離婚するとき住宅ローンが残っている家はどうするのが正解?

離婚を決意したとき、持ち家をどうすればいいのかは悩みどころだと思います。結婚後に購入した家であれば「共有財産」とみなされるので、夫婦のどちらかが一方的に所有権を主張することはできませんからね。テレビなどで芸能人が離婚したニュースを見るたびに、あの豪邸はどうするんだろ…とこっちまで心配になります。

離婚の財産分与時に、一番大きくてややこしい問題は家をどうするかです。苦しい作業ではありますが、できる限り円滑に新しい人生をスタートできるよう、その要点をまとめました。

まずは家と住宅ローンの内容を確認

離婚を考えたときには、まず家や住宅ローンに関して、下記の内容を確認してください。ただし、夫婦のどちらかが結婚前に購入し、すべての支払いを済ませてある物件に関しては、その支払いを済ませた本人に所有権があります。財産分与の対象とはならないので注意してください。

なお、結婚前に夫婦どちらかが購入した物件であっても、結婚後にローンが残っていれば、折半とはいかないまでも財産分与の対象となります。

いずれにせよ、離婚を切り出す前に、住宅ローンについてすべての情報を把握しておくことが大切です。

  • 家の名義人
  • 住宅ローンの名義人
  • 連帯保証人の有無
  • 住宅ローンの支払い残高

住宅ローンを完済する方法を考える

離婚時に、持ち家を分割するもっともよい方法は、売却して現金化することです。離婚後もどちらかが住み続けたいと希望する場合は、双方が納得する形で他の財産を分け合うことになり、少々面倒ですが、お互いが家を出て新しい生活をスタートさせたい場合、売却して現金を分け合うのが一番すっきりする方法です。

ところが、住宅ローンを返済中であれば話は別です。借金といったマイナスの財産も離婚時の財産分与の対象であり、例え夫名義の住宅ローンだったとしても、そのローンの残債を夫婦で分けることになります。また、ローンが残っていると銀行の抵当権が抜けず、売却自体が極めて難しくなります。ですので、まずは住宅ローンを完済することから検討しましょう。

抵当権を抹消しないと家は売れません

住宅ローンを借りる時、金融機関は貸すための条件として、その家を担保にします。それが抵当権です。この抵当権が付いたままでは、買主が現れてもローンが組めず、購入を見送られてしまいます。

抵当権を抹消するためには、住宅ローンの残り(残債)を一括で返済する必要があります。

仲介で売り、売却代金でローンを完済する

手元に住宅ローンを返済できるだけのお金がない場合、不動産業者に売却の仲介を依頼し、売却した代金で住宅ローンを支払います。売れるまでの期間は読めませんが、一番高く売れる方法です。

この場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、しっかりとした不動産会社を選んでください。査定の方法や不動産会社の選び方は【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】や【家&マンションを高値で売却する不動産会社の選び方と失敗談】を参考にしてください。

買取&手持ちの資産でローンを完済する

住宅ローンの残債が少ない場合は、不動産買取業者に直接買い取ってもらい、さっさとローンを完済してしまうのもおすすめです。また、離婚のタイミングに合わせて家を現金化したい場合も、買取業者に直接買い取ってもらう方法がおすすめです。仲介で売却するよりも安い売却価格になってしまいますが、早く確実に売ることができます。

売却金額ではローンを完済できない場合、手持ちの資金を返済に充てるなどして対応します。新しい生活のための資金を切り崩すことになるので、正直おすすめはできませんが、抵当権を抜くためには何としても住宅ローンを完済しなければなりません。

不動産買取については【不動産買取業者に頼んで相場より得する条件。そのメリットデメリット】の記事を参考にしてください。

完済の見込みがないなら任意売却を検討する

住宅ローンの残債が多く、売却代金でも足りず、さらに手持ちの資金によるローンの完済もできないという場合、任意売却という方法があります。住宅ローンが残ったまま売却し、残債は新しくローンを組み、少しずつ返却していく方法です。

ただし、任意売却は弁護士などの指導と金融機関の承諾があって初めて行える売却方法です。また、金融機関のブラックリストにも載るため、金融機関での借り入れはできなくなります。任意売却を選ぶのは最終手段だと考えてください。

任意売却に関しては【任意売却で住宅ローン返済中の家・マンションを安心して売る方法】の記事を参考にしてください。

立地や築浅の場合は、賃貸物件への検討も

購入したばかりの新築物件や、立地や築浅物件の場合、売却ではなく賃貸物件にして、家賃収入を住宅ローンの返済に充てるという方法もあります。

ただし、住宅ローンの名義人以外がその家に住むことになるので、銀行へ事前に相談し、承諾を得る必要があります。

「自分の家が賃貸物件として魅力的であるか」を冷静に判断し、空室のリスクを受け入れられるかなどを検討した上で、不動産業者に相談することをおすすめします。

夫婦共有名義や連帯保証人のトラブル

住宅ローンや家を夫婦の共同名義にした場合、夫婦仲の良い時であれば問題ありませんが、離婚を経て売却となった場合はとても面倒なことが多く発生します。ここからは共有名義とは何か、離婚時に何が問題になるかを解説します。

共有名義って何?

