家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント

ドラマなどを見ると、不動産会社の人は物件の価格をその場でズバリ答えますよね。例えば、「数十年前に3000万円で購入した家はいくらで売れるかしら?」との質問に、1500万円から2000万円ぐらいですね…という感じです。

でも、家の価格はそんなにすぐに答えられるものなのでしょうか?実際、家の価格はどう決まるものなのか、知識を深めていきましょう。

家の査定とは、家の価値を金額で表すこと

家を売ろうと思った時、どのくらいの価格で売り出せばいいのか、見当もつきませんよね。そのため、多くの人は不動産業者に相談するのですが、この時、業者が家の価格を具体的に算出する行為を「査定」と言います。

不動産業者がはじき出した査定額は、過去の取引事例や近所での販売価格、市場の動向や地域の特性などを踏まえた価格ですので、物件の売り出し価格を決める際に重要なヒントとなります。家を売ろうと考えたら、まず、業者に査定をもらうことを考えてみましょう。

査定の流れを知りましょう

査定の方法には、データだけで金額を算出する「机上査定」と、業者が実際に売却物件へ訪問して金額を算出する「訪問査定」の2つの種類があります。一般的には複数の業者に机上査定をしてもらい、その中から2社程度選出して訪問査定をしてもらいます。

机上査定とは

物件を地図上で確認し、過去の取引事例や周辺環境などの情報を考慮して価格を算出する方法です。ネットなどで簡単に申し込めること、30分から1時間程度で金額を算出してくれることなどから簡易査定やスピード査定と呼ばれることもあります。

ただし、たった1社だけに査定を依頼してもあまり意味がありません。複数の業者に査定を依頼し、それぞれの価格を比較して、自分の物件を任せるのに最適な業者を選ぶのが一般的です。この場合、自分の足で近隣の不動産業者を回るよりも、インターネット上の不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。物件の情報を入力すれば、その物件エリアに対応した不動産会社を提示してくれ、最大6社に査定をお願いすることができます。

机上査定の前に用意するもの、準備すること

知識が全くゼロの状態では、金額を伝えられてもピンときません。通勤やお買い物の道すがらにある不動産会社で似ている物件の価格や、ネットや住宅情報誌で近隣物件の販売価格を見ておくと良いでしょう。

下記の項目は机上査定の際に尋ねられる主な項目になります。自分の物件に関する情報は事前に確認し、すぐに記入できるようにしておきましょう。

査定の前に準備しておきたい情報一覧

・物件の種別(マンション、戸建て、土地。今回の場合は戸建てです)
・所在地
・土地と建物の面積、間取り(建てたときの書類等を用意します)
・道路の幅員(道幅)
・築年月日(築年数)
・売却予定日

査定結果が戻ってきたら

不動産業者が提示してきた査定額はあくまでも参考価格です。一番高い査定額を提示してきた業者を選べばよいというものではありません。返信内容を比較して、最適な業者を選びましょう。

返答時のチェックポイント

・査定金額は高すぎない、もしくは低すぎないか。(周辺の不動産価格と比較)
・メールの返答が早すぎない、もしくは遅すぎないか(中2日程度が目安)
・自分の調べた相場とどのくらい違いがあるか。
・メールの印象は良いか。

訪問査定とは

机上査定での結果を踏まえ、不動産業者が実際に物件を確認し詳しい査定金額を算出する方法です。詳細査定と呼ばれることもあります。訪問査定の内容には役所や法務局での権利関係調査も含まれるので、金額の算出までには早くても1週間程度の日数を有します。

室内の状態や日当たり、眺望や土地の形状、立地条件や設備などがチェックされ、こだわって作った注文住宅ならこちらから物件コンセプトの話もできます。

役所や法務局での権利関係調査も含まれるので、金額の算出までには早くても1週間程度の日数を有します。

査定の前に用意するもの、準備すること

基本的には机上査定をしてから訪問査定をするので、訪問査定のお願いをした際に必要書類の有無を確認しましょう。過去にリフォームや増築などをしている場合、時系列に経過をまとめておくと話がスムーズに進みます。

自分の家を初めて不動産業者に見せるときは第一印象が非常に重要です。過度な演出は必要ありませんが、室内の整理整頓、玄関先や庭、道路などなどの清掃は必ず行いましょう。窓やカーテンも開け、明るい雰囲気のなかで業者に気持ち良く見てもらえることが大切です。

