2019.08.222020.01.24

土地を売却すると相場はいくら?初心者でもできる価格の調べ方

草原と売地の看板

土地の売却を考えたとき、まず気になるのは「自分の土地はいくらで売れるのか」ということではないでしょうか。不動産会社に査定してもらえば「いくらで売れるか」という目安はわかりますが、その査定価格が相場より低い場合も大いにあるので、うのみにするのは要注意。相場より安く売って後悔しないためにも、あらかじめ相場を知っておくことは非常に重要です。そこで今回は、自分で土地の相場を簡単に調べる方法をご紹介します。

「実勢価格」「路線価」「基準地価」をチェックする

土地を売るときに大切なのは、「実勢価格」「路線価」「基準地価」という、3種類の土地評価基準です。日本で売買されている土地の価格には、この3種類の評価基準が大きく関わってきます。

それぞれの評価基準は一般的にほとんど知られておらず、初めて土地を売買する人たちにとっては混乱の原因になっています。そこでこのページでは、土地の相場を調べる方法を紹介していきます。

まずは市場での「実勢価格」を確認

「実勢価格」は市場に流通している価格のことで、時価とも呼ばれています。同じエリアや同じような大きさの土地が、ここ最近どれくらいの価格で取引されているのかなどを見れば知ることができます。

インターネットの一括査定を利用する

最も手軽でありながら、精度の高い実勢価格を知ることができるのが、無料の不動産一括査定サイトを利用する方法です。複数の不動産会社が「どのくらいで売れそうか」を綿密に調査し、無料で教えてくれるのですから利用しない手はありません。

また、複数の業者が教えてくれる実勢価格(査定額)を比較すれば、売り出し価格を決める際の参考にもなります。

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大手6社運営ならではの実績を持つ不動産売却・査定の「すまいValue」大手6社運営ならではの実績を持つ不動産売却・査定の「すまいValue」

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全国1900社と提携している国内最大級の査定サイト「イエウール」
全国1900社と提携している国内最大級の査定サイト「イエウール」

地方物件の実勢価格は、1900社以上もの業者が参加している「イエウール」を使って調べてみるといいでしょう。日本各地の地域密着業者が数多く参加しているので、幅広いエリアの物件を査定してくれます。この査定額こそ、現実的に売れる可能性が高い「実勢価格」となります。

数ある不動産一括査定サイトの中でも「すまいValue」と「イエウール」がおすすめ。
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不動産情報サイトや近所の不動産会社をチェックする

一番早くて楽な実勢価格の調べ方は、インターネットの不動産情報サイトや郵便受けに投函されるチラシを見ることです。近所の不動産会社に貼られているチラシなどもチェックすると、自分の売りたい土地に近い価格を知ることができます。大まかな価格を調べるだけなので、取り扱い件数の多いサイトを見るのがおすすめです。

しかし、これはあくまでも売りに出されている価格であり、実際に売れた価格ではないので注意が必要です。売却前に値引き交渉をされていることも多いので、公表されている金額から1割程度、価格が下がっていると考えておくといいでしょう。

「土地総合情報システム」を活用する

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」をチェックしてください。不動産を購入した人のアンケートをもとに作成され、不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格も見ることができます。データ量が多くないので、自分の所有する土地と似ている購入データが見つからないことのほうが多いのですが、もし見つかれば実勢価格の貴重な参考データとなります。

「実勢価格」は
・販売価格なので、不動産情報サイトの価格から1割ほど安い
・不動産業者からの査定金額は、お客様獲得用なので1~2割ほど高い

大きな幹線道路があるなら「路線価」を見る

「路線価」とは、不特定多数の人が通行する道路が面している宅地の1㎡あたりの価格のことです。路線価には、相続税の算出に用いられる「相続税路線価」と、固定資産税の算出に用いられる「固定資産税路線価」があります。単に「路線価」という場合、一般的には「相続税路線価」を指します。

実勢価格を調べ、近隣に売却中の土地や似たような大きさの土地が見つからなかった場合、「路線価」の価格を参考にしてください。路線価は国税庁のホームページで調べることができます。ただし、路線価は税金を計算するためのものであり、実勢価格より3~4割ほど低い金額なので注意してください。

