不動産譲渡所得とは|不動産を売却した時にかかる不動産譲渡所得税と計算方法

昔から数学が苦手なので、税金の話になるともう頭が拒否反応です。少しでも安くしたいけれど、いざとなると専門用語ばかり&難しそうな計算式に心が折れそうになります。でも、家を売るって大金が動きますから、そんなことを言ってはいられませんよね。
不動産業者から説明があったとき、「譲渡所得で利益が出ると、税金が発生します」と言われ、私の頭に浮かんだ?を基準に、税金を計算する基となる不動産の譲渡所得と、その計算方法もしっかりと説明していきます。

不動産譲渡所得とは

「譲渡所得」と「課税譲渡所得」があります

家やマンション、土地などの不動産を売り、得た利益を「譲渡所得」といいます。売っているのに譲渡とは、なんだか不思議な気もしますよね。もう少し詳しく説明すると、譲渡して得られる収入から、その不動産を購入した時の代金(取得費)と、売却するためにかかった費用(譲渡費用)を差し引いた利益(売却益)が譲渡所得です。

また、不動産を売却したときに掛かる税金は、譲渡所得全額に対して課税されるわけではありません。不動産の中でもマイホームの売却や、所有年数などでさまざまな特別控除の特例があり、譲渡所得から特別控除額を差し引いた額が「課税譲渡所得」となり、この課税譲渡所得に対して税金が発生します。

「譲渡所得」と「課税譲渡所得」の算出は、下記の計算式になります。

譲渡所得 = 譲渡収入(売却価格 + 清算金) -(取得費 + 譲渡費用)
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除額

取得費や譲渡費用など、また新しいキーワードが登場しました。それぞれのキーワードに関しても、詳しく解説していきます。

譲渡収入とは

土地や建物を譲渡(売却)して得た収入のことです。売却代金のほか、固定資産税や都市計画税など租税公課の清算金も、この「譲渡収入」に含まれます。

取得費とは

売却する土地や建物を、自分が取得する時にかかった費用のことです。その土地や建物の購入代金に加え、取得のために支払った仲介手数料、売買契約書の印紙代、登録免許税、登録手数料、不動産取得税、住んでいる時に増改築やリフォームなどを行った場合の費用も含まれます。

取得費は土地と建物、さらに取得費が分からない場合で計算方法が異なります。

まず土地の場合、購入した時の代金と、購入のための手数料を合計した額が取得費です。

次に、建物の場合は年が経つごとに資産価値が減少するため、建物の減価償却を行う必要があります。これを実額法と言います。

さらに土地や建物の取得費が分からない場合は、譲渡収入金額の5%を取得費として計算します。これを概算法と言います。

取得費に関しては、この3つのうちもっとも大きい金額で計上します。

譲渡費用とは

土地や建物を譲渡(売却)するときに支払った費用のことです。主な項目は以下になります。

  • 仲介手数料
  • 登記・登録のための費用(登記費用・登録免許税)
  • 印紙税
  • 貸家を売るために入居者に支払った立退料
  • 土地を売るために、そこに建てられていた建物を取り壊したときの費用と建物の損失額
  • 測量費用
  • 売買契約後に、後からもっと高い金額で買ってくれる買主が現れたため、最初の契約者に支払う違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
  • その他、その資産の譲渡価額を増加させるためにその資産の維持や管理のために支払った費用

譲渡のために支払った金額なら、ほぼ譲渡費用に含めることができます。ただし、居住期間での修繕費や固定資産税、売った代金の取立て費用、物件の抵当権抹消費用などは譲渡費用には入りません。

自宅の売却なら譲渡所得税をさらに安くできる!

先ほども伝えましたが、譲渡所得から特別控除額を差し引いた額が「課税譲渡所得」となり、この金額に対して譲渡取得税が発生します。居住していた家やマンションを売却するのであれば、以下の特別控除が利用できます。

「3000万円の特別控除」

以下の3つの条件をクリアできる場合、譲渡所得から最高3000万円の控除を受けられます。

  1. 自分が居住していた不動産であること
  2. 売主と買主の関係が親子や夫婦など特別なものでないこと
  3. 2年さかのぼってこの特例や、譲渡損失の特例を受けていないこと

この特別控除は、この後に紹介する長期譲渡所得の軽減税率と一緒に使うこともできるので、幅広く使えて便利です。

所有期間が10年以上なら「長期譲渡所得の軽減税率」の特例

10年以上所有しており、しかも3000万円の特別控除を利用しても6000万円の課税譲渡所得金額がある場合に使える特例です。条件はほぼ3000万円の特別控除と同じですが、居住中、もしくは居住しなくなってから3年以内の売却にのみ特例を使うことができます。

6000万円までなら10%、6000万円以上なら15%+600万円の軽減税率になります。

家を買い替えるなら「買換え特例」で税金0円に!

