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2019.08.222020.08.20

離婚時に住宅ローンが残る家は売る?住む?どっちがいい?注意点も

離婚と住宅ローンの問題に悩む夫婦

結婚を機に家を買ったものの、住宅ローンの返済中に離婚することになった……。

そんなとき、
「家を売るべきか、どちらかが住み続けるべきか」
「離婚後のローン返済はどうするのか」
などわからないことだらけで、お困りの方も多いのではないでしょうか。

離婚するときに家にローンが残っていると、家の所有権や返済などで何かとトラブルになりがちです。

この記事では、離婚後もトラブルなく家を清算するために、ローンが残っている家を売るか?住み続けるか?の判断ポイント、メリットや注意点についてわかりやすくお伝えしていきます。

こんな悩みを解消します!

  • 離婚時にローンが残っている家は売るor住み続ける、どっちがいい?
  • ローン残債がある家を売るor住み続ける方法や注意点が知りたい!
  • 離婚後のローン返済はどうなる?名義変更や連帯保証人の注意点は?

離婚時に住宅ローンが残る家、どうしたらいい?

LOANという積み木の上に乗った家の模型

「離婚時に住宅ローンが残っている家、どうしたらいいの?」

とお悩みの方もいるかもしれませんが、選択肢はいたってシンプルで以下の2つになります。

  • 家を売却する(売却益でローンを完済し、残った利益は夫婦で分配する)。
  • どちらかが住み続ける(離婚後もローンの返済を続ける)。

家を売却するか、どちらかが家に住み続けるか、夫婦それぞれにとってベストな選択をしたいもの。

まずは次の章で家や住宅ローンの名義、ローン残債など現状を把握することから始めましょう。

 

まずは家と住宅ローンの現状を把握しよう

家の模型と通帳と返済予定表

離婚する際、ローンが残っている家を売るべきか、住み続けるべきか判断するために、まず次の4点を確認します。

家と住宅ローンで確認すること4つ

① 家の所有名義人は誰か?(単独名義か、共有名義か)

② 住宅ローンの契約内容(名義人や連帯保証人など)

③ 住宅ローンの残債はいくらか?

④ 家の査定価格はいくらか?(現在の家の価格を調べる)

①家の所有名義人は誰か(共有名義か、単独名義か)

まず家の所有権は誰が持っているのか、法務局で「登記簿謄本」を取得して、家の所有名義人を確認します。

家の所有名義は大きく分けて2種類あります。

一つは名義人が1人だけの「単独名義」。もう一つは名義人が複数人いる「共有名義」です。

共有名義は夫婦2人で名義人になっているケースが一般的ですが、たとえば夫と夫の親や兄弟などが一緒に名義人になっている場合もあります。

単独名義 夫または妻のどちらか1人
共有名義 夫と妻の両方
(親なども名義人になっている場合がある)

 

②住宅ローンの契約内容(名義人や連帯保証人など)

住宅ローンの契約書を確認し、名義人(契約者・債務者)が誰になっているか調べます。

家が夫名義であれば、住宅ローンも夫名義というように、家の所有名義と住宅ローンの名義は連動しているのが一般的です。

しかし、なかには「家は夫婦共有名義だけど、住宅ローンは夫名義」というように、双方が連動していない場合もあるので注意してください。

そのほか、連帯保証人連帯債務者がいるかなどを含めて、契約内容を確認します。

連帯保証人」と「連帯債務者」の違い

連帯保証人

  • 債務者の返済が滞ったとき、代わりに返済の義務を負う。
    <例>夫:債務者 妻:連帯保証人

連帯債務者

  • 債務者と同様に返済義務を負う。
    <例>夫:債務者 妻:連帯債務者

 

③住宅ローンの残債はいくらか

住宅ローンがいくら残っているか、ローン残債を把握します。

ローン残債は金融機関から送られてくる返済予定表残高証明書のほか、ネットバンキングなどで確認できる場合もあります。

 

④家の査定価格はいくらか(現在の家の価格を調べる)

家を売却するか、それとも住み続けるべきか判断する際、カギとなるのが現在の家の価格(時価)です。

不動産会社に査定を依頼すれば、面積や築年数などの物件データだけでなく、そのエリアの相場なども踏まえてプロの視点で「いくらで売れるのか」、信頼できる価格を算出してくれます。

不動産会社への査定依頼はどうやってするの?