訪問査定当日には

訪問査定にやってきた担当者は、正式に依頼した場合、そのままあなたの担当者になる確率が非常に高いです。物件が売れるまでお付き合いをすることになるため、パートナーとして信頼できるかどうかを見極める良い機会となります。

訪問時のチェックポイント

・訪問査定の金額が出るまでの日数を説明してくれたか。
・査定の根拠をきちんと説明してくれるか。
・担当者の第一印象は良かったか。
・こちらからの質問に対し、曖昧な回答でごまかそうとしなかったか。
・担当者はエリアに詳しいか。

査定価格=販売価格ではありません

一般的に査定と言うと、リサイクルショップや中古車の買い取り専門店などに商品を持っていき、その場で金額を提示されるイメージですよね。その金額で満足ならそのまま買い取ってもらい、不満ならその場で売らずに違う業者へと持ち込みます。つまりその場合は、査定金額がそのまま販売価格ということになります。

しかし、不動産の査定額は、不動産業者がそのまま買い取ってくれる金額ではないのです。

不動産業者が適時してきた査定額は、業者が委託を受けて販売する場合、「この金額なら売れそうだ」と目星をつけた金額というだけです。販売価格を最終的に決めるのは自分自身なのです。

不動産業者が算出した査定金額よりもはるかに高い金額で売りに出してしまうと、何か月も売れない状況が続く可能性が非常に高いです。査定金額は適正な価格をつけるための「参考価格」と理解しましょう。

査定の高評価=セールスポイントが多い物件

最終的に販売金額を決めるのが自分なら、不動産業者が出す査定金額は必要ないのでは…と思うかもしれません。確かに、査定金額がどんなに上がろうと、その金額で不動産業者が買い取りしてくれる訳ではありません。

しかし査定金額が上がるということは、不動産業者が買い手へのセールスポイントが多いと判断してくれたということであり、その後の販売戦略で必ずプラスに作用します。

費用はかかる?

不動産の査定は、費用が発生しない場合がほとんどです。但し、わざわざ遠方から来てもらう場合や特殊案件の場合(離婚調停や相続などの目的で査定書が必要となるケースなど)は発生することもあります。もし不安な場合は査定を受ける前に「費用はかかりますか?」と聞いておくと安心です。

また、インターネット上で簡単に依頼できる「一括査定サービス」であれば、最初から無料を謳っているので安心です。メールでのやり取りが中心となるので遠慮することなく利用できる点も魅力と言えるでしょう。ただ、複数の業者を比較しながら、最良の業者を選び出すには少しコツが必要です。詳しくは【みんな実践している!家やマンションを高く売る方法】を参考にしてください。

 

なぜ離婚調停や相続の査定には費用が発生するのか、不動産鑑定士の田井先生が答えてくれました

売却時に利用する不動産の査定は、あくまでも売主が売却価格の参考に利用するだけのものであり、不動産業者が対応するだけで売主に提示できます。これに対し、離婚や相続で行う不動産査定は、その価格を法的な書類にまとめる必要があるため、どうしても専門家の手助けが必要です。このため有料となるのです。

査定の方法に関して

不動産業者が査定をした場合、どんな方法で金額を算出したのか、その根拠をきちんと示す必要があると法律で定められています。業者はそれぞれ、独自の査定基準を持っている場合が多いのですが、ここでは一般的な「査定の方法」についてお伝えします。

査定には3つの種類があります

不動産の査定価格を算出するための指針として「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。各業者が利用している独自の査定方法は、この3つをベースに改良を重ねたものであることがほとんどです。

取引事例比較法

周辺の類似物件の取引事例を基準に価格を算出します。データに基づいた算出方法のため、取引事例の多い居住用中古マンション、土地に多く用いられます。インターネット上の騎乗査定もこの方法をベースに行われていることが多いようです。

原価法

対象になる不動産を改めて建築するといくら必要か(再調達原価)を計算し、再調達原価から経年劣化な加味して現在の価格を算出します。
主に戸建て住宅の建物部分の査定に用いられます。

