家の買い替え体験談|失敗しない住み替えタイミングと税金の話

急ぐわけではないけれど、子供が大きくなったりしたらもう少し広い家に買い替えようかなと考えています。でも、ネットで買い替えに関して見ていると、なんだか失敗したり後悔したりしている人が多い様子なんです…。そこで、いろんな体験談を基に、失敗しない住み替えのために最低限押さえておくべきポイントをまとめました。

体験談1:「売る」と「買う」のタイミングが合わず、欲しい家が買えなかった…。

転職することになり、持ち家を売却することになりました。新しい職場は実家の近くなので、とりあえず実家に住み、さっさと持ち家を売却して新居を探そうと思ったのですが、実家は狭く、大切な家財を持ち込むことができません。そこで、先に新居を見つけ、それから持ち家を売却して新居の購入資金を確保し、最後に家財を新居へ搬入するという買い替え計画を立てました。

しかし、新居は見つかったものの持ち家が一向に売れず、狙っていた物件は他の人に買われてしまいました。(44歳・KHさん・男性)

家の買い替え、売るのが先か?買うのが先か?

KHさんのように、家を売ることと買うことのタイミングが合わず、結果失敗してしまったという人はかなり多いです。こんな失敗をしないようにするには、どんな方法をとればよかったのか、詳しく説明します。

売却資金をローン返済に充てるなら「売りを先行」

持ち家を売却して得られる金額を、新しい家の購入資金や、住宅ローン完済に充てるなら、もちろん「売り」を先に行います。自分の資金がどれくらいあるのかが確定できるので、資金の計画も立てやすく、安心で確実です。

しかし、新しい家の購入がなかなか決まらないと、決まるまでは賃貸住宅を借りて住むことになるので、引っ越し代金や月々の家賃、荷物を置いておくためのトランクルーム代など、3カ月で50万~100万円程度の費用を考えておく必要があります。

【売却を先にするメリット】
  • 売却金額が確定すれば、購入資金に当てられる金額も確定するので資金の計画が立てやすい。
  • 住宅ローンの支払いが残っていても売却金額で繰り上げ返済できる。完済できれば次の住宅ローンが組みやすい。
【売却を先にするデメリット】
  • 持ち家の引き渡し日以降は自分が住む場所を確保しておく必要がある。
  • 仮住まいに家財を移し、新居が決まってから改めて引っ越しを行うことになるため、引っ越し代や家賃などが必要になる。

資金に余裕があるなら「買いを先行」

資金に余裕のある人は、「買い」を先行したほうが万事スムーズに計画が進みます。まとまった資金がある方、すでに持ち家のローンが終わっている方は「買い先行」を検討してみるといいでしょう。買い先行で問題が生じても、そのほとんどはお金で解決できます。

ただし、資金の余裕は本当にあるのか、しっかりと検討することが必要です。これまでの持ち家にローンが残っている場合、新居購入のローンを断られるケースもありえます。また、場合によっては安売りせざるを得なくなることもあるでしょう。先に新居を買う場合、余裕資金の有無についてはくれぐれも慎重に検討してください。

【購入を先にするメリット】
  • 持ち家に住みながら、希望条件に合う家をじっくり探すことができる。
  • 持ち家がある状態で新居を購入するので、住む場所がなくなるという事態を避けられる。
  • 引っ越しが1回で済む。持ち家の引き渡し時には引っ越しが終わっているため、引っ越しもスムーズ。
【購入を先にするデメリット】
  • 持ち家の売却金額が確定しないため、新居の購入予算も確定しにくい。
  • 持ち家がなかなか売れない場合、安売りせざるを得なくなる場合がある。
  • 持ち家のローンが終わっていない状態で新居のローンを組むと返済がきつくなる。

売りを先行し、特約を付けるという方法

家の買い替えを行う場合、売り先行と買い先行のどちらが有利かを検証してきましたが、実際には、資金管理が確実に行える「売り先行」で買い替えを進める人が多いようです。私の経験からも、家の買い替えは売り先行がおすすめですが、その場合は「一時的に住む場所がなくなってしまう可能性」が気になりますよね? そこで、持ち家の引渡し時期について買い手と交渉してみましょう。

