2019.08.222020.02.21

土地を売却すると相場はいくら?初心者でもできる価格の調べ方

草原と売地の看板

土地の売却を考えたとき、最も気になるのが「相場はどれくらいなのか」「自分の土地はいくらで売れるのか」ということではないでしょうか。
そこで今回は、土地の相場を自分で簡単に調べる方法をご紹介。併せて、相場を調べるうえで重要な土地の4つの価格(評価額)についても押さえておきましょう。

相場を調べるなら「評価額」をチェック

土地には4つの価格(評価額)がある

同じ一つの土地でも、目的によって異なる4つの価格(評価額)が存在します。

具体的には「実勢価格(時価)」「公示地価・基準地価」「路線価(相続税路線価)」「固定資産税評価額」の4つで、これらを総称して「一物四価」といいます。

土地の評価額は以下のように、土地の取引価格、または国や都道府県が課税額を算出する際の指標として利用されます。

土地の4つの価格(評価額)

  • 実勢価格(時価)
    実際に市場で売買された価格
  • 公示地価・基準地価
    土地取引の指標とされる価格(実勢価格とほぼ同じ価格水準)
  • 路線価(相続税路線価)
    相続税や贈与税などの算出に用いる価格
  • 固定資産税評価額
    固定資産税などの算出に用いる価格

また、これらの評価額は土地の相場を知る手掛かりにもなります。

ただし、それぞれ特徴や金額が異なるので、利用する際は注意が必要です。

「土地の評価額」と「売値」も違う

たとえば、「実勢価格は1000万円、公示地価は900万円、固定資産税評価額は700万円だが、売値は1200万円」というように、「土地の評価額」と「売値」もまた違います。

前述のとおり、「土地の評価額」は土地取引のほか、国や都道府県が課税額を算出する際の指標となる価格です。

それに対して「売値」は不動産会社の査定や売主の希望を加味して、売主自身が自由に決められるものであり、一般的に相場より高めに設定されています。

土地の相場を調べる4つの方法

ここからは4つの評価額の特徴と、土地の相場を調べる方法をご紹介していきます。

「実勢価格(時価)」から調べる

実勢価格(時価)とは、実際に市場で売買された価格です。実勢価格を調べれば、同じエリアの土地や類似する物件が、どのくらいの価格で取引されているのかがわかります。

実勢価格の調べ方

土地総合情報システム(不動産取引価格情報検索)

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

出典:国土交通省「不動産取引価格情報検索」土地総合情報システム

国土交通省の「土地総合情報システム」を使えば、全国の不動産の取引価格を調べられます。
このサイトでは、実際に不動産を購入した人へのアンケート調査を基に、取引情報を一般向けに公開。3ヵ月に1回更新され、年間約30万件の取引情報が公表されています。

取引の「時期」や「物件の種類」「地域」などの条件を入力すると、以下の図のように、希望するエリアの土地の取引情報を一覧で確認できます。

国土交通省 土地総合情報システム検索結果一覧 Land General Information System

Pickup一括査定サイトなら土地の相場が簡単にわかる

先にご紹介した「実勢価格」は実際に売買された土地の価格なので、相場の目安として信頼度は高いのですが、あくまでも参考情報にすぎません。

なぜなら、土地の形状や売主・買主の事情などによって売買価格は大きく異なり、自分の土地と近い条件だからといって、必ずしも同じ価格で売れるとは限らないからです。

「自分の土地にどれくらいの価値があるのか」「いくらで売れそうか」を手軽に知りたいなら、無料の「不動産一括査定サイト」がおすすめです。

土地の住所や面積などを入力して送れば、その情報を基に不動産会社が査定価格を出してくれるので、精度の高い、リアルな情報を知ることができます。なんといっても、無料で利用できるので使わない手はありません!

