家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント

ドラマなどを見ると、売主と不動産会社の人はその場でその場でズバリの金額を伝えますよね。例えば、数十年前に3000万円で購入した家はいくらで売れるかしら?との質問に、1500万円から2000万円ぐらいですね…という感じです。

でも、家の価格はそんなにすぐに答えられるものなのでしょうか?実際、家の価格はどう決まるものなのか知識を深めていきましょう。

家を査定するとは

家の価値を知ることです

家を売ろうと思った時、さて販売価格はどう決めればいいのか分かりませんよね。
自分の家の現在の価値を調べるために、不動産業者にまずは「査定」をお願いしましょう。

不動産業者は過去の取引事例や近所での販売価格、市場の動向や地域の特性などを踏まえ、
家の価値を金額で算出してくれます。

査定の流れを知りましょう

査定の方法には、データだけで金額を算出する「机上査定」と、実際に売却物件に訪問して金額を算出する「訪問査定」の2つの種類があります。一般的には複数の業者に机上査定をしてもらい、その中から2社程度選出して訪問査定をしてもらいます。

机上査定とは

物件を地図上で確認し、取引事例比較法や市場の動向などを考慮しながら机の上で価格を算出する方法です。ネットなどで簡単に申し込めること、30分から1時間程度で金額を算出してくれることなどから簡易査定やスピード査定と呼ばれることもあります。

ただし、あまりやたらと依頼しても集約が大変になったり、不動産業者からの勧誘電話やダイレクトメールが数多く届くことになったりすることがあります。5~6社にまずお願いし、それで満足いかないようであれば追加でお願いするのがおすすめです。

机上査定の前に用意するもの、準備すること

知識が全くゼロの状態では、金額を伝えられてもピンときません。通勤やお買い物の道すがらにある不動産会社で似ている物件の価格や、ネットや住宅情報誌で近隣物件の販売価格を見ておくと良いでしょう。

また、下記は机上査定の際に聞かれる主な項目になります。自分の物件に関する情報は事前に確認し、すぐに記入できるようにしておきましょう。

・物件の種別(マンション、戸建て、土地。今回の場合は戸建てです)
・所在地
・土地と建物の面積、間取り(建てたときの書類等を用意します)
・道路の幅員(道幅)
・築年月日(築年数)
・売却予定日

査定結果が戻ってきたら

例え顔を合わせていないとしても、返信されたメールや内容でなんとなく人となりは感じられるものです。
返信内容をチェックして、より詳しく査定してもらう業者を選びましょう。

【返答時のチェックポイント】
・査定金額は高すぎない、もしくは低すぎないか。(周辺の不動産価格と比較)
・メールの返答が早すぎない、もしくは遅すぎないか(中2日程度が目安)
・自分の調べた相場とどのくらい違いがあるか。
・メールの印象は良いか。

訪問査定とは

机上査定での結果を踏まえ、実際に物件を見てもらい状況を確認して、より詳しい内容を踏まえて査定金額を算出するものです。詳細査定と呼ばれることもあります。

室内の状態や日当たり、眺望や土地の形状、立地条件や設備などがチェックされ、こだわって作った注文住宅ならこちらから物件コンセプトの話もできます。

役所や法務局での権利関係調査も含まれるので、金額の算出までには早くても1週間程度の日数を有します。

査定の前に用意するもの、準備すること

基本的には机上査定をしてから訪問査定をするので、訪問査定のお願いをした際に必要書類の有無を確認しましょう。過去にリフォームや増築などをしている場合、時系列のメモを用意すると話がスムーズに進みます。

また、自分の家と不動産業者の面談のようなものですから第一印象も大切です。過度な演出をする必要はありませんが、室内の整理整頓、玄関先や庭、道路などをきれいに清掃し、窓やカーテンも開けて明るい雰囲気のなかで自分も業者にも気持ち良く見てもらえるようにしましょう。

訪問査定当日には

訪問査定に来たということは、その不動産業者にお願いしたらその人が担当者になる可能性が高いということです。売れるまでお付き合いをすることになるため、パートナーとして信頼できるかどうかを見極める良い機会となります。