不動産会社に査定を依頼するといっても、

  • どの不動産会社に頼めばいいのか。
  • どうやって査定を依頼すればいいのか。

など、どうしていいかわからない方も多いのでは?

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*「家の査定の評価ポイント」や「不動産会社の選び方」が知りたい方は、こちらの記事をどうぞ↓

売るor住み続ける?判断するポイントは?

お金と家を天秤にかけた写真

アンダーローンかオーバーローンか

前章で調べた住宅ローン残債や家の査定価格をもとに「アンダーローン」か「オーバーローン」か見極めます。

「アンダーローン」とはローン残債が家の売却益より少ない状態、「オーバーローン」とはローン残債が家の売却益より多い状態をいいます。

この「アンダーローンかオーバーローンか」が、家を売るか住み続けるかを判断するうえで重要な指針となります。

住宅ローンが残ったままだと家は売却できない

原則としてオーバーローンだと家は売却できません。

なぜなら、家を売ってもローンを完済できないので抵当権が残るため、金融機関が売却を認めないからです。

この場合、夫婦のどちらかが家に住み続けながら、ローンを返済していくことになります。

抵当権とは

住宅ローンを借りるとき、購入する家に設定されるのが「抵当権」です。

抵当権とは借り手がローンを返済できなくなった場合、金融機関が担保になっている家を売却できる権利のことをいいます。

借り手が返済できなければ、金融機関はこの抵当権を行使し、家を売ってお金を回収します。

 

アンダーローン
(売却額>ローン残債)
オーバーローン
(売却額<ローン残債)
ローン残債が
家の売却価格より
少ない
ローン残債が
家の売却価格より
多い(債務超過)
売却すればローンを
完済できる
売却してもローンを
完済できない
売却できる
(住み続けることも可能)
住み続けながら返済する
(任意売却なら可能)

※任意売却については詳しくは「【オーバーローンの場合②】任意売却」をお読みください。

 

売るとき・住み続けるときの財産分与の方法

離婚届とミニチュアの家と家族
離婚するとき、夫婦で財産を分ける「財産分与」を行う必要があります。

結婚後に夫婦で購入した家であれば、住宅ローンが残っている家も財産分与の対象となります。

財産分与の割合は夫婦共働きであれ、専業主婦であれ、夫婦の協力で財産を形成してきたことに変わりないので、分与の割合は1/2ずつとするのが一般的です。

そうは言っても、家などの不動産は現金のように単純に分けることができません。

ではこの場合、どのようにして財産分与を行えばいいのでしょうか。

アンダーローンとオーバーローンの場合に分けて、具体例を見ていきましょう。

財産分与とは

離婚するとき、夫婦で協力して築いた財産を分けることを財産分与といいます。

財産分与の対象となるのは、結婚後に夫婦で協力して築いた財産(結婚後に貯めた預貯金や購入した不動産、車など)です。

一方、親などから贈与・相続を受けた家は原則として財産分与の対象になりません。

 

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、家を売ってローンを返済しても売却益が残るので、そのプラスとなる金額を夫婦で財産分与します。

ここでは家の売却益2000万円、ローン残債が1000万円の場合を例に説明していきます。

売却するときの財産分与

家を売ってその売却益で残りのローンを返済しても、家の売却益2000万円-ローン残債1000万円=1000万円となり、手元に1000万円が残るので、この1000万円が財産分与の対象になります。

分与の割合が1/2ずつなら、夫と妻それぞれが500万円ずつ受け取ります。

 

住み続けるときの財産分与

仮に夫が家を所有して住み続けるとすると、夫は財産分与の対象である1000万円を1人で得ることになり、不公平になってしまいます。

この場合、夫婦で公平になるように夫は妻に差額分として500万円を支払うのが一般的です。

 

オーバーローンの場合

たとえば、家の売却益が1000万円、ローン残債が2000万円のようなオーバーローンの状態だと、仮に家を売ってもマイナスになってしまいます。

この場合は夫婦のどちらかが家に住み続けるにしても、相手にお金を渡す必要はありません。

原則として、残っているローンはローンの名義人が返済していくことになります。

 

「売却」ならトラブルが少なく、分与しやすい!