そのうえ、1回の入力で複数の会社に査定依頼できるのも便利。複数の査定価格を比較すれば、売り出し価格を決める際の参考にもなります。

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すまいValue

大手6社運営ならではの実績を持つ不動産売却・査定の「すまいValue」大手6社運営ならではの実績を持つ不動産売却・査定の「すまいValue」

業界唯一!不動産大手6社に一括で査定依頼できる

すまいValue」には仲介実績でトップ3を占める「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」をはじめ、「野村の仲介+」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった不動産大手6社が参画。

これら大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退しているため、現状、大手6社に一括で査定依頼できる唯一のサイトが「すまいValue」なんです。

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一方で「すまいValue」の弱点を挙げるとすれば、対応エリアが都市部中心であり、地方や郊外の物件にはあまり強くないこと。この弱点をカバーしてくれるのが、地方まで幅広く対応している「イエウール」です。
イエウール

全国1900社と提携している国内最大級の査定サイト「イエウール」
全国1900社と提携している国内最大級の査定サイト「イエウール」

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それぞれ異なる強みを持った2つのサイトを一緒に使うのがベストな方法といえます。
土地の相場を知りたい方は、ぜひ試してみてくださいね。

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不動産情報サイトやチラシをチェック

そのほか、不動産情報サイトやチラシも実勢価格の参考になります。
ただし、掲載されている価格はあくまでも「売り出し価格」であり、実際に売買された価格ではないので注意しましょう。

「公示地価・基準地価」から調べる

「公示地価」は、国土交通省が算定した全国約3万地点の「標準地」の価格です。
毎年1月1日時点の価格が3月に公示され、一般の土地取引の指標や公共事業用地の取得価格を算定するときの基準として利用されます。

一方、「基準地価」都道府県が定める土地の価格です。管轄内の土地から選定した「基準地」を対象に、毎年7月1日時点の価格が9月に公表されます。公示地価と同様に、一般の土地取引の指標となるものです。

「公示地価」や「基準地価」は、実際に市場で取引された「実勢価格」とほぼ同じ水準なので、土地の相場を知るのに参考になります。

ただ「公示地価」都市計画区域内が中心なので、地域によっては価格が定められていないことも。
それに対して、「基準地価」には都市計画区域外のエリアも多く含まれており、公示地価の補完的な役割を果たしています。

知りたい場所に「公示地価」がない場合は、「基準地価」で探してみるといいでしょう。

公示地価・基準地価の調べ方

土地総合情報システム(国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

標準地・基準地検索システム~国土交通省地価公示・都道府県地価調査~ 検索地域選択(都道府県)

出典:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」土地総合情報システム

「公示地価」や「基準地価」を調べるときに使うのが、国土交通省の「土地総合情報システム」にある「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」です。

地域など条件を入力すれば、該当する標準地や基準地の土地1㎡あたりの価格が表示されます。

必ずしもすべての地点の価格が公示されているわけではありませんが、所有する土地に近い標準地や基準地を調べれば、取引価格の相場観がつかめます。

また、検索結果画面の中に「鑑定評価書」という項目があるので、チェックしてみてください。
「鑑定評価書」には、年間の価格の変動率地域要因の将来予測、市場の特性などより詳細な情報が記載されているので、土地取引の参考にするといいでしょう。

「路線価(相続税路線価)」から調べる

路線価(相続税路線価)は、路線(道路)に面する土地1㎡あたりの価格です。

相続税や贈与税の算出に使われるもので、国税庁によって毎年1月1時点の価格が7月に公表されます。

ただし、路線価は公示地価より20%程度低く設定されているので注意してください。

路線価の調べ方

路線価図・評価倍率表

令和元年分 財産評価基準書 44012 - 路線価図|国税庁

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

路線価を調べるときは国税庁の「路線価図・評価倍率表」を使います。

上の図で丸や楕円の中に記されているのが路線価です。その道路に面した土地の評価額が1㎡あたり千円単位で表示されており、数字の後ろに付いているアルファベットは借地権の割合を示しています。
たとえば、300Cの道路に面した土地なら1㎡あたり30万円を意味します。

路線価から土地の価格を計算する方法

路線価は公示地価の80%程度なので、以下の計算式を使えば、路線価から土地の価格を求めることができます。

路線価 ÷ 0.8 × 面積 = 土地の価格の目安

たとえば、1㎡あたりの価格が40万円、土地の面積が100㎡の場合、土地の価格の目安は以下のようになります。

40万円 ÷ 0.8 × 100㎡ = 5000万円

なかには路線価が設定されていない土地もありますが、その場合は地域や土地の種類ごとに定められた「評価倍率」を固定資産税評価額に掛けて計算します。

※固定資産税評価額の調べ方は、このあとの「「固定資産税評価額」から調べる」で詳しく説明しています。

<評価倍率の調べ方>

  1. 「路線価図・評価倍率表」から都道府県を選択する。
  2. 「評価倍率表」を選択する。
  3. 市区町村を選択する。
  4. 「評価倍率表」が表示される。