まず、売却を依頼する不動産業者に相談し、売りに出す時点から「○月末引渡し」や「応相談」と記載して売りに出してもらいましょう。そして、契約時にはこちらに有利な引き渡し期限を記載して契約を締結するのです。この契約だけに適応される特別な条件、いわゆる「特約」です。

持ち家の引き渡し日を有利な条件で決定する特約とは?
  • 売り出す時点から「〇月末日に引き渡し」「応相談」などと条件を付けておく。
  • 問い合わせしてきた買い手と、具体的な引き渡し日について交渉する。
  • お互いが納得できた引き渡しの条件を盛り込んで契約を取り交わす。

もちろん、買い手側にも引き渡してほしいタイミングがあるはずで、必ず応じてもらえるとは限りません。引き渡し時期がずれることによって買い手が予定していたローンの借り入れ条件が変わってしまうこともありますし、引き渡し時期の延長による経年劣化を不安に感じる買い手もいるからです。ただ、お互いが納得できる条件で契約が成立すれば、引き渡しまでの間に新居の購入を済ませることも可能になるので、買い手に対して積極的にアピールしてみましょう。

買いを先行し、特約を付けるという方法

売り先行の買い替えに有利な特約があるように、買い先行の買い替えにも有利となる特約があります。「予算的には売り先行で手堅くいくべきだが、素晴らしい家を見つけたからどうしても先に買いたい」という人は、「買い替え特約」と呼ばれる契約が結べるかどうか、不動産業者を通じて売主と交渉してみましょう。

買い替え特約とは、不動産の買主が特定の条件と合致した際、契約を白紙に戻せるという特約で、新居の売り手との間で「持ち家が期限までに売れなかったらこの契約を白紙に戻すことができる」という条件付きの契約を結ぶことで成立します。

「買い替え特約」を狙う際の注意点
  • 持ち家が売れなかった際、契約を白紙に戻せるが、売主が受けてくれるとは限らない。
  • 特約の内容については売主もこだわるため、交渉成立まで時間がかかる。
  • 契約が白紙となった場合は引き渡し準備の費用を買い手が負担するなど、売主に有利な条件となる特約も一緒に盛り込めば応じてもらえる可能性は高くなる。

買い替え特約の内容は売主にとってほとんどメリットがないため、応じてくれない売主もいます。また、契約内容を白紙に戻せる条件を細かく取り決める必要があるため、交渉の成立まで時間がかかることもあるでしょう。しかし、この特約に応じてもらえた場合は持ち家が売却できていない段階でも資金を心配することなく契約を結べるので、買い替え特約に応じてくれるかどうか、ダメを承知で売主に尋ねてみることをおすすめします。

こうすれば良かった!タイミングの解決策

KHさんの場合、転勤に間に合わせたいという時間的な制約がある中で家の買い替えを行ったわけですから、もっとも大きな不確定要素である「持ち家の売却」に全力を注ぐべきでした。また、売却できなかった場合のリスクを考えることなく契約でき、他の人に買われてしまうことを防げる「買い替え特約」を加えた契約が可能かどうか、交渉してみるべきでした。

どうしても期限までに持ち家が売れなかった場合、買取業者に買い取ってもらうという方法もあります。買取は仲介で売るより6割程度と安くなってしまいますが、すぐにお金が手に入るので欲しい家を他の人に買われてしまうというリスクは防げます。ショートした分の資金は、新しく組む住宅ローンなどに足りない分を上乗せするなどで対応できます。

家の買取に関しては【不動産買取業者に頼んで相場より得する条件】を参照してください。

まずは自分が家の売りを先行させるのか、買いを先行させるのかを冷静に判断し、引き渡しや支払い期間は可能な限り延ばして対応すると、無駄のないスムーズな買い替えができます。

体験談2:2つの不動産業者からの連絡で混乱。仲介手数料もなんだか損した気がする……。

「子育てをするならココ」という希望エリアがあったので、そのエリアに強いという不動産業者に新居を探してもらい、自宅の売却は近所の不動産業者にお願いし、自宅の売却と新居の購入を並行して買い替えを進めました。

すると、どちらの不動産業者からも頻繁に連絡が来るので自分の中で収集が付かず、相手を間違って話をしてしまうなど大混乱状態でした。なんとかどちらも無事に終わりましたが、不動産会社へ支払う仲介手数料を割り引いてもらえる方法があったと知り、がっかりしています……。(38歳・NEさん・女性)