【訪問時のチェックポイント】
・訪問査定の金額が出るまでの日数を説明してくれたか。
・査定の根拠をきちんと説明してくれるか。
・担当者の第一印象は良かったか。
・こちらからの質問に対し、曖昧な回答でごまかそうとしなかったか。
・担当者はエリアに詳しいか。

査定価格=販売価格ではありません

一般的に査定と言うと、リサイクルショップや中古車の買い取り専門店などに商品を持っていき、その場で金額を提示されるイメージですよね。その金額で満足ならそのまま買い取ってもらい、不満ならその場で売らずに違う業者へと持ち込みます。つまりその場合は、査定金額がそのまま販売価格ということになります。

しかし、不動産の場合は査定を受けたからといって、不動産業者がそのまま買い取ってくれるとは限りません。というか、ぼぼ買い取りません。不動産の査定金額は、不動産業者が委託を受けて販売する場合の「売れそう」と思われる金額であり、実は販売価格を最終的に決めるのは自分自身なのです。

自分が思っていた販売金額と不動産業者が算出した査定金額があまりにかけ離れていると、何か月も売れない状況が続くことにもなりかねません。査定金額は適正な価格をつける指針と理解しましょう。

査定の高評価=セールスポイントが多い物件

最終的に販売金額を決めるのが自分なら、不動産業者が出す査定金額を上げる努力なんて必要ないのでは…と思うかもしれません。確かに、査定金額がどんなに上がろうと、その金額で不動産業者が買い取りしてくれる訳ではありません。

しかし査定金額が上がるということは、不動産業者が買い手へのセールスポイントが多いと判断してくれたということであり、その後の販売戦略につながります。

費用はかかる?

費用が発生しない場合がほとんどです。但し、わざわざ遠方から来てもらう場合や特殊案件(離婚調停や相続などの目的で査定書を希望する場合)は発生することもあります。もし不安な場合は査定を受ける前に「費用はかかりますか?」と聞いておくと安心です。

なぜ離婚調停や相続の査定には費用が発生するのか、
不動産鑑定士の田井先生が答えてくれました

離婚調停や相続の場合、資産価値を把握する必要性があり、査定することでお金が絡んでくる書類には、不動産鑑定士が発行する鑑定評価書が必要です。

例えるなら、友人が骨折して保険会社に診断書を提出しなければならないけれど、その診断書は医師が発行した正式なモノでなくてはならないため、きちんとした医師の診断書を発行し、診断書料として費用が発生するのと同じです。

査定の方法に関して

不動産業者が査定をした場合、どんな方法で金額を算出したのか、その根拠をきちんと示す必要があると法律で定められています。自社のマニュアルを作成している場合が多いのですが、ここでは一般的に指針とされている方法をお教えします。

査定には3つの種類があります

不動産の査定価格を算出するための指針として「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。

取引事例比較法

周辺の類似物件の取引事例を基準に価格を算出します。データに基づく算出方法のため、ネットや電話で対応できる査定(机上査定)や居住用中古マンション、土地に多く用いられます。

原価法

対象になる不動産を今、もう一度取得するといくらかかるかという再調達原価と、その再調達原価から経年劣化などを伴う減価修正を行い、価格を算出します。
主に戸建て住宅の建物部分の査定に用いられます。

収益還元法

対象になる不動産が将来生み出すと予想される純利益をもとに価格を算出します。
主に一棟アパートやマンション、投資用の物件などに用いられます。

査定にはマニュアルがあります

既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握

公益財団法人 不動産流通推進センターが発表しているものに、既存住宅価格マニュアルがあります。これは新築時をプラス13.5ポイントとして、1年を経過するごとに建物価格が1.5ポイントずつ減少します。築10年で建物に対する査定評価ポイントは0になり、それ以降はマイナスポイントになってしまうというものです。

建物の価値が10年と言われるのは、このマニュアルに由来しています。計算方法はその年の標準建築費をもとに、土地の大きさを考慮に入れて計算されるため、ここではプラスやマイナスになることを理解しておいてください。

