家の買い替え体験談|失敗しない住み替えタイミングと税金の話

急ぐわけではないけれど、子供が大きくなったりしたらもう少し広い家に買い替えようかなと考えています。でも、ネットで買い替えに関して見ていると、なんだか失敗したり後悔したりしている人が多い様子なんです…。そこで、いろんな体験談をもとにして、失敗しない住み替えのために最低限押さえておくべきポイントをまとめました。

体験談1:「売る」と「買う」のタイミングが合わず、欲しい家が買えなかった…。

転勤が決まり、たまたま実家に近かったので、今の家を売り転勤先のエリアで家を買うことにしました。少し遠方なので、先に買う予定の家を見つけ、代金は住んでいた家を売ったお金で支払うつもりでした。

しかし、予想に反してなかなか思うように売れず、その間に購入予定の家の契約も破棄され、他の人に買われてしまいました。(44歳・KHさん・男性)

家の買い替え、売るのが先か?買うのが先か?

KHさんのように、家を売ることと買うことのタイミングが合わず、結果失敗してしまったという人はかなり多いです。こんな失敗をしないようにするには、どんな方法をとればよかったのか、詳しく説明します。

売却資金を充てるなら「売りを先行」

新しい家の購入資金や、住宅ローン完済に家を売ったお金を当てにするなら、もちろん「売り」を先に行います。自分の資金がどれくらいあるのかが確定できるので、資金の計画も立てやすく、安心で確実です。

しかし、新しい家の購入がなかなか決まらないと、決まるまでは賃貸住宅を借りて住むことになるので、引っ越し代金や月々の家賃、荷物を置いておくためのトランクルーム代など、3カ月で50万円~100万円程度の費用を考えておく必要があります。

【売却を先にするメリット】
  • 売却金額が分かり、購入資金に当てられる金額も確定するので資金の計画が立てやすい。
  • 住宅ローンを完済させるので、次の住宅ローンが組みやすい。
【売却を先にするデメリット】
  • 売却が決まってしまうと、物件を引き渡す日までに新しい住まいを探す必要がある。
  • 購入先が決まるまで仮住まいをしなければならないため、引っ越し代や家賃などがかかり、新しい家を買う資金が減ってしまう。

欲しい家があり資金にも余裕があるなら「買いを先行」

買い替え先として理想の家が既にある場合や、希望条件にあった家をじっくり探したいのなら、家を買うことを先行します。買ってしまえばすぐに新しい家に住めるので、売却を先にした時の追加費用などを考える必要もありません。

しかし、売却代金を資金に考えるとKHさんのように予定通りにいかないこともあるため、新しい家の代金は現金で支払えるなど、資金に余裕のある人向きです。

さらに、なかなか売れない場合は売りを焦るあまり、買主に主導権を握られ思った以上に安くしてしまった…という人も多いです。

【購入を先にするメリット】
  • 希望条件に合う家をじっくり探すことができる。
  • もう購入しているので、住む家の心配がない。
  • 仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡しや引っ越しもスムーズ。
【購入を先にするデメリット】
  • 家を売ったお金を、新しい家を買う資金に当てられない。
  • なかなか売れない場合、売り急いで買い叩かれる場合もある。
  • 新しい家も住宅ローンを組む場合、ダブルローンの心配がある。

売りを先行し、特約を付けるという方法

家の売買を並行して行い、引き渡しと引っ越しが同時にできるのが理想…ですが、タイミングをぴったりと合わせるのは至難の業です。そこで、契約から引渡しまでの期間について長めに設定する「買い替え特約」を付けるという方法もあります。

これは引き渡し日を「○月末引渡し」や「応相談」と記載して売りに出し、契約時に期間などを相談して書面に記載するというものです。一般に売買契約を結んだら、1週間程度で引き渡します。しかし、この特約を付ければ引き渡しまでの期間は売主と買主の話し合い次第なので、3カ月から半年程度は可能になります。

こうすれば良かった!タイミングの解決策

KHさんは転勤のための買い替えだったので、欲しい家に目星をつけていたものの、予算に余裕があるわけではありませんでした。今の家を売らないと新しい家が買えない状態です。その場合、まず購入希望の物件は手付金を支払ってキープします。相手の状況にもよりますが、最長3カ月程度です。

