私の土地、売却すると相場はいくら?ど素人の私でもできる価格の調べ方

親戚のおじさんから「友人に土地を〇〇万円で売ってくれと言われているのだけれど、その金額が見合っているのか知りたい」と相談されました。

おじさんの友人は、不動産会社の人が言っていたという金額を伝えてきたそうなのですが、その金額のまま言うなりに売るのは、後々で後悔しそうで気になるのだそうです。

私は「相場は自分で簡単に調べられるよ」とアドバイスし、その場で相場を伝え喜んでもらえました。今回は、みなさんにも自分で簡単にできる相場の調べ方をお伝えします。

「実勢価格」「路線価」「基準地価」をチェックする

一戸建てやマンションは、築年数で価格がだいぶ変わりますが、土地はそうではありません。毎年、国土交通省や国税庁から土地の価格が発表され、不動産業者が価格を提示する際も参考にされています。

しかし、実は1つの土地に対していくつもの価格(土地評価額)があり、どれが土地を売るときの価格なのか土地を売ることに慣れてない人が混乱する原因にもなっています。土地を売るときに大切なのは、土地評価額と言われるものの中で「実勢価格」「路線価」「基準地価」の3つです。

まずは市場での「実勢価格」を確認

「実勢価格」は時価とも呼ばれ、市場に流通している価格のことです。同じエリアや同じような大きさの土地が、ここ最近どれくらいの価格で取引されているのかなどを見れば知ることができます。

不動産紹介サイトや近所の不動産業者をチェックする

一番早くて楽な実勢価格の調べ方は、インターネットの不動産情報サイトや郵便受けに入ってくるチラシを見ることです。近所の不動産会社に貼られているチラシなどもチェックすると、より自分の売りたい土地に近い価格を知ることができます。大まかな価格を調べるだけなので、取り扱い件数の多いサイトを見るのがおすすめです。

しかし、これはあくまでも売りに出されている価格であり、実際に売れた価格ではないので注意が必要です。売却前に値引き交渉をされていることも多いので、公表されている金額から1割程度、価格が下がっていると考えておくと良いです。

「土地総合情報システム」を活用する

実際の不動産取引は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」をチェックしてください。不動産を購入した人のアンケートをもとに作成され、不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格も見ることができます。しかし、あまりデータ量が多くないのであくまでも参考程度と思ってください。

インターネットの一括査定を利用する

不動産会社が無料で行っている一括査定などのサービスを利用すれば、過去の取引事例や近所の販売価格、市場の動向や特性などを踏まえて土地の価格を算出してくれます。

しかしこの金額は、不動産業者が売れる可能性がある、もしくは自分の不動産会社を選んでもらうための金額設定なので、一般的な相場より1~2割以上、高い場合があります。

さらにその後、営業の電話やメールがひっきりなしにある可能性が大きいため、実際に売却する予定はなく、相場を調べるためだけに利用するのはおすすめしません。

「実勢価格」は
・販売価格なので、不動産情報サイトの価格から1割ほど安い
・不動産業者からの査定金額は、お客様獲得用なので1割~2割ほど高い

大きな幹線道路があるなら「路線価」を見る

「路線価」とは、不特定多数の人が通行する道路が面している宅地の、1平方メートルあたりの価格のことです。テレビのニュースなどで、日本一高い路線価が話題になることも多いです。相続税のための路線価と、固定資産税のための路線価があり、一般的には相続税用の路線価のことを指します。

実勢価格を調べ、近隣に売却中の土地や似たような大きさの土地が見つからなかった場合、「路線価」の価格を参考にしてください。しかしこの価格は税金を計算するためのもので、実勢価格より3割から4割も低い金額なので注意してください。路線価は国税庁のホームページで調べることができます。

路線価から相場目安を計算する方法もあります

先ほど、路線価は実勢価格よりも3割から4割低いとお伝えしました、それを考慮しつつ、この路線価を参考に査定金額を算出している不動産業者は数多くいます。かなりざっくりとした計算方法なので、あくまでも参考程度にしてください。

(前面道路の路線価÷0.8)×1.1=自分の土地の価格相場

人気エリアの場合は1.25倍とも、逆に田舎の土地は0.9倍とも言われますが、一般的な住宅地の場合は、1.1倍で計算してください。ただし、土地の形状や道路からの位置などで価格は変動します。