買い替えの場合の賢い不動産業者の選び方とは

家を高く売るためには、不動産会社の選び方がとても重要です。選び方に関しては【家&マンションを高値で売却する不動産会社の選び方と失敗談】を参考にしてください。
そして、自宅の売却と新居の購入を同時に行う買い替えの場合には、もうひと工夫が必要です。

売却を得意とする不動産業者を選ぶ

不動産の売買はその地域に強い不動産業者に依頼するのが正しいと思っている方が多いようです。確かに間違いではないのですが、NEさんのケースのように、自宅の売却と新居の購入を並行して行う場合は、売却を得意とする不動産業者を選び、買い替え先の物件探しも同じ不動産業者にお願いして不動産業者を1つにするのが、便利で楽な方法です。

都市の物件なら「すまいValue」がおすすめ

首都圏や主要都市の物件を売るのが得意な業者を見つけるのなら、仲介大手6社のみが参加している無料の一括査定サービス「すまいValue」が圧倒的におすすめです。大手ならではの圧倒的な販売力で売買成立に結び付けてくれます。

地方の物件なら「イエウール」がおすすめ

地方の物件を売るのであれば、同じく無料の一括査定サービスである「イエウール」を使うと、地方物件の売却に強い業者が見つかります。1600以上もの業者が参加していますので、地域密着型の業者が細かなニーズを拾い上げ、着実に売却へと導いてくれます。

この2つのサービスをセットで利用すれば、あなたの不動産を高値で売却してくれる、最良の不動産業者が見つかるはずです。

約40も存在する不動産の無料一括査定サービス、その中でも以下の2社がおすすめです!2~3分のかんたん入力でまずは相場を把握しましょう!

都市部に強い!大手不動産会社6社に査定依頼できるのはココだけ!⇒【すまいValue
1600以上の業者が参加!全国の幅広い不動産に査定依頼!⇒【イエウール

窓口を一本化すると仲介手数料が値引きの可能性も

家を売るときも買うときも、不動産業者に仲介を依頼した場合は仲介手数料が発生します。仲介手数料に関しての詳しい内容は【不動産仲介手数料の真実|費用はいくらかかるの?支払い方法は?】を参考にしてください。

例えば2000万円の家を売り、3000万円の家を購入した場合、不動産業者に支払う仲介手数料は、下記になります。

2000万円×3.24%+6.48万円=71.28万円
3000万円×3.24%+6.48万円=103.68万円
合計174.96万円

もっとも、この仲介手数料で決まっているのは手数料の上限金額であり、業者が手数料を下げることは可能なのです。売却も購入も1社の不動産業者に依頼すれば、その業者は売却と購入の仲介手数料をどちらも手にすることができるのですから、値下げ交渉もしやすく、値引きされる可能性も高いです。

依頼者にとっても、やり取りする不動産業者が1社だけになるので、混乱することもなくなります。

売る期限が決まっているなら買取保証付き不動産業者を

手っ取り早く家を売ってしまいたいのであれば、「買取保証付き」の不動産業者を選ぶ方法もあります。しかしその場合、買取金額は市場の6割程度と安くなってしまいます。

また、買取保証を行ってくれる仲介業者は決して多くはないので、満足のいく不動産業者選びができないというデメリットもあります。

売らないといけない期限が決まっている場合や、先に資金を確保しなければならない場合のみ、買取保証付きの不動産業者を検討してみましょう。

こうすれば良かった!不動産業者の解決策

「売るための不動産業者と買うための不動産業者は別」というのがそもそもの間違いです。仲介を扱う不動産業者であれば売買どちらも可能な上、遠方で売りに出されている物件でも扱うことができます。

窓口を一本化すると、不動産業者は売買どちらの進行状況も把握できるので、売買に関わる活動や手続きなどをスムーズに進めやすくなります。

しかも、売りと買いの両方を依頼された不動産業者には、売買両方の仲介手数料がもらえるというメリットが生じるので、多少の値下げ交渉には応じてくれます。購入物件の仲介手数料を2~3割引にしてくれることが多いので、ぜひ交渉してください。

体験談3:住宅ローンを支払い終わるのが75歳!?将来に不安が残った…。

40歳で住み替えを考え、新しい家も住宅ローンを組むことにしました。住宅ローンの残債分を、新しい住宅ローンに組み込むことができたのですが、35年ローンなので、支払い終わるのが75歳に…。定年が65歳だとしても、あと10年も残ってる…。

繰り上げ返済を頑張る予定ですが、将来、払えなくなってせっかく買った家を売りに出すことになるのではと、かなり心配になっています。(40歳・UTさん・男性)

前の家のローンが残っている場合はどうすればいい?