路線価から相場目安を計算する方法もあります

路線価から相場の目安を算出するには、以下の計算式を使います。

(前面道路の路線価÷0.8)×1.1=自分の土地の価格相場

上記のように、一般的な住宅地の場合は1.1倍で計算しますが、人気エリアの場合は1.25倍、田舎の土地は0.9倍で計算します。ただし、土地の形状や道路との相対的な位置などで価格は変動します。

どんな土地が高く売れるのかは「家の査定はどこをチェックしている?評価ポイントと注意点」の「査定が高くなる「土地」の条件」を参考にしてください。

「路線価」は
・固定資産税用と相続税用の2種類ある
・実勢価格よりも3~4割も安い価格になっている

国内の土地取引の目安「基準地価」を調べる

一般的に「基準地価」と呼ばれているのは、「都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果」のことです。国や自治体が公共事業用の土地を取得する際に価格算定の基準としているので、一般の土地取引でも指標の役割を果たしています。「基準地価」は国土交通省のホームページで調べることができます。

実勢価格や路線価の調査で、自分が売りたい土地の価格相場が見つけられなかった場合は、この「基準地価」を参考にしてください。ただし、「基準地価」も路線価と同じく実勢価格より3~4割ほど低い金額であることを理解しておきましょう。

「全国地価マップ」で公的評価をまとめて調べられます

国税庁や国土交通省のホームページで、それぞれの地価を調べるのは意外と手間がかかります。そこで、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」を使えば、公的な4つの土地評価情報(基準地価・路線価・固定資産税評価額・公示価格)をまとめて調べることができて便利です。

「基準地価」は
・一般の土地取引価格に対する指標
・実勢価格よりも3~4割も安い価格になっている

土地の評価額とは

「土地評価額」とはその名のとおり、土地を評価している価格のことですが、その評価基準にはすでにご紹介した「路線価」と「基準地価」以外に、固定資産税を決める目安となる「固定資産税評価額」と、国土交通省から公示される「公示価格」の4種類があります。

さらに、市場での取引価格である「実勢価格」と、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」を含めると、土地価格の評価基準は6つもあることになります。しかし、土地を売るときに必要なのは「実勢価格」「路線価」「基準地価」の3つですので、間違えないように注意してください。

土地の相場が上がる可能性を見逃さない

青空を背景にした「¥」マーク三つ
土地の価格は社会の変化とともに高騰することがあります。法律が改訂された場合、宅地造成や鉄道の建設、オリンピック開催など大規模な開発事業がスタートした場合などは、土地が高騰する変化の代表例です。土地価格の変化を知るには、日頃から社会や経済の変化に目を向けておく必要があります。

基準地価が発表される9月で土地相場が変わる可能性も

「基準地価」は毎年7月1日から調査され、9月中旬に発表されます。この発表は公的な土地評価額の中では最も遅く、他の土地評価額の影響を受けた価格が発表されるため、市場が敏感に反応し、実勢価格に影響が出ることもあります。

「全国地価マップ」なら過去3年間の基準地価チェックできるので、土地を売ろうと思ったら参考にするといいでしょう。

都市再生特別措置法区域に指定されていないか

2002年(平成14年)に制定された「都市再生特別措置法」も土地の価格に影響を与えます。この法令により、過疎地などに点在する住宅を集めるための「居住誘導区域」が指定され、その土地に建つ建物の容積率や税金が優遇されます。このため、居住誘導地区に指定される土地は価格が上がると予想できます。

詳しくは「空き家の固定資産税が6倍に?税金が上がるケースと対策まとめ」を参考にしてください。

まとめ

土地の売却価格は相場より低すぎても損になりますし、高すぎても買い手が見つかりにくくなってしまいます。土地の相場をつかんでおけば、不動産会社に出してもらった査定額が適正かどうか、判断するのに役立ちます。最適な売却価格を見つけて、損せずスピーディーな売却を目指しましょう。

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査定価格は不動産会社によって異なります。結果として、家の売却額が数百万円も変わってしまうことも…。だからこそ複数の査定価格を比較して、自分に合った不動産会社を見つけることが重要なのです。

家を高く早く売りたいなら、無料で査定価格がすぐにわかる「不動産一括査定サイト」を活用するのが賢い方法。そのなかでも、おすすめなのが「すまいValue」と「イエウール」です。

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