや近所の不動産業者をチェックする

一番早くて楽な実勢価格の調べ方は、インターネットの不動産情報サイトや郵便受けに投函されるチラシを見ることです。近所の不動産会社に貼られているチラシなどもチェックすると、自分の売りたい土地に近い価格を知ることができます。大まかな価格を調べるだけなので、取り扱い件数の多いサイトを見るのがおすすめです。

しかし、これはあくまでも売りに出されている価格であり、実際に売れた価格ではないので注意が必要です。売却前に値引き交渉をされていることも多いので、公表されている金額から1割程度、価格が下がっていると考えておくと良いです。

「土地総合情報システム」を活用する

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」をチェックしてください。不動産を購入した人のアンケートをもとに作成され、不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格も見ることができます。データ量が多くないので、自分の所有する土地と似ている購入データが見つからないことのほうが多いのですが、もし見つかれば実勢価格の貴重な参考データとなります。

「実勢価格」は
・販売価格なので、不動産情報サイトの価格から1割ほど安い
・不動産業者からの査定金額は、お客様獲得用なので1~2割ほど高い

大きな幹線道路があるなら「路線価」を見る

「路線価」とは、不特定多数の人が通行する道路が面している宅地の1㎡あたりの価格のことです。テレビのニュースなどで、日本一高い路線価が話題になることも多いです。相続税のための路線価と、固定資産税のための路線価があり、一般的には相続税用の路線価のことを指します。

実勢価格を調べ、近隣に売却中の土地や似たような大きさの土地が見つからなかった場合、「路線価」の価格を参考にしてください。しかしこの価格は税金を計算するためのもので、実勢価格より3~4割も低い金額なので注意してください。路線価は国税庁のホームページで調べることができます。

路線価から相場目安を計算する方法もあります

実勢価格よりも3~4割低い路線価を参考に査定金額を算出している不動産業者は数多くいます。かなりざっくりとした計算方法なので、あくまでも参考程度にしてください。

(前面道路の路線価÷0.8)×1.1=自分の土地の価格相場

上記のように、一般的な住宅地の場合は1.1倍で計算しますが、人気エリアの場合は1.25倍、田舎の土地は0.9倍で計算します。ただし、土地の形状や道路との相対的な位置などで価格は変動します。

どんな土地が高く売れるのかは【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】の記事にある【査定が高い土地の条件】を参考にしてください。

「路線価」は
・固定資産税用と相続税用の2種類ある
・実勢価格よりも3~4割も安い価格になっている

国内の土地取引の目安「基準地価」を調べる

一般的に「基準地価」と呼ばれているのは、「都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果」のことです。国や自治体が公共事業用の土地を取得する際に価格算定の基準としているので、一般の土地取引でも指標の役割を果たしています。国土交通省のホームページで調べることができます。

実勢価格や路線価の調査で、自分が売りたい土地の価格相場が見つけられなかった場合は、この「基準地価」を参考にしてください。しかし、この価格も路線価と同じく実勢価格より3~4割も低い金額なので注意してください。

「全国地価マップ」で公的評価をまとめて調べられます

国税庁や国土交通省のホームページに行き、それぞれを調べるのは意外と手間が掛かります。一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」を使えば、公的な4つの土地評価情報(基準地価・路線価・固定資産税評価額・公示価格)をまとめて調べることができます

「基準地価」は
・一般の土地取引価格に対する指標
・実勢価格よりも3~4割も安い価格になっている

土地の評価額ってなに?

「土地評価額」とは、その名の通り土地を評価している価格のことですが、その評価基準には、先ほどお話しした「路線価」と「基準地価」以外に、固定資産税を決める目安となる「固定資産税評価額」と、国土交通省から公示される「公示価格」という4種類があります。

さらに、市場での取引価格である「実勢価格」と、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」を含めると、土地価格の評価基準は6つもあることになります。しかし、土地を売るときに必要なのは「実勢価格」「路線価」「基準地価」の3つですので、間違えないように注意してください。

土地の相場が上がる可能性を見逃さない

土地の価格は社会の変化とともに高騰することがあります。法律が改訂された場合、宅地造成や鉄道の建設、オリンピック開催など大規模な開発事業がスタートした場合などは、土地が高騰する変化の代表例です。土地価格の変化を知るには、日頃から社会や経済の変化に目を向けておく必要があります。

基準地価が発表される9月で土地相場が変わる可能性も

「基準地価」は毎年7月1日から調査され、9月中旬に発表されます。この発表は公的な土地評価額の中では一番遅く、他の土地評価額の影響を受けた価格が発表されるため、市場が敏感に反応し、実勢価格に影響が出ることもあります。

「全国地価マップ」なら過去3年間の基準地価チェックできるので、土地を売ろうと思ったら参考にしてください。

都市再生特別措置法区域に指定されていないか

2002年(平成14年)に制定された都市再生特別措置法も、土地の価格に影響を与えます。この法令により、過疎地などに点在する住宅を集めるための居住誘導区域が指定され、その土地に建つ建物の容積率が優遇されるほか、税金面での優遇も行われます。このため、居住誘導地区に指定される土地は価格が上がると予想できます。

詳しくは【空き家の固定資産税が6倍になる?いつまでに何をすべきか私の増税対策】を参考にしてください。

まとめ

パソコンやスマホがあれば、土地の相場は30分もあれば簡単に調べられます。まずは不動産の情報サイトで似たような土地物件を検索し、なかったら次は路線価をチェックします。近くに路線価が提示された道路がない場合、今度は基準地価を確認する、という順番がおすすめです。

また、実際の売却価格は、実際の取引で1割程度下がってしまう可能性があることを覚えておきましょう。

実勢価格は流動的です。売ろうと思ったときに必ず調べてください。相場を知っていると、不動産業者から査定を受けたり、自分で販売価格を決めたりするときに役立ちます。

高く家を売るコツは「不動産会社選び」にあり!

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査定価格は不動産会社によって異なります。
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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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