まず、前の家の住宅ローンを完済しないと新しい家の住宅ローンを組めない場合が多いので注意しましょう。前の家の住宅ローンが残っている場合は【住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために】を参考にしてください。

家を買い替える場合は、新しい住宅ローンに前の家の住宅ローン残債分を上乗せして、ローンを組む人も多くいます。しかし、その場合もいくつかの注意点があります。

借入金額を安易に増やすのは危険です

住宅ローンの返済額は、額面年収の20%なら理想的、現実に多いのは25%、ちょっと無理して30%で、それ以上は破たんするといわれています。前の住宅ローンの残債分を上乗せしても、きちんと払っていける金額かどうか必ず確認してください。

一般的な40代会社員の平均年収は450万~500万円ですので、仮に500万円として、ボーナス支払いなしで計算してみます。

理想:500万円×20%÷12カ月=8.3万円
現実:500万円×25%÷12カ月=10.4万円
無理して:500万円×30%÷12カ月=12.5万円

この金額を上回ってしまう場合、購入する家は自分にとって予算オーバーということです。再度検討したほうが良いです。

住宅ローンで借りられる金額の目安は人によって差がありますが、年収のおおよそ6~8倍と考えておくといいでしょう。ただし、金融機関が提示してくる貸出限度額をいっぱいまで借りてしまうと、返済が大変になります。銀行が貸してくれるからと安易に借りてしまわないよう、注意してください。

返済期限も延ばさないように調整する

日本人の平均寿命は男性で79歳、女性で86歳といわれていますが、その年まで返済期限を設定するのは難しいですよね。一般的には定期的な収入を得られる定年退職までに支払いを終えるのが理想といわれています。

しかし、定年退職までに無理して返済しようとすると家計が苦しくなってしまうかもしれませんね。そんな時には、健康寿命を参考にして返済計画を練ってみましょう。

健康寿命とは、寿命から介護等が必要な期間を差し引き、自立した生活を送れる年齢の目安となる指標です。内閣府男女共同参画局が公開している資料によると、日本人の健康寿命は男性が71.19歳、女性が74.21歳です(共に平成26年の数値)。年金の支給開始日や支給額を考慮したうえで、健康寿命を迎える前に住宅ローンを完済できるよう調整してください。

こうすれば良かった!住宅ローンの解決策

UTさんの場合、75歳までの住宅ローンが組めたこと自体、銀行から返済能力を評価されている証拠といえるでしょう。しかし、定年退職後は厳しい返済となることが容易に想像できます。住宅ローンの返済期限を、健康寿命の目安となる71歳まで短縮できるかどうか、銀行と再度相談したほうが良いです。

35年を30年に縮めた場合、一般的には毎月の返済額が1万円程度増えることになります。繰り上げ返済は100万円以上としている金融機関もあり、簡単ではありません。繰り上げ返済のために100万円を貯めるより、毎月1万円ずつ返済する方が現実的です。

さらに、退職金などの前払い制度が勤め先にあるか、退職金を返済に当てたら完済できるのかなどシミュレーションし、資金の計画を立てると安心できます。

体験談4:買い替えだから「買換え特例」を利用したら、条件がすごく細かくて大変…。

家を買い替えたとき、売った家は運よく利益が出たために確定申告をすることになりました。そこでいろいろな控除があることを教えてもらいましたが、買い替えだし、税金がかからないと聞いた「買換え特例」を選びました。

しかし、次に買い替えた際には今回の買い替え分の税金も一緒に計上されると聞いて一気に不安に。この控除を選んでよかったのか、今でも不安が残ります。(34歳・SRさん・女性)

「3000万円特別控除」と「買換え特例」はどちらが得か

家を売って利益が出た場合、税金を支払うことになります。その際に使える控除には、「3000万円の特別控除」と「買換え特例」の2つがあり、自分で選択する必要があります。どちらを使う方が得なのか、考えていきます。

条件も簡単で他と併用もできる「3000万円特別控除」

売却益から取得費などを除いた譲渡所得から、その名の通り3000万円分を差し引いて計算できるのが、「3000万円特別控除」です。適用条件など詳しい内容に関しては、【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事内、【3000万円の特別控除】の項を参考にしてください。

さらに、10年以上所有している住居を譲渡する場合なら「軽減税率の特例」という制度が併用できるので、3000万円の控除を利用してもまだ税金を支払う必要のある人にはメリットの高い制度になります。

「軽減税率の特例」とは?