黒板に描かれた家と「For SALL」の看板

離婚時にローンが残っている家の清算方法として、「売る」「住み続ける」の2つの選択肢があることはすでにお伝えしました。

ただ、財産分与しやすく、トラブルの心配も少ないという点で「売る」のが最善の策だといえます。

ではさっそく「売却」の主なメリットや売却方法、注意点を見ていきましょう。

離婚時に家を売却する主なメリット3つ

どちらか一方が住み続けるとなると、家の所有権やローンの返済に関して夫婦間で意見がまとまらず、財産分与でもめる原因になりがちです。

また、家やローンの名義変更が金融機関に認められなかったり、離婚後に収入が減って返済できなくなるなどのトラブルが起こる可能性もあります。

その点、家を売却してしまえば、ローンも完済できて家も処分できるので経済的・精神的にもスッキリ!

名義や返済に関するトラブルの心配がなくなるだけでなく、離婚後に元夫・元妻と関わらなくて済むのも大きなメリットでしょう。

売却のメリット

  • 家を売って現金化することで公平に分配しやすく、財産分与が簡単。
  • 家やローンの名義、離婚後の返済に関するトラブルの心配がない。
  • 離婚後は元夫・元妻と関わらなくて済む。
家、売ったらいくらになるの?

気になる方はひとまず家の査定をして、アンダーローンかオーバーローンか確認してみよう!

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離婚後にローンが残っている家を売却する場合、アンダーローンかオーバーローンかによって、売却へのハードルの高さが変わってきます。

次で詳しく見ていきましょう。

【アンダーローンの場合】売却するのに問題なし

家の売却益よりローン残債が少ない「アンダーローン」の場合、売却するにあたって大きな問題はありません。

家を売却してローンを完済し、余ったお金を夫婦で分配すれば財産分与は完了です。

ローンを完済できるうえ、残ったお金は離婚後の新生活の資金に充てることもできます。

 

【オーバーローンの場合①】手持ち資金で不足分を補う

家の売却益だけでは返済資金が足りない「オーバーローン」でも、預貯金などを使って不足分を補うことでローンを完済できるなら家の売却は可能です。

ただし、この方法は資金に余裕があり、不足分が少ない場合に限られます。

 

【オーバーローンの場合②】任意売却

通常、オーバーローンだと家を売ってもローンを完済できず、抵当権が残るので売却できません。

しかし、金融機関の合意が得られれば「任意売却」という方法で家を売ることが可能です。

任意売却は一般的な売却方法とほぼ変わらず、市場価格に近い金額で売却できるなど、さまざまなメリットがあります。

ただし、任意売却はローンを滞納して「この人には返済能力がない」と金融機関に判断されたうえで認められる手段。

ローンを滞納すると信用情報機関に事故情報として登録され、いわゆる「ブラックリスト」に載るため、その後5~6年間はローンを組めないといったデメリットもあるので注意しましょう。

また、任意売却後に残ったローンは夫婦どちらが負担するのかなど、売却後の返済についてもきちんと決める必要があります。

 

任意売却のメリット

  • 住宅ローンが残っていても家を売却できる。
  • 一般の不動産売却と同様、市場価格での売却が期待できる。
  • 売却後に残るローンの返済計画も金融機関と調整可能。

任意売却のデメリット

  •  ローン滞納により、信用情報機関の「ブラックリスト」に載るため、5~6年はローンを組めないなどのペナルティーが生じる。

 

*「任意売却」について詳しく知りたい方は、こちらの記事をどうぞ↓

 

離婚後もローンが残る家に「住み続ける」のはリスク大!

注意!!という文字が書かれた紙と赤い色鉛筆

  • 子どもの学校や生活環境を変えたくない。
  • オーバーローンなので家を売却できない。
  • 家を手放したくない。

こうした理由で、家に住み続けたいという人もいるでしょう。

しかし、離婚後もローンが残る家に住み続けるのは、名義やローンの返済でさまざまなトラブルが起こりやすく、リスクが大きいので注意が必要です。

家に住み続けた場合に注意すべきリスク6つ

離婚しても連帯保証人は外れない!突然、返済請求がくることも

連帯保証人とは住宅ローンの名義人(債務者)が返済できなくなった際、代わりに返済の義務を負う人のことです。

たとえば、夫がローンの名義人で、妻が連帯保証人だった場合、離婚したからといって妻が連帯保証人から外れるわけではありません。

離婚は夫婦間の問題ですが、ローンは金融機関との契約であり、その夫婦が離婚しようが金融機関と債務者・連帯保証人の関係は変わらないからです。

ですから、もし夫が返済不能となれば、妻に突然請求が来てローンを返済しなければなりません。

 

名義変更しないとローンを一括請求される!?