どんな土地が高く売れるのかは【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】の記事にある【査定が高い土地の条件】を参照してください。

「路線価」は
・固定資産税用と相続税用の2種類ある
・実勢価格よりも3割~4割も安い価格になっている

国内の土地取引の目安「基準地価」を調べる

一般的に「基準地価」と呼ばれているのは、「都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果」のことです。国や自治体が公共事業用の土地を取得する場合、価格算定の基準とされるので、一般の土地取引価格に対する指標にもなっています。国土交通省のホームページで調べることができます。

実勢価格でも、路線価でも自分が売りたい土地の価格相場が見つけられなかった場合は、この「基準地価」を参考にしてください。しかし、この価格も路線価と同じく実勢価格より3割から4割も低い金額なので注意してください。

「全国地価マップ」で公的評価をまとめて調べられます

国税庁や国土交通省など、各担当のホームページに行き、それぞれを調べるのは意外と手間が掛かります。一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」を使えば、公的な4つの土地評価情報(基準地価・路線価・固定資産税評価額・公示価格)を一気にまとめて調べることができます。

「基準地価」は
・一般の土地取引価格に対する指標
・実勢価格よりも3割~4割も安い価格になっている

土地の評価額ってなに?

土地の価格で耳にする「土地評価額」ですが、よく分からない…という人も多いのではないでしょうか?その字の通り土地を評価している価格のことで、一般的には先ほどお話しした「路線価」と「基準地価」に加え、固定資産税を決める目安となる「固定資産税評価額」と、国土交通省から公示される「公示価格」という4つを表しています。

さらに、市場での取引価格である「実勢価格」と、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」を含めると、土地の評価額は6つもあることになります。土地を売るときに必要なのは「実勢価格」「路線価」「基準地価」の3つですので、間違わないように注意してください。

土地の相場が上がる可能性を見逃さない

土地の価格が驚くほど変わることは、ここ数十年の相場を見てもほぼないと言えます。しかし、国を挙げてのイベントや法律が改訂された場合、価格が上がる可能性がないとは言い切れません。土地の相場を知るには、日頃から価格の動向に目を向けておく必要があります。

基準地価が発表される9月で土地相場が変わる可能性も

「基準地価」は毎年7月1日に調査され、9月中旬に公表されます。一方「路線価」は毎年7月に公表されます。「基準地価」は公的な土地評価額の発表の中でも一番遅く、他の土地評価額の影響を受けながら出されため発表されると市場が敏感に察知し、実勢価格に影響が出ることもあります。

「全国地価マップ」なら3年前からの価格を一度に見ることができるので、土地を売ろうと思ったらここ数年の動向も確認してください。

都市再生特別措置法区域に指定されていないか

全国の空き家対策に伴い、都市再生特別措置法が制定され、過疎地などの点在住宅を集めるための居住誘導区域に指定されると、土地の税金やその土地に建つ建物の容積率が優遇されます。そのため、自治体の動きによる土地の財産価値が上がることが期待できます。

詳しくは【空き家の固定資産税が6倍になる?いつまでに何をすべきか私の増税対策】の記事内、【都市再生特別措置法区域・居住誘導区域とは】を参照してください。

まとめ

パソコンやスマホがあれば、土地の相場は実は30分もあれば簡単に調べられます。まずは不動産の情報サイトで似たような土地物件を検索し、なかったら次は路線価をチェックします。近くに路線価をもとになる道路がない場合や、自分の土地からとても離れているなら、今度は基準地価を確認する…という順番がおすすめです。

その時に注意してほしいのは、「実勢価格」は販売価格なので、実際の取引では1割程度の値下げをされている可能性があります。また、「路線価」と「基準地価」は税金を決めるための価格なので、実勢価格が値下がりしてもそれを下回らない金額で設定するという国の基本姿勢があるため、実勢価格よりも6割~7割程度の価格になっています。

実勢価格は流動的です。前に調べたからこの位で売れるだろうと思わず、売ろうと思ったときに必ず調べてください。相場を知っていると、不動産業者から査定を受けたり、自分で販売価格を決めたりする時に役立ちます。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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