1年 2年 3年 4年
+13.5 +12.0 +10.5 +9.0
5年 6年 7年 8年
+7.5 +6.0 +4.5 +3.0
9年 10年 11年 12年
+1.5 0 -1.5 -3.0
13年 14年 15年 16年
-4.5 -6.0 -7.5 -9.5
17年 18年 19年 20年
-11.5 -13.5 -15.5 -17.5

10年で建物の評価が0になるなら更地にして販売した方が良いの?と思いがちですが、それは一概には言えません。

大手ハウスメーカーの建物や大規模分譲地内の物件、築年数が古くてもメンテナンスをしっかりとして美しい状態を保っている家、自由にリフォームやリノベーションをして住みたいなど例外や要望も多種多彩なため、不動産業者もこのマニュアルだけで算出するのではなく、自社のマニュアルを組み合わせて金額を算出しています。

交通の便と家の査定額の関係

戸建ての場合は一概に言えませんが、やはり最寄りの駅や中心街へのアクセスは買い手へのアピールがしやすく、評価が高くなります。下記の表は戸建て、マンションを問わない一般的な指針です。

【徒歩】 最寄駅または中心街への所要時間
~3分 ~6分 ~10分 ~15分
+5 0 -5 -13
【バス】 最寄駅または中心街への所要時間
バスでの時間
~10分 ~15分 ~20分
0 -5 -10
バス停への所要時間
~3分 ~6分 ~10分 ~15分
0 -3 -8 -16

駅までの距離やバス停までの距離などの所要時間を算出する場合は、
徒歩1分=80m
車(バス)1分=400m
と決められており、1分未満は切り上げて1分としています。

つまり、駅まで500mであれば、
500m÷80m=6.25 徒歩の所要時間は7分になり、
500m÷400m=1.25 車(バス)での所要時間は2分と計算されます。

出発地から目的地までの直線距離ではなく、実際の道のりをもとに距離は表示されます。
しかし不動産表示の場合、例えば駅なら入り口まで…と思いがちですが、駅の敷地部分に入れば目的地として良く、信号の待ち時間や階段の昇降に掛かる時間などは考慮しないため、実際の時間より短くなる場合もあります。

周辺環境と家の査定額の関係

日本の土地の中で建物を建設できる場所は住宅地、商業地、工業地に分類されており、一般的な住宅を建てる住宅地は都市計画法によるとさらに細分化されています。

公益財団法人 不動産流通推進センターが発表している査定マニュアルでは都市計画法とは別に、住宅地と呼ばれる区域を大きく5つに分け、評価のポイント表を作成しています。

優れる
(優良住宅地)
+5.0
普通
(一般住宅地)
0
やや劣る
(高住混在地)
-3.0
劣る
(工住混在地)
-5.0
特に劣る
(嫌悪施設有)
-10~-20

◎優良住宅地とは
いわゆる高級住宅地のことです。街区及び画地が整然とし、植生や眺望・景観に優れ、良好な近隣環境を形成する名声の高い場所のことを指します。

高級住宅地や住みたい街ランキングに名を連ねる東京の恵比寿や吉祥寺、兵庫の帝塚山や芦屋、福岡の浄水通などステイタス的なイメージのある場所が含まれます。

◎一般住宅地とは
標準住宅地ともいわれる、敷地規模や建築の施工の質が標準的な住宅で構成されている場所をさします。

◎高住混在地とは
混在地とは、比較的狭小な戸建て住宅や共同住宅が密集していたり、住宅をメインとして商業施設が混在していたりする土地のことです。

その混在地に高が付いているということは、住宅地域から商業地域への移行の過程にあるなど、狭小な住宅が密集しているため防災や防犯上の問題が高いことを意味しています。

◎工住混在地とは
混在地の中でも、工場や工業関係の施設が多い場所のことです。工場ならではの騒音等の問題があると判断されているため、マイナスポイントが高くなります。

◎嫌悪施設有とは
その名の通り、その存在が周囲の人から嫌われる施設のことです。具体的には風俗店やパチンコ店など品格を下げると想定される施設や、原子力関連施設や廃棄物処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、火薬類貯蔵施設などがあげられます。

その施設が対象となるかは時代背景や主観的判断もあるので、国土交通省から公示される地価調査の発表など参考に判断されます。

適正な査定のための判断基準チェック

実際に自分の家の価値がどれくらいなのか、今度は項目に分けた条件で考えてみましょう。また、戸建てならではの土地に関する査定ポイントもあります。自分の家のプラスとマイナスの要素を十分にチェックしておきましょう。

査定が高い土地の条件

方位

南側ほど価格が高いというのは言うまでもありません。東側と西側に関して価格差はあまりなく、北側は5%~10%も割安になってしまいます。(イラストは集合住宅地のイメージ図です。)

img_satei07

出入り可能な道路の数

一般的に家は1本の道路に面していると思いますが、やはり2本の道路が交差する角地は開放感があり人気が高いです。しかも、角地になると建築基準法で建ぺい率が10%緩和するというメリットがある地域も多いので、査定価格も高めに設定されます。

日当たり(隣接する建物の有無)

土地の場合の日当たりは、隣り合う敷地の高低差で判断されます。南側に隣接する土地が自分の土地よりも低い場合、日照権を確保できるとして約10%程度価格が高くなる傾向にあります。

  • img_satei01
  • img_satei02

形状

正方形や長方形の土地が基準で、それ以外は変形地になります。
角地でもちょっと道路の分だけ斜めに切り取られているなど、一般的には造成地や大規模分譲地内でない限りはほぼ変形地と言えるでしょう。

接道状況

img_satei04

2本の道路に面した角地が人気と先ほど伝えましたが、建築基準法の取り決めで、建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。
つまり、その条件を満たしていないと新しい建築物を建てることができない「再建築不可物件」となり、増築や建て替えが難しいためマイナスになってしまいます。
但し、都道府県が指定した都市計画区域内になければこの接道義務が生じない場合もあるので、不明な時は不動産業者に確認してみましょう。

間口の広さ

建物の正面の長さで、奥行きに対する幅のことを言います。広ければ良いというわけでもなく、南に面して奥行きがない場合は庭のスペースが確保できないなど、デメリットに着目されてしまいます。

接道幅5~10mの場合が望ましいとされていますので、それを目安にしてください。

前道路面との段差

img_satei03

前面の道路から階段を上がらないと家に入れないといったわかりやすいものから、駐車スペースや自転車の出入りの際、ゴム製や鉄製のスレートを置いてある家まで、すべて段差があると言えます。
また、傾斜地にある場合も段差があると言えるでしょう。高齢者や小さなお子様連れまで満遍なく買い手のターゲットにするために、高低差のない見晴らしのいい平らな土地が人気です。

広さ

大きければ大きいほど、もちろん価格も高くなります。一般的に人が生活するために必要な広さは、1人8坪と言われています。4人家族なら32坪程度と想定してください。

また、地域により建ぺい率や容積率が違うため、その数字が大きければ査定評価がプラスに、小さければマイナスになります。

  • img_satei05
  • img_satei06

査定が高い建物の条件

築年数

【既存住宅価格マニュアルで家の価値を把握】の項目にて、築年数に関し詳しく記載しています。こちらをご覧ください。

アクセス

【交通の便と家の査定額の関係】の項目にて、最寄り駅やバス停までの所要時間での価格ポイントを詳しく記載しています。こちらをご覧ください。

周辺環境

【周辺環境と家の査定額の関係】の項目にて、詳しく記載しています。こちらをご覧ください。

さらに、マンションと異なり、戸建ての場合はゴミ捨て場や町内会など近所付き合いが発生します。その街の住民性や両隣の住民の人柄、近隣関係が良好であったかなども買い手にとっては気になるところです。良好な関係を築いているという点も十分評価ポイントになります。

日当たり(建物の向き)

家の正面(玄関がある場所)の日照時間に準じて、価格設定は調整されます。
以下の図は間取りや条件が同じ場合を想定したモデル価格です。

  • img_satei08
  • img_satei09
  • img_satei10
  • img_satei11

間取りが一般的

基本的な動きやすさ、住みやすさがチェックされます。そのため、間取りは一般的なものが好まれやすく、一般的な間取りとは3LDK(1階にLDK、2階に部屋が3つ)や、4LDK(1階にLDKと和室、2階に部屋が3つ)になります。

注文住宅などで家を建てた場合、変則的な間取りになることも多いので価格が下がりがちですが、それが動線的なこだわりであるならコンセプトを伝えてください。

リフォームやメンテナンスをしっかりしている

査定マニュアルによると10年で建物の価値は0になると伝えましたが、実際に0円で販売する不動産業者はほぼありません。築年数は古くても、十分にメンテナンスやリフォームをしていることで査定評価をアップすることができます。

基本的にはキッチンや浴室、トイレなどの水回り、各部屋の収納の有無などをチェックされ、リフォームなど手を加えている場合、いつ、どんな部分に何をしたのかを詳しく説明できると良いでしょう。

戸建てならではの設備がある

マンションではなかなか実現できない戸建てならではの設備と言えば、太陽光の発電システムです。月々の光熱費がわかる台帳を用意し、節約がどれくらい出来ているか、売電しているなら収支などを伝えると良いでしょう。

また、花木や植物を植栽しての垣根、駐車スペースやガレージの有無なども高評価につながります。

チェックシートで簡単チェック

自分の家の高評価につながる項目はいくつ当てはまるのか、簡単にチェックしてみましょう。【家の査定チェックシート】はこちら。プリントアウトなどして活用してください。

査定金額が決定したら

販売価格を決めましょう

不動産業者からの査定金額と、自分の希望金額をもとに販売価格を決定します。

もちろん、査定金額に満足できず、自分で設定した金額で販売することも可能ですが、ずっと売れないままでも困りますよね。年月だけが過ぎてしまうことを避けるため、欲張りすぎず、安くしすぎない価格で設定しましょう。

値下げ交渉が必ず行われると想定し、希望の価格、実情に即した価格、それ以下では売りたくない最低価格と3つの金額を設定しておけば、気持ち的にも交渉的にもスムーズではないでしょうか。

高い査定額には要注意

査定金額を算出した後、実際に販売してもらうために不動産業者を選定します。

ここで注意したいのは、他とかけ離れた金額を提示してきた不動産業者は、市場を理解していなかったり、売主の希望だけを聞くイエスマン的な売る気のない業者だったり、甘いエサをちらつかせて専属契約を取り付けようとしている業者の可能性もあるということです。

最初に高い金額を算出してはいるものの、数週間後には値下げしましょうと言ってくる業者もあります。高い査定金額を出してくれたのが良い業者というわけではありません。

パートナーとして販売まで納得してお付き合いできる業者を選んでください。

価格は常に変動しています

ずっと前に査定してもらったからその金額でいいか…はいけません。
近所に大型スーパーができた、学校が移転したなどの時代の流れに添うように、不動産の価格は常に変動します。売りたいと思った時には、改めて査定をしてもらい現在の金額をきちんと把握しましょう。

考察(まとめ)

査定金額は販売価格ではなく、あくまでも不動産業者からのアドバイスの金額というのが驚きですね。
まずはネットなどで複数の不動産業者に申し込み、それから実際に見てもらう業者を決め、査定金額を聞き自分で販売価格を決めるというのが、査定完了までの流れになります。

ローンが残っている、なるべく早く販売したいなど個々の事情を踏まえ、最終的な販売価格は納得のいく金額で設定しましょう。

また、周辺環境と同様、売主の人柄や態度に問題があると後々のトラブルになる可能性があるので、各不動産会社は査定対象にしています。もし悪評が立った場合、あの家は○×不動産が販売していたから、あそこには頼まない方がいいという評判や口コミがあっという間に広がってしまうからです。

査定は納得できる販売のパートナー選びとしても重要な役割と言えます。

協力してくれた不動産のプロ!

株式会社タイ・バリュエーション・サービシーズ
不動産鑑定士:田井能久(たい よしひさ)様

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

>> 運営者情報

「家売るオンナ」サンチー不動産同盟