本来、住宅ローンは名義人本人が住む家を購入するための融資です。

たとえば、ローンの名義人である夫が家を出て、妻が住み続ける場合、名義人と居住者が異なるので契約違反となり、金融機関からローンの一括返済を求められるおそれがあります。

 

③夫が滞納すると妻が家を追い出される可能性も

住宅ローンの名義人である夫が返済していくが、家に住み続けるのは妻である場合、夫の滞納にも注意しなければなりません。

もし夫が滞納すると最終的には金融機関は抵当権を行使し、家を競売にかけます。

そうなると妻は強制退去となり、突然住むところを失うリスクがあります。

 

④共有名義のままだと、名義人の同意がないと家が売れない

共有名義になっている家は、すべての名義人の同意がないと売却できないので注意が必要です。

たとえば、離婚で夫から妻が家を譲り受け、その家が夫婦の共有名義だとします。

もし離婚後に元妻が家を売りたくても、共有名義人である元夫と連絡が取れず、同意が得られなければ家は売却できません。

そのほか、元配偶者が再婚した後亡くなった場合、再婚相手が相続人となるので、その相続人から退去を求められたり、家の所有権をめぐってトラブルになりがちです。

 

⑤家を現物のまま財産分与すると税金がかかることも

基本的に現金の財産分与には税金がかかりません。

しかし、不動産の場合は渡す側に譲渡所得税が、受け取る側には不動産取得税や登録免許税などの税金が発生することがあるので、事前によく調べておきましょう。

渡す側
譲渡所得税 不動産を売って得た利益(譲渡所得)に対してかかる税金
受け取る側
不動産取得税 不動産を取得したときにかかる税金
登録免許税 不動産の所有権の登記手続きにかかる税金
贈与税 夫婦や親子間で不動産や現金などの財産をやり取りした際、受け取る側にかかる税金

 

⑥新たな住宅ローンが組めない場合も

住宅ローンが残っている状態で、離婚後、新たに住宅ローンを組むことは不可能ではありません。

ただ、1人で住宅ローンを2本組む「二重ローン」は必然的に借入総額が大きくなるため、金融機関の審査も厳しくなり、認められないケースが多いようです。

 

夫名義の家に住み続ける場合の注意点

ではここからは離婚後に家に住み続ける主なケースを見ていきましょう。

まずは家と住宅ローンがどちらも夫名義の場合の注意点をご紹介します。

家の所有名義
住宅ローンの名義 夫(連帯保証人は妻)

 

ケース①夫が住み続ける

このケースの場合、家も住宅ローンも夫の単独名義で、住み続けるのも夫なので、名義変更の必要はありません。

ただし、妻が連帯保証人の場合、夫がローンを返済できなくなれば、代わりに妻が返済義務が生じるので要注意。

あらかじめ連帯保証人を解除しておくのがベストであり、主な方法は以下の3つになります。

(1)代わりの連帯保証人を用意する

現在の連帯保証人と同等以上の収入や資産のある人を代わりに用意します。

(2)住宅ローンを借り換える

夫単独(連帯保証人なし)もしくは代わりの連帯保証人を用意して、住宅ローンを借り換える方法です。

別の金融機関で住宅ローンを借り換えて、元々あるローン残債を完済することで、連帯保証人を解除できます。

(3)一括繰り上げ返済する

ローン残債分を一括繰り上げ返済してローンを完済できれば、連帯保証人の解除が可能です。

まとまった資金があったり、親や親戚に立て替えてもらえるなら検討するといいでしょう。

 

(1)(2)は金融機関の審査を通過する必要があり、(3)は資金に余裕がないと実現できません。

基本的に連帯保証人を解除するのは難しいと認識しておきましょう。

 

連帯保証人を解除する方法

  • 同等以上の連帯保証人を用意する。
  • 住宅ローンを借り換える。
  • 一括繰り上げ返済する。

注意点

  • 夫の代わりに、連帯保証人である妻が返済しなければならないリスクも。
  • 連帯保証人を解除するのは難しい。

 

ケース②名義変更せずに、妻が住み続ける

妻や子どもが家に住み続け、夫が養育費代わりに住宅ローンを支払っていくケースがこれにあたります。

しかし、病気や失業などで夫が返済できなくなったり、家の所有権を持つ夫が妻の知らないうちに家を売却してしまう可能性もあり、妻にとってリスクの大きい状態といえます。

また、ローンの名義人と実際の居住者が異なるので契約違反となり、金融機関からローンの一括返済を求められるおそれがあります。

こうしたリスクを防ぐため