10年以上所有していた居住用の不動産を売却し、一定の要件を満たす物件に買い替える際に使えるのが「買換え特例」です。買換え特例に関して詳しい内容は【家の買い替え体験談|失敗しない住み替えタイミングと税金の話】を参照してください。

2009~2010年に土地等を取得しているなら
さらに1000万円の特別控除もあり!

2009年(平成21年)と2010年(平成22年)に土地および土地の上に存する権利(以下、土地等と表記します)を購入し、2016年以降に譲渡した場合は、その土地等にかかわる譲渡所得の金額から1000万円を控除することができます。

ただし、親子や夫婦など特別な関係の譲渡でないこと、相続による取得ではないことなど、細かな条件があります。もし該当するようであれば、不動産業者などに相談してください。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を実際に計算してみよう

譲渡所得税の金額は、以下の計算式で簡単に算出することができます。おさらいしながら進めていきます。

まずは課税譲渡所得までを算出します。
譲渡所得 = 譲渡収入(売却価格 + 清算金)—(取得費 + 譲渡費用)
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除

課税譲渡所得が算出できたら、あとは税率を確認して掛け算します。
譲渡取得税額 = 課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

ここでまた、新しいキーワードが登場しました。「譲渡所得税の税率」です。

課税譲渡所得にかかる税率は所有期間で異なります

土地や建物を売却した時の課税譲渡所得にかかる税金の税率は、所有期間が5年以下なら「短期譲渡取得」、5年以上なら「長期譲渡所得」になり、それぞれ所得税と住民税の税率が異なります。特別控除を譲渡所得から差し引いた金額で計算します。

また、2037年までは、復興特別所得税が所得税額の2.1%の税率で上乗せされます。そのため、譲渡所得にかかる所得税は復興特別所得税との合算になります。

譲渡所得にかかる税金の税率

短期譲渡所得
(5年以下)
長期譲渡所得
(5年以上)
長期譲渡所得
(10年以上・軽減税率の特例)
課税譲渡所得額
(3000万円控除後)
全額 全額 6000万円以下 6000万円以上
所得税 30% 15% 10% 15%
復興特別所得税
(所得税額の2.1%)
0.63% 0.315% 0.21% 0.315%
住民税 9% 5% × ×
合計 39.63% 20.315% 10.21% 15.315%
(さらに追加で600万円分を控除)

所有期間は売却した年の1月1日が基準になる

所有期間が短期か長期かの判定のとき、気を付けなければいけないのが、譲渡(売却)した年の1月1日のことです。不動産の売却の場合、売却した年の1月1日を基準に税務上の処理がされるため、計算を間違えると税金を多く支払わなくてはいけなくなります。

例えば、2011年11月10日に取得した家を、2016年の11月11日に売却したとします。普通に考えれば、所有期間は5年以上です。しかし税務上の計算では、売却した年の1月1日が基準となるので、所有期間が5年以下になり、約20%も高い税金を支払わなくてはいけなくなってしまいます

calender

取得した年に「6」を足した年に売却をすれば、長期譲渡所得の税率が使用できるようになります。あと数カ月待てば長期譲渡所得の税率が使えるというのなら、少し待ってから売却したほうが節税になりお得です

年末年始に譲渡するなら所有期間を長くできる!

家の所有期間は、売却した年の1月1日が基準になることは先ほどお話しましたが、1月1日を挟んで取引をするなら、売買契約を結んだ日にも注目です。

一般的には、売主が物件を引き渡した日が「譲渡日」で、買主が受け取った日が「取得日」になります。「受け取った日」というのは、権利証などの登記関係書類を渡して「最終代金を受領した日」のことです。

しかし、不動産の取引では「売買契約の締結日」を「譲渡日」にすることや、物件の引き渡し日を「取得日」にすることも可能です。物件を引き渡した日より、「売買契約の締結日」の方が前になり、最終代金を受領した日より「引き渡された日」が後になることが普通なので、1週間から10日ではありますが、所有期間を長くすることができます

例:2010年12月25日に売買契約を締結し、2011年1月5日に取得した家を
2016年1月6日に売却した場合

通常なら所有期間5年以下とみなされ、税金は短期譲渡所得の税率で計算しなくてはいけません。しかし、売ろうとしている物件の譲渡日を、売買契約を結んだ2010年12月25日の売買契約の締結日にすることで、長期譲渡所得の税率が適用されます。

まとめ

売却しているのに、なぜに譲渡?という疑問はずっと違和感がありますが、それは不動産業界の専門用語なので仕方ありません。

家を売るためには、自分がその家を買った時の費用を差し引いて、さらにいろんな控除を差し引いて、それでもまだ利益が出ているなら税金が掛かります。買った以上に高く売れることはなかなかないので、しっかりと不動産の譲渡所得を計算すれば税金の支払いがない!なんてことも多いのです。

取得費をなるべく大きく!
特別控除などの特例はできる限り使う!
所有期間5年の境に注意する!

この3つのポイントをしっかりと押さえてくださいね。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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