収益還元法

対象となる不動産が将来生み出すと予想される純利益をもとに価格を算出します。主に一棟アパートやマンション、投資用の物件などに用いられます。

既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握

「公益財団法人 不動産流通推進センター」では、既存住宅価格マニュアルという不動産の価値判断基準を発表しています。

既存住宅価格マニュアルでは、新築時をプラス13.5ポイントとして、1年を経過するごとに建物価格を1.5ポイントずつ減少します。築10年で建物に対する査定評価ポイントは0になり、それ以降はマイナスポイントになってしまいます。

建物の価値が10年と言われるのは、このマニュアルに由来しています。計算方法はその年の標準建築費や土地の大きさに影響されて変化しますが、表で紹介した加算と減算のポイント数はほとんど変化しないので、不動産の査定にそのまま使用することができます。

1年 2年 3年 4年
+13.5 +12.0 +10.5 +9.0
5年 6年 7年 8年
+7.5 +6.0 +4.5 +3.0
9年 10年 11年 12年
+1.5 0 -1.5 -3.0
13年 14年 15年 16年
-4.5 -6.0 -7.5 -9.5
17年 18年 19年 20年
-11.5 -13.5 -15.5 -17.5

10年で建物の評価がゼロになってしまうのなら、その時点で更地にして販売した方が良いの?と思いがちですが、それは一概には言えません。

大手ハウスメーカーが手掛けた建物や、大規模分譲地内の物件、築年数が古くてもメンテナンスをしっかりとして美しい状態を保っている家などは、10年以上が経過してもまだまだ価値を保っています。つまり、既存住宅価格マニュアルの評価基準に当てはまらない物件は数多くあるのです。

そのため、不動産業者も既存住宅価格マニュアルだけで査定を行うことは決してありません。各社それぞれの査定法を駆使して金額を算出しています。そのため、複数の不動産業者に査定を依頼すると、必ずと言っていいほど査定額はバラバラになります。

交通の便と家の査定額の関係

戸建ての場合は一概に言えませんが、やはり最寄りの駅や中心街へのアクセスは買い手へのアピールがしやすく、評価が高くなります。下記の表は戸建て、マンションを問わない一般的な評価基準です。

【徒歩】 最寄駅または中心街への所要時間
~3分 ~6分 ~10分 ~15分
+5 0 -5 -13
【バス】 最寄駅または中心街への所要時間
バスでの時間
~10分 ~15分 ~20分
0 -5 -10
バス停への所要時間
~3分 ~6分 ~10分 ~15分
0 -3 -8 -16

駅までの距離やバス停までの距離などの所要時間を算出する場合は、
徒歩1分=80m
車(バス)1分=400m
と決められており、1分未満は切り上げて1分としています。

駅まで500mであれば、
500m÷80m=6.25分となります。小数点以下を切り上げるので、徒歩の所要時間は7分と計算されます。

来るまでの所要時間は、500m÷400m=1.25分となります。端数を切り上げるので2分と計算さます。

出発地から目的地までの距離は、直線ではなく、実際の道のりをもとに表示されます。信号の待ち時間や階段の昇降に掛かる時間などは考慮しないため、実際の所要時間より短い時間となる場合もあります。

周辺環境と家の査定額の関係

公益財団法人 不動産流通推進センターが発表している査定マニュアルでは、住宅地と呼ばれる区域を大きく5つに分け、評価のポイント表を作成しています。この評価ポイントも査定額に反映されることがよくあります。

優れる
(優良住宅地)
+5.0
普通
(一般住宅地)
0
やや劣る
(高住混在地)
-3.0
劣る
(工住混在地)
-5.0
特に劣る
(嫌悪施設有)
-10~-20
優良住宅地とは

いわゆる高級住宅地のことです。街区及び画地が整然とし、植生や眺望・景観に優れ、良好な環境を形成している名声の高い場所のことを指します。

高級住宅地や住みたい街ランキングに名を連ねる東京の恵比寿や吉祥寺、兵庫の帝塚山や芦屋、福岡の浄水通など、ステイタスが認知されている場所が多く該当します。

一般住宅地とは

敷地規模や建築の施工の質が標準的な住宅が集まっている場所をさします。標準住宅地とも呼ばれます。

高住混在地とは

比較的狭小な戸建て住宅や共同住宅が密集していたり、住宅と商業施設が混在していたりする土地のことです。住宅地域から商業地域へ移行する過程にあると判断されており、狭小な住宅が密集しているため防災や防犯上の問題が高いことを意味しています。