評価倍率固定資産税評価額を使って土地の価格を求めるには、以下の計算式を使います。

固定資産税評価額 × 評価倍率 = 土地の価格の目安

たとえば、固定資産税評価額が1000万円、評価倍率が1.1倍の場合、土地の価格の目安は

1000万円 × 1.1 = 1100万円

となります。

「固定資産税評価額」から調べる

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税、登録免許税などを算出する際に使われる価格です。市区町村が算定し、評価額は3年に一度見直されます。

また、公示地価と比べて30%程度低く設定されているのが特徴です。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税の課税証明書など

固定資産税評価額は、各自治体から毎年送付される固定資産税の課税証明書や、市区町村役場にある固定資産税課税台帳などで確認できます。

全国地価マップ

インターネットで固定資産税評価額を調べたい場合は、「全国地価マップ」(一般財団法人 資産評価システム研究センター)を使います。
また、「全国地価マップ」は固定資産税評価額だけでなく、今回ご紹介したほかの評価額も調べられるので、うまく活用するといいでしょう。

「全国地価マップ」については、このあと詳しくご紹介しています。

固定資産税評価額から土地の価格を計算する方法

固定資産税評価額は公示地価の70%程度なので、土地相場の目安は次の計算式で求められます。

固定資産税評価額 ÷ 0.7 = 土地の価格の目安

「全国地価マップ」なら4つの価格をまとめて調べられる

全国地価マップ

出典:一般財団法人 資産評価システム研究センター「全国地価マップ」

ここまでご紹介した方法のほかに、便利なのが「全国地価マップ」(一般財団法人 資産評価システム研究センター)です。

このサイトだけで以下の4つの価格をまとめて調べることができます。

  • 公示地価(地価公示価格)
  • 基準地価(都道府県地価調査価格)
  • 路線価(相続税路線価)
  • 固定資産税評価額(固定資産税路線価)

 

「不動産鑑定評価」とはどう違う?

これまで土地の4つの評価額についてお伝えしてきましたが、よく似ているものに「不動産鑑定評価」があります。

「不動産鑑定評価」とは、土地や建物などの経済価値を鑑定することです。不動産鑑定士(国家資格)によって、国土交通省が定める鑑定基準に従って行われます。
その際に発行される「不動産鑑定評価書」は法的な証明能力があるため、調停や裁判の根拠資料などに利用されます。

不動産会社が行う「査定」も似ていますが、こちらはおもに不動産の売却で利用されます。
市場の動向や近隣物件の取引情報、売主の希望などを踏まえて「売れるであろう」価格を不動産会社が算出するものです。
また鑑定評価書と違い、査定書には法的な証明能力がありません。

このように、今回ご紹介した土地の4つの評価額と「鑑定評価」は異なります。
また、鑑定評価は実勢価格と乖離していることがあり、調査費用も有料なので、参考程度にとどめておくといいでしょう。

土地の相場が上がる可能性にも注目

青空を背景にした「¥」マーク三つ
土地の価格は景気の動向周辺環境の変化などによって左右され、常に変動しています。

土地の価格が変動する要因には、物価や株価、金利の状況などの経済的要因や、オリンピックやイベントなどに伴う大規模開発・再開発のほか、土地に関する法律の改正などが挙げられます。

また、土地の価格は需要と供給で成り立っているので、人気が高くても市場に出ている物件数が少なければ、価格は上昇します。

土地を高く売るためには日頃から経済や社会の動向に目を向け、土地の価格が上がる可能性を見逃さないようにすることが重要です。

このほかに、どんな土地が高く売れるのかは「家の査定はどこをチェックしている?評価ポイントと注意点」の「査定が高くなる「土地」の条件」を参考にしてください。

まとめ

土地にはさまざまな評価額があり、土地の相場を知るのに役立ちますが、あくまでも参考情報として理解しておきましょう。

実際の売買価格は、土地の形状や面積などの条件、売主・買主の事情によってさまざま。いくら近い条件だからといって、それと同じ価格で自分の土地が売れるとは限らないからです。

自分の土地の価格を正確に知るには、不動産会社に査定してもらうことが最善の方法といえます。

今回ご紹介した「すまいValue」や「イエウール」といった一括査定サイトを使えば、面倒な査定依頼も簡単です。土地を売却したい方は、まず査定を依頼することから始めてみてはいかがでしょうか。

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