夫婦に限らず、1つの不動産を親や兄弟などが共同で所有していることを言います。共有名義の家を売却する際には、下記の項目をすべてクリアする必要があります。

  • 共有者全員の承諾
  • 共有者全員の実印と印鑑証明
  • 共有者全員が直筆で契約書にサイン
  • 売買契約時は共有者全員で立ち会い
  • 決済時は共有者全員で立ち会い

離婚が成立して自宅を売却しようと思っても、共有名義者の誰かが音信不通になっていたら売却することができません。離婚で共有名義の自宅を売却する際は、離婚成立前の売却がおすすめです

新しい住宅ローンが組めない場合がある

住宅ローンは基本的に1人に対し1つが望ましいとされ、金融機関が住宅ローンの審査をする際にも、他の金融機関で住宅ローンを組んでいないかを必ずチェックしています。2つ同時のローンは、ほとんどが審査ではじかれてしまうのです。

そのため、離婚の話し合いで夫が住宅ローンを支払っていくという取り決めをした場合でも、共有名義は必ず整理しておきましょう。離婚後、元夫と元妻共に「ローンが継続している」と判断されてしまいます!

離婚する前の住宅ローンを共有名義のままにしておくと、妻が離婚後に家を買おうとする際、共有名義者としてローンを組んでいると判断され、住宅ローン審査に通らない可能性が高いです。このため、離婚前に何としても共有名義を解除しておくことをおすすめします。

離婚しても連帯保証人は解除されない

夫名義の住宅ローンで連帯保証人を妻にしてある場合、夫と離婚して戸籍上他人になったとしても、妻は連帯保証人のままです。離婚後、元夫がローンの支払いを滞らせた場合、連帯保証人である元妻のもとへ支払いの請求が回ってきます。ローンの支払いを滞らせた夫が失踪している場合は共有者全員の合意が得られないとして売ることができず、妻の現在の財産を差し押さえられてしまいます。

連帯保証人から外れたい場合、連帯保証人になっている住宅ローンを返済し、債務をなくす必要があります。新たな連帯債務者を見つけ金融機関に提出するという方法がありますが、連帯保証人の責任は非常に重く、親しい親族などでも引き受けにくいため、現実的ではありません。

住宅ローンが残っていると家の名義変更は不可能

登記上では、住宅ローンが残っていても家の名義を変更することは可能です。

ただし、住宅ローンを組む際に締結した金銭消費貸借契約書(抵当権設定契約証書)の中に、不動産の名義変更をする場合は、事前に銀行の承諾を得なければいけないという条項がほぼ入っています。

つまり、住宅ローンが残っている不動産の名義を変更するときは、銀行の承諾を得る必要があるのです。銀行の承諾なしで名義変更をすると、当然この条項に違反することになり、契約違反を理由に一括返済を求めてくる可能性もあります。

離婚が原因での名義変更は、住宅ローンの支払い能力などを考慮され、銀行に承諾してもらえる可能性はかなり低いといえます。

名義変更をしないまま、家に住み続けるリスク

「それなら不動産の名義変更をせず、そのまま住み続けてしまえばいいや」と考える方もいるかもしれません。しかし、住宅ローンとは「住宅ローンを組んでいる人がそこに住むこと」を条件に融資を行っているので、仮に元夫名義の家に元妻が住み続けると、条件に当てはまらなくなり違反とみなされます。

銀行は住んでいる人を見張っているわけではないので、その違反に気づくことはないかもしれません。しかし、もし元夫が住宅ローンの支払いが滞ったなどでバレた場合、銀行から債務回収のために家を競売に出され、強制退去を強いられてしまうこともあり得るのです。

また、家の名義人である元夫が亡くなった場合、相続人がその家を取得することになるので、相続人から退去を求められることが多いです。名義変更をせずに住み続けるリスクがかなり高いことを、分かっていただけたでしょうか?ここからは解決策をお伝えします。