自分の家を売るときには買い替え特約を付け、引き渡しの期限を3カ月~6カ月先まで伸ばし、期間ギリギリまで仲介販売で売りに出します。

そして、期限までに売れなかった場合、家を買取してもらいます。買取は仲介で売るより6割程度と安くなってしまいますが、すぐにお金が手に入るので欲しい家を他の人に買われてしまうというリスクは防げます。ショートした分の資金は、新しく組む住宅ローンなどに足りない分を上乗せするなどで対応できます。

家の買取に関しては【不動産買取業者に頼んで相場より得する条件】を参照してください。

まずは自分が家の売りを先行させるのか、買いを先行させるのかを冷静に判断し、引き渡しや支払い期間は可能な限り延ばして対応すると、無駄のないスムーズな買い替えができます。

体験談2:2つの不動産業者からの連絡で混乱。仲介手数料も2倍で大幅な予算アップに…。

子育てをするならココ…という希望エリアがあったので、その場所に強いと聞いた不動産業者に家を探してもらい、自宅の売却は近所の不動産業者にお願いしました。

すると、どちらの不動産業者からも頻繁に連絡が来るので自分の中で収集が付かず、相手を間違って話をしてしまうなど大混乱状態でした。なんとかどちらも無事に終わりましたが、2つの不動産会社への仲介手数料を失念していたので、予想以上の金額の支払いに真っ青になりました…。(38歳・NEさん・女性)

買い替えの場合の賢い不動産業者の選び方とは

家を高く売るためには、不動産会社の選び方がとても重要です。選び方に関しては【家&マンションを高値で売却する不動産会社の選び方と失敗談】を参照してください。
そして、家の売り買いを同時に行う買い替えの場合には、もうひと工夫が必要です。

売却を得意とする不動産業者を選ぶ

NEさんのように、住みたい地域が決まっていて、その場所に強い不動産業者に家探しを頼むことは正しい選択です。しかし、自分の家が売れなかった場合、金銭的な負担で生活に支障も出てしまいます。

売りと買いを並行して行う際には、売却を得意とする不動産業者を選び、買い替え先の物件探しも同じ不動産業者にお願いして不動産業者を1つにするのが、便利で楽な方法です。

それでは住みたい場所の家が探せないのでは?と思うでしょうが、今は「レインズ」という不動産業者のネットワークシステムにより、全国どこでも希望エリアの物件を探すことができます。

窓口を一本化すると仲介手数料が値引きの可能性も

家を売るときも、買うときも、不動産業者にお願いした場合は仲介手数料が発生します。仲介手数料に関しての詳しい内容は【不動産仲介手数料の真実|費用はいくらかかるの?支払い方法は?】を参照してください。

例えば2000万円の家を売り、3000万円の家を購入した場合、不動産業者に支払う仲介手数料は、下記になります。

2000万円×3.24%+6.48万円=71.28万円
3000万円×3.24%+6.48万円=103.68万円
合計174.96万円

しかし、この仲介手数料で決まっているのは、手数料の上限金額です。不動産業者が1つであれば、売却物件の仲介手数料と購入物件の仲介手数料の2つを手にすることができるのですから、値下げ交渉もしやすく、値引きされる可能性も高いです。

さらに、窓口が1つになるので混乱することもなく、売ることと買うことを並行する上でのスケジュールも立てやすくなります。

売る期限が決まっているなら買取保証付き不動産業者を

家を売った金額を、新しい家の購入資金にしたいなら、「買取保証付き」の不動産業者を選ぶ方法もあります。しかしその場合、買取金額は市場の6割程度と安くなってしまいます。

また、買取保証を行ってくれる仲介業者は決して多くはないので、満足のいく不動産業者選びができないというデメリットもあります。

売らないといけない期限が決まっているときや、先に資金を確保しなければならない場合に選ぶようにしてください。

こうすれば良かった!不動産業者の解決策

売るための不動産業者と、買うための不動産業者は別…というのがそもそもの間違いです。不動産業者は売買どちらもでき、売りに出されている物件は、どの不動産業者でも扱うことができます。

窓口が1本化するためどちらの進行状況も把握してもらえ、スケジューリングもスムーズに行ってもらえます。

しかも、不動産業者にとっても売買両方の仲介手数料を手にすることができるのですから、多少の値下げ交渉には応じてくれます。値下げ金額としては、購入物件側の仲介手数料を2割から3割引きにしてくれることが多いので、ぜひ交渉してください。

体験談3:住宅ローンを支払い終わるのが75歳!?将来に不安が残った…。

40歳で住み替えを考え、新しい家も住宅ローンを組むことにしました。住宅ローンの残債分を、新しい住宅ローンに組み込むことができたのですが、35年ローンなので、支払い終わるのが75歳に…。定年が65歳だとしても、あと10年も残ってる…。

繰り上げ返済を頑張る予定ですが、将来、払えなくなってせっかく買った家を売りに出さなければいけなくなるかと、かなり心配になっています。(40歳・UTさん・男性)

前の家のローンが残っている場合はどうすればいい?