持ち家(マイホーム)を売却した際に得た利益(課税譲渡所得金額)に対してかかる税金を、通常よりも低い税率で計算してもらえる特例措置のことです。この特例は他の特例を利用していると利用できませんが、「3000万円の特別控除」のみ併用することが可能です。ただし、利用条件があるので詳しくは、国税庁の【マイホームを売ったときの軽減税率の特例】で確認してください。

「買換え特例」は買い替え時の税金が0円

10年以上所有していた居住用の不動産を売却し、一定の要件を満たす物件に買い替える際に使えるのが「買換え特例」です。正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」といい、平成31年12月31日までの期限付き特例です。

適用条件など詳しい内容に関しては【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事内、【買い替えの特例】の項を参考にしてください。

また、税金がかかるのは買い替えで手に入れた不動産を売却した時なので、1回目の買い替え時(初めて買換え特例を利用して家を売却する時)にはどんなに売却益があっても税金はかかりません。

こう聞くと、買換え特例を使用したほうが得のようですが、買換え特例を使った買い替えで購入した家を売却した場合(2回目の買い替え時)に売却益が出ると、それまでに繰り延べされていた税金が一気に掛かってくるので注意が必要です。

図の例では、初めて購入した家を買換え特例によって売却したため、1000万円の売却益が非課税となっています。そして売却価額2000万円に持ち出し1000万円を加え、3000万円の家に買い替えていますが、この買い替えた家を5000万円で売却した場合、最初の売却時に非課税となっていた1000万円が課税対象となり、合計3000万円の売却益として課税されることがわかります。

「買換え特例」を選んだ方が良い場合とは

適用条件が広く、他の特例とも併用できる「3000万円特別控除」を利用する人が多いですが、次の条件のいずれかに該当する場合は「買換え特例」の利用も検討してみましょう。

  • 買い替える物件の価格が、住んでいる家の売却価格と同じかそれ以上。
  • 買い替える住宅は売らずに保有するつもり。
  • 次に買い替える時には売却益が決して出ない。

それでも悩むなら、税務署の無料相談を活用

「買換え特例」は、数ある控除の中でも特に適用要件が細かく設定されています。条件ギリギリで悩むのであれば、税務署の無料相談コーナーなどを利用し、相談してから決めることをおすすめします。

こうすれば良かった!税金の解決策

SRさんの場合、「買換え特例」を選んだため、新しく購入した家を次に売る際に利益が出てしまえば税金を支払う必要があります。

「買換え特例」を利用して買い替えを行った場合、次回の買い替えでは「3000万円の特別控除」が使えるように、買換えの時期を調整しましょう。3000万円の特別控除は、過去3年の間に買換え特例を使っていなければ利用できます。つまり、買換え特例の使用から3年が経過していれば、3000万円特別控除を使うことによって買換え特例で生じる課税額を相殺できるのです。

買換え特例を使用したために使えなくなった控除や特例があれば、その定期用範囲外の期間を把握し、使える期間になってから売却を検討するという方法が使えます。

まとめ

家を売るだけでも大変なのに、買うタイミングまで考えなくてはならないのが買い替えです。ネットでも失敗した人が多かった4つのパターンで、私なりに解決策を考えてみました。購入も売却もタイミングよく行うのが理想ですが、そのタイミングを合わせるため、みんな工夫や努力をしているということなんですね。

  • 売りを先行するか、買いを先行するかを冷静に判断する。
  • 不動産会社を1つにする。
  • 新しい家の住宅ローンに注意する。
  • 2つの特例を上手に使い分ける。

失敗しない買い替えのためには、この4つのポイントをしっかりと押さえる必要がありますね。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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