住宅ローンが残っている家に住み続けるための解決策

住宅ローンや家が共有名義であり、一般に多い、収入の高い元夫から収入の低い元妻への名義変更を前提に、話を進めていきます。

住宅ローンを借り換える

元妻にある程度の収入があり、住宅ローンの残債分の借り換え融資審査を通過できるのであれば、一番おすすめな方法です。この場合、借り換え先の銀行から審査を受け、無事に内諾を得た状態で借り換えをスタートする方が安心です。

そして、新しい銀行で受けた融資で、前の住宅ローンを完済します。家に関しても、住宅ローンが共有ではなくなったため、名義人の変更が可能です。登記の手順は以下になります。

  • 抵当権抹消登記(最初に住宅ローンを組んでいた銀行)
  • 財産分与を原因とする所有権移転登記(夫婦共有→妻のみ)
  • 抵当権設定登記(妻の新たな借入先)

ただし、この方法は元妻に住宅ローンを借りるだけの収入があることが前提です。勤続年数が少ない場合や、パート・アルバイトでは審査に通ることは非常に厳しいといえます。

履行引受を行い、住宅ローンを完済する

履行引受」を行って住宅ローンを完済する方法もあります。まず、不動産の名義変更をせず、履行引受という形で元妻が住宅ローンを払い続けます。そして、住宅ローンを完済してから、名義変更(所有権移転登記)を行います。この方法は「名義変更をしないまま家に住み続けるリスク」はありますが、元夫に住宅ローンの支払いを依存しないため、元夫の住宅ローン滞納による競売リスクは回避することができます。

ただし、完済するまでに20~30年もの年月が必要になると、元夫と音信不通になる可能性も高く、名義変更の手続きができなくなるかもしれません。最悪の場合、住宅ローンを支払った家は自分のものだと元夫が主張してくることもあり得ます。

履行引受は、住宅ローンの残債が少ない場合におすすめです。さらに、離婚の際には「住宅ローンが完済したら妻の名義にする」という家の名義変更についての取り決めを、離婚協議書や法的効力のある公正証書に記しておいたほうが安心です。

履行引受とは?

民法では、履行引受は「第三者が債務者に対して特定の債務の履行を約束すること。民法上の規定はないが第三者が弁済できる場合には認められる。債務引受とは異なり、債権者の同意は必要としない。また特約がない限り、債権者は履行引受者に直接請求することはできない」と記されています。

「離婚後の住宅ローンを元妻が履行引受で支払い続ける」という内容を簡単にまとめると、「今まで元夫が支払っていた住宅ローンを、元妻が支払うという契約を元夫と交わす。この時、銀行への同意は必要ない。そして、元妻が住宅ローン完済まで支払いを続ける」となります。

このように、履行引受という形で元妻が住宅ローンを返済していくことで、「もし元夫が住宅ローンの返済を滞らせたら」という心配もなくなります。仮に元妻が住宅ローンの支払いをしなかった場合には、元夫に対して銀行から支払いが請求されることになります。

家を慰謝料にする時は、渡した方に譲渡所得税が掛かるかも

慰謝料として家を渡す場合、渡す側には少し注意が必要です。慰謝料に贈与税が発生する可能性があるからです。

家という不動産を、慰謝料という債務に対して代物弁済したとみなされ、税務上は「相手に不動産を売却した」という扱いになってしまいます。この場合、慰謝料相当額は売却代金となり、利益が発生したならば譲渡所得税が発生します。

「居住用の家を売却した際にはさまざまな特別控除があるので、それを使えば節税できるのでは?」と思うかもしれませんが、親族間や夫婦間など特別な関係での不動産売却には、特別控除は条件外になり、使うことができません。

自宅を慰謝料にするつもりであれば、自宅で慰謝料を支払うのではなく、離婚が成立した後に自宅を慰謝料として支払えば、特例を使うことができます。

まとめ

結論から言うと、住宅ローンが残った状態で離婚する場合は、売って住宅ローンを返済するのが最善です。利益の有無もきっちりと判明するので、財産分与もしっかりと行えます。また、連帯保証人になっていた場合も外れることができるので、後々のトラブルも回避できます。

ただし、離婚後もその家に住み続けたい場合、その家の名義変更をするためにはいくつもの高いハードルがあります。「面倒だから名義変更はしなくていいか」と安易に考えると、最終的には住む家を取り上げられ、路頭に迷うことになります。

名義変更をしないまま住み続けることは非常にリスクが高いことを理解し、きちんと名義変更の手続きを行ってください。

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こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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