工住混在地とは

工場や工業関係の施設が混在している土地のことです。騒音など、工場特有の問題があると判断されているため、マイナスポイントが高くなります。

嫌悪施設有とは

その名の通り、その存在が周囲の人から嫌われる施設がある土地のことです。具体的には風俗店やパチンコ店などの風営法管理下の営業施設や、原子力関連施設、廃棄物処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、火薬類貯蔵施設なども嫌悪施設として数えられます。ただし、嫌悪施設としてカウントされるかどうかは、時代背景や査定する担当者の主観によって左右されるので一概には言えません。

適正な査定のための判断基準チェック

実際に自分の家の価値がどれくらいなのか、今度は項目に分けた条件で考えてみましょう。また、戸建てならではの土地に関する査定ポイントもあります。自分の家のプラスとマイナスの要素を十分にチェックしておきましょう。

査定が高くなる「土地」の条件

以下、一戸建ての「土地」が査定に影響する条件について列挙してみました。不動産業者が提示してきた査定額について質問する際、これらの条件を知っておくと質問がスムーズになるうえ、業者の回答も素早く理解できるようになります。

方位

区画内における住宅の位置は価格に大きく影響します。南側ほど評価が高く、価格の基準となります。東側と西向き側に関して価格差はあまりなく、北側は南側に比べると5~10%ほど割安になってしまいます。イラストは集合住宅地のイメージ図です。

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出入り可能な道路の数

1本の道路に面している家と比べると、2本の道路が交差する角地に面した家は開放感があり人気が高く、その結果評価額も高くなります。角地に対して建築基準法の建ぺい率を10%緩和している地域も多く、その場合は査定がはさらに高くなります。

日当たり(隣接する建物の有無)

一戸建ての日当たりは、隣り合う敷地の高低差で判断されます。南側に隣接する土地が自分の土地よりも低い場合、日照権を確保できるとして約10%程度価格が高くなる傾向にあります。

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形状

正方形や長方形の土地が基準で、それ以外は変形地とされ、変形の度合いによって評価は下がります。一般的には造成地や大規模分譲地内でない限り、ほぼ変形地と言えるでしょう。

接道状況

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建築基準法の取り決めで、建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。間口(物件正面の幅)が道路に接しているのが理想的ですが、敷地の一部が2メートル以上接していれば基準はクリアしています。

この条件を満たしていない物件は、新しい建築物を建てることができない「再建築不可物件」となり、増築や建て替えが難しいため評価がマイナスになってしまいます。但し、都道府県が指定した都市計画区域内にない物件は、接道義務が生じない場合もあります。不明な時は不動産業者に確認してみましょう。

前道路面との段差

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前面の道路から階段を上がらないと家や、敷地から接道に出る際にスロープ材を敷かないとスムーズに出入りできない家は、「段差がある物件」と判断され、評価額が下がる傾向にあります。傾斜地にある物件も「段差がある物件」とみなされます。高低差がなく、見晴らしの良い土地にある物件は評価が高くなります。

敷地の広さ

敷地が広いほど、物件の価格も高くなります。一般的に人が生活するために必要な広さは、1人8坪と言われています。4人家族なら32坪程度と想定してください。

地域により建ぺい率や容積率は異なりますが、これらの上限となる数値が大きければ土地の査定評価はプラスになり、小さければマイナスになります。

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査定が高くなる「建物」の条件

査定が高くなる土地の条件に続いて、「建物」の条件が査定にどう影響するかも紹介していきます。

築年数

【既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握】の項目にて、築年数に関し詳しく記載しています。こちらをご覧ください。

アクセス

【交通の便と家の査定額の関係】の項目にて、最寄り駅やバス停までの所要時間での価格ポイントを詳しく記載しています。こちらをご覧ください。

周辺環境

【周辺環境と家の査定額の関係】の項目にて、詳しく記載しています。こちらをご覧ください。

マンションと異なり、戸建ての場合はゴミ捨て場や町内会などで近所付き合いが生じます。その街の住民性や両隣の住民の人柄、近隣関係が良好であったかなども買い手にとっては気になるところです。近隣と良好な関係を構築できているという点も十分評価ポイントになります。