前の家の住宅ローンを完済しないと、新しい家の住宅ローンを組めない場合が多いです。前の家の住宅ローンが残っている場合は【住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために】を参照してください。

家を買い替える場合は、新しい住宅ローンに前の家の住宅ローン残債分を上乗せして、ローンを組む人も多くいます。しかしその場合、少し注意が必要です。

借入金額を安易に増やすのは危険です

住宅ローンの返済額は、額面年収の20%なら理想的、現実に多いのは25%、ちょっと無理して30%で、それ以上は破たんすると言われます。前の住宅ローンの残債分を上乗せしても、きちんと払っていける金額かどうか必ず確認してください。

一般的な40代会社員の平均年収は450万円から500万円ですので、仮に500万円として、ボーナス支払いなしで計算してみます。

理想:500万円×20%÷12カ月=8.3万円
現実:500万円×25%÷12カ月=10.4万円
無理して:500万円×30%÷12カ月=12.5万円

この金額を上回ってしまう場合、購入する家は自分にとって予算オーバーということです。再度検討したほうが良いです。

ちなみに銀行などの金融機関は、年収500万円の人の住宅ローン借り入れ可能額として、変動金利なら4700万円(月々の返済額12万5000円)、固定金利なら5730万円(月々の返済額18万2000円)で設定しています。

金融機関の借入金額いっぱいまで借りてしまうと、かなりの予算オーバーになります。銀行が貸してくれるからと安易に考えてしまうと、後々大変なことにあるので、注意してください。

返済期限も延ばさないように調整する

日本人の平均寿命は男性で79歳、女性で86歳と言われていますが、その年まで返済期限を設定するのは難しいですよね。一般的には定期的な収入の入る定年退職までに支払いを終えるのが理想と言われています。

しかし、定年退職までに返済しようとすると家計をひっ迫するという場合もあります。そんな時には、健康寿命を参考にしてください。健康寿命とは、WHO(世界保健機構)から発表されているもので、寿命から介護等が必要な期間を差し引き、自立した生活を送れる年齢を示しています。

平成22年度の発表によると、日本人の健康寿命は男性で70歳、女性で73歳です。年金などを考慮した場合でも、それまでに住宅ローンを完済できるよう調整してください。

こうすれば良かった!住宅ローンの解決策

UTさんの場合、75歳まで住宅ローンが残っている状態はリスクが高いです。健康寿命の70歳まで住宅ローンの返済期限を縮めても月々の返済が可能か、銀行と再度相談したほうが良いです。

35年を30年に縮めた場合、一般的には毎月の返済額が1万円程度増えることになります。繰り上げ返済は100万円以上としている金融機関も多いので、なかなか難しいのが現状です。1年で100万円貯めるより、1年で12万円多く返済する方が現実的です。

後は、35年ローンを組めたということは会社員の可能性が高いので、退職金などの前払い制度があるのか、退職金を返済に当てたら完済できるのかなどシミュレーションし、資金の計画を立てると安心できます。

体験談4:買い替えだから「買換え特例」を利用したら、条件がすごく細かくて大変…。

家を買い替えたとき、売った家は運よく利益が出たために確定申告をすることになりました。そこでいろんな控除があることを教えてもらいましたが、買い替えだし、税金がかからないと聞いた「買換え特例」を選びました。

しかしこの特例の条件が細かくて、いちいち確認するのが本当に面倒でした。しかも、次に買い替えたときに、今回の買い替え分の税金も一緒に計上されると聞いて一気に不安に。この控除を選んでよかったのか、今でも不安が残ります。(34歳・SRさん・女性)

