相続した不動産売却で損しない税金と手続きの注意点

今回は遺産相続の話です。私の友人が兄妹で不動産を相続することになったのですが、兄は実家の一軒家を相続、妹は亡父が所有していたマンションを相続し、どちらも5千万円程度の時価ということでした。
その後、どちらも売却したのですが、確定申告の時期になり、兄だけに高額な税金が発生してしまったのです。ちなみに、妹は税金の請求はありませんでした。公平に遺産を分けたつもりなのに、この差は不公平だと大喧嘩に発展してしまったのです。
なぜこんなことが起こったのか、こうすれば防げたのに…というアドバイスを含め、相続した不動産売却で損をしない節税対策をお伝えします。

相続した不動産を売却するときは取得費に注目!

取得費とは

取得費とは、土地や建物を購入したときの金額や、土地に新しく家を建てた場合の建築代金、購入手数料や設備費、リフォームなどをした場合の費用、売却した時の印紙税や登記に掛かった費用などのことです。
一般的に不動産を売却し、税金の申請をするときには売却価格からこの取得費と、不動産を売るために掛かった費用(仲介手数料や印紙代など)を差し引きます。
相続したのなら取得費は0円では?と思うかもしれませんが、実はこの取得費も引き継ぐことになります。

取得費が分からないと必ず税金を支払うことに

先祖代々の土地や家、遠い親族から相続した不動産など取得費が分からない場合、取得費の額は売った金額の5%で計上されます。つまり、取得費が分からない不動産を売却すると必ず利益が発生します。そして、この利益に対して課税されるので、必ず税金を支払うことになってしまうのです。

友人の兄妹の場合、兄が相続した一軒家は5000万円で売れたので、取得費は250万円。仲介手数料は約169万円なので、単純計算ですが4581万円もの利益が出たことになります。
妹のマンションは数年前に8000万円で購入したものなので、5000万円で売ったら3000万円の損をしたことになります。もともとはどちらもタダで相続したものなのに…と思っても、残念ながら法律で決まっています。

相続税の取得費加算の特例を利用する

不動産を売却し、利益が出た場合に税金が発生すると先ほどお伝えしました。実は相続によって不動産を取得した場合、相続税の基礎控除額があります。詳しい内容に関しては【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払いすぎを防ぐ】の記事を参照してください。

ただし今回の場合、兄妹のふたりで相続する場合の4200万円という基礎控除の金額を超えてしまっていたので、税金の支払いが発生します。その場合、さらに不動産の取得費に相続税を加算できるという「相続税の取得費加算の特例」を利用すると、税金を安くすることが出来ます。

相続税の取得費加算の特例には条件があります

相続税の取得加算特例を地要するには、以下の3つの条件をクリアする必要があります。

  • 相続により財産を取得した者であること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

(国税庁のホームページより)

相続税が課税されるまでには10カ月あるので、相続して3年10カ月以内に売るのであれば、相続税の取得費加算の特例を受けられます。取得費に加算する相続税額の算出方法は
不動産の種類や取得した年度により詳細が異なるので、詳しい計算方法は国税庁の【相続財産を取得した場合の取得費の特例】を参照してください。

同居していた家を売るなら10カ月待つ

小規模住宅の特例を活用する

相続する前に同居していて、相続後にその家を売ろうと思っているのなら10カ月待つのがおすすめです。なぜ10カ月なのかというと、相続税の納付期限まで相続人が住み続けるなら、その土地の評価額を80%も減額できる「小規模宅地」の特例を使うことができるからです。

本来は相続税を支払うことで、その家に住めなくなるリスクを避けるための特例ですが、相続税をかなり節約することができます。ただし、これは一軒家に対しての特例なので、マンションでは使うことができません。

<ワンポイント豆知識>
相続税を支払う現金がないなら、10カ月以内に売却を

相続税を支払うために不動産を売却した…と言う人は、実はほとんどいません。国税庁の「平成25年分の相続税の申告状況について」によると、約127万人の死亡者数で、相続税の課税対象になった人の数は約5万4000人、つまり相続税の課税対象になる人は4.3%にしかならないのです。同じデータによると、相続人1人に対する相続税額の平均は2013年で2824万円となっています。

その少ない割合の中に自分が当てはまってしまい、相続税を支払う余裕がない場合には、相続してから納付期限までの10カ月以内に売れるように動くのがおすすめです。期限を過ぎると利子税が掛かり、余計な税金を払うことになります。

不動産の相続の手続きと注意点

名義を自分に変更する

相続したのに名義を変更していない話はよく聞きます。それは、名義を変更するのに結構な費用がかかるのと、名義を変更しなくても固定資産税などの納付書は故人あてにくるので不便がないためです。
しかし、自分の名義ではない不動産を勝手に売ることはできません。相続登記を行い、名義を変更する必要があります。一般的に名義変更に必要な費用は以下の通りです。

  • 登記事項証明書代:1物件につき600円
  • 戸籍・住民票・評価証明書代:合計2000円程度(市町村により変動します)
  • 登録免許税:不動産の価格の1000分の4
  • その他、交通費など

登録免許税の不動産価格は売却価格ではなく、市町村が管理している固定資産課税台帳に記載している価格になります。つまり、固定資産評価額1000万円の不動産の場合、4万円です。

相続登記は自分で行うこともできますが、土地や建物は別々に計算しなければならなかったり、相続の種類により用意する書類が複雑だったりと手間が多く、不動産の知識のない人が自分で行うことはおすすめしません。相続の時にお世話になった弁護士や司法書士がいるのであれば、ぜひ相談してください。
また、インターネットで「利用したい地域 不動産 名義変更 司法書士」で検索すると、数多くの司法書士事務所がヒットするので、金額などを比較して依頼を検討してください。

何十年も名義変更をしていない不動産の場合

基本的な名義変更の手続きは同じです。しかし、何十年間も名義変更を行っていなかった場合、実は名義人が父親ではなく祖父だったという場合もあります。亡くなっている人の戸籍や住民票など、役所で保存されている期間は約5年と言われているので、必要な書類がそろわないことがあります。そうすると、通常の登記書類とは別に手続きが必要になり、費用も時間も大幅にかかってしまいます。
また、実はほかに相続人がいた!ということが発覚し、相続人全員の承諾がないと売ることができないため、遺産の分割協議が必要になります。
これらの問題のために、相続税の取得費加算の特例期間が終わってしまったなんてこともあるので、売却を考えている場合は、相続後すぐに動いてください。

名義変更後は自分の不動産として売却できます

相続した不動産の名義を変更したら、後は普通に自分の不動産を売るのと同じ手順です。不動産仲介業者に依頼するのであれば、まずは相場を調べ、査定をお願いすることをお勧めします。【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】などの記事を参考にしてください。

まとめ

相続した不動産を売却する場合、まず元々の購入金額が分かるのかが重要ポイントです。個人的にはタダで手に入ったものを売ってお金が手にはいったのだから、税金を払うことになっても仕方がないんじゃないの?なんて思っていましたけど、相続には基礎控除や特例などさまざまな控除がありました。
でも、その特典には期限が設けられているので、相続した不動産を売ると決めているなら、3年10カ月以内に売れるよう早めに動く必要がありますね。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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