日当たり(建物の向き)

一戸建ては、南向き物件の評価が高くなります。家の正面(玄関がある場所)の日照時間が長いほうが当然ですが人気も高くなるからです。南向き物件の価格を基準とした場合、最も評価が低いのは北向きの物件です。以下の図は間取りや条件が同じ場合を想定した場合の相対的な評価ポイントです。

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間取りが一般的

一戸建ては基本的な住みやすさが重視されます。そのため、間取りは一般的なものが好まれやすく、変則的な間取りで立てられた注文住宅などは評価が下がる傾向になります。

一般的な間取りとは3LDK(1階にLDK、2階に部屋が3つ)や、4LDK(1階にLDKと和室、2階に部屋が3つ)の構造を指します。注文住宅などで家を建てた場合、こだわったコンセプトを査定の担当者に伝えてください。販売戦略に生かしてもらえる可能性があります。

リフォームやメンテナンスをしっかりしている

メンテナンスやリフォームをしっかり行っている一戸建ては、査定評価がアップすることがあります。

キッチンや浴室、トイレなどの水回り、各部屋の収納の有無などは重点的にチェックされます。リフォームなど手を加えている場合、いつ、どんな部分に何をしたのかを詳しく説明できるように準備しておきましょう。

戸建てならではの設備がある

戸建てならではの設備と言えば、太陽光の発電システムです。マンションではなかなか実現できません。月々の光熱費がわかる台帳を用意し、節約がどれくらい出来ているか、売電しているなら収支などを伝えると良いでしょう。

また、花木や植物を植栽してある垣根があったり、駐車スペースやガレージがあったりすると高評価につながります。

査定金額を基に販売価格を決めよう

不動産業者から査定額をもらえたら、その金額と自分の希望価格を付け合わせ、最終的な販売価格を決定しましょう。

査定金額に満足できなかった場合、自分で設定した金額で売りに出すこともできますが、ずっと売れないままでは困りますよね。時間の経過とともに物件の価値が下がることを避けるため、欲張ることなく、適切な価格で売り出せるよう、不動産業者とよく相談してください。「希望価格」「実際の相場価格」「値引きに応じられる下限の価格」を最初に設定しておけば、交渉も乱れることなくスムーズに運べると思います。

高い査定額には要注意

査定を依頼した結果、他とかけ離れた金額を提示してきた不動産業者には注意してください。市場を理解していなかったり、売主の希望だけを聞くイエスマン的な売る気のない業者だったり、甘いエサをちらつかせて専属契約を取り付けようとしている業者だったりする可能性もあるということです。

最初に高い金額を算出してはいるものの、数週間後には値下げしましょうと言ってくる業者もあります。高い査定金額を出してくれたのが良い業者というわけではありません。一緒に家を売ってくれるパートナーとして、納得してお付き合いできる業者を選んでください。

価格は常に変動しています

ずっと前に査定してもらったからその金額でいいか…はいけません。近所に大型スーパーができていたり、学校が移転していたりすれば不動産の価格は変動しています。売りたいと考えた際には改めて査定をしてもらい、リアルタイムの相場価格をきちんと把握しましょう。

考察(まとめ)

査定金額は販売価格ではなく、不動産業者が買い取ってくれる金額でもありません。「このくらいで売るのがいいですよ」という、不動産業者からのアドバイスなんですね。物件の査定は、ネットなどで複数の不動産業者に申し込み、それから実際に見てもらう業者を決め、査定金額を聞き自分で販売価格を決めるというのが一般的な流れになります。

なお、不動産業者は物件を査定すると同時に、売主の人柄や態度も「査定」しています。売主の人柄が原因で物件に悪評が立った場合、取り扱った不動産業者のせいにされ、「○×不動産が販売する物件はトラブルが発生するから頼まない方がいい」という評判や口コミが、あっという間に広がってしまうからです。

売主と不動産会社がお互いに信頼できる関係を維持しながら物件の販売に取り組んでください。

協力してくれた不動産のプロ!

株式会社タイ・バリュエーション・サービシーズ
不動産鑑定士:田井能久(たい よしひさ)様

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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