「3000万円特別控除」と「買換え特例」はどちらが得か

家を売って利益が出た場合、税金を支払うことになります。その際に使える控除として、「3000万円の特別控除」と「買換え特例」の2つがあり、自分で選択する必要があります。どちらを使う方が得なのか、考えていきます。

条件も簡単で他と併用もできる「3000万円特別控除」

売却益から取得費などを除いた譲渡所得から、その名の通り3000万円分を差し引いて計算できるのが、「3000万円特別控除」です。適用条件など詳しい内容に関しては、【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事内、【3000万円の特別控除】の項を参照してください。

さらに、10年以上所有している住居を譲渡する場合なら「軽減税率の特例」は併用も可能なので、3000万円の控除を利用してもまだ税金を支払う必要のある人にはメリットの高い制度になります。

「軽減税率の特例」とは?

10年以上所有しており、しかも3000万円の特別控除を利用しても6000万円の課税譲渡所得金額がある場合に使える特例です。条件はほぼ3000万円の特別控除と同じですが、居住しなくなってから3年以内の売却にのみ特例を使うことができます。

6000万円までなら10%、6000万円以上なら15%+600万円の軽減税率になります。

「買換え特例」は買い替え時の税金が0円

10年以上所有していた居住用の不動産を売却し、一定の要件を満たす物件に買い替える際に使えるのが「買換え特例」です。正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」と言い、平成29年12月31日までの期限付き特例です。※法令は変更になる場合があります。

適用条件など詳しい内容に関しては、【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事内、【買い替えの特例】の項を参照してください。

また、税金が掛かるのは買い替えた不動産を売却した時なので、1回目の買い替えの時にはどんなに売却益があっても税金は0円とかかりません。さらに、売却金額と同額か、それ以上の価格に買い替えた場合も税金は0円です。

こう聞くと、買換え特例を使用したほうが得のようですが、次に売却するときに売却益が出た場合、それまでに繰り延べされていた税金が一気に掛かってくるので、普通に売却した時よりも税金が高くなってしまいます。

しかし、例えば今回買い替えた物件を3000万円で購入し、のちにその物件を5000万円で売却した場合、2000万円の売却益に譲渡所得税がかかるのではなく、買い替え前の物件を5000万円で売却したとして計算されます。

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「買換え特例」を選んだ方が良い場合とは

適用条件が広く、他の特例とも併用できる「3000万円特別控除」を利用する人が多いです。買換え特例を選ぶと、将来もしもまた買い替えをしたときには、多額の税金を支払わなくてはいけないかもしれません。しかし、それでも「買換え特例」を選んだほうが良い場合があります。

  • 買い替える物件の価格が、住んでいる家の売却価格と同じかそれ以上
  • 買い替える住宅は売らずに保有するつもり
  • 次に買い替える時には売却益が決して出ない

それでも悩むなら、税務署の無料相談を活用

「買換え特例」は、数ある控除の中でも特に適用要件が細かく設定されています。条件ギリギリで悩むのであれば、税務署の無料相談コーナーなどを利用し、相談してから決めることをおすすめします。

こうすれば良かった!税金の解決策

SRさんの場合、買い替えたから「買換え特例」を選んでしまいましたが、実は将来的にもう一度買い替えを考えているので、新しく購入した家を次に売るとき、利益が出てしまうと高い税金を支払わなくてはいけません。

しかしその場合も、「3年以内に買い替え特例などを使用していると適用外」という期間を外し、3年以上経過してから売却するのであれば、3000万円特別控除が使えるようになります。次に売却した時には、こちらを使えば税金を抑えることができます。

条件に合うなら買換え特例を使用し、買換え特例を使用したために使えなくなってしまった控除や特例の定期用範囲外の期間を把握し、使える期間になってから売却を検討するという方法が使えます。

まとめ

家を売るだけでも大変なのに、買うタイミングまで考えなくてはならないのが買い替えです。ネットでも失敗した人が多かった4つのパターンで、私なりに解決策を考えてみました。どちらもぴったり同時に行うのが理想ですが、現実はなかなかうまくいきません。

  • 売るを先行するか、買いを先行するかを冷静に判断する
  • 不動産会社を1つにする
  • 新しい家の住宅ローンに注意する
  • 2つの特例を上手に使い分ける

失敗しない買い替えのためには、この4つのポイントをしっかりと押さえる必要がありますね。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

>> 運営者情報

「家売るオンナ」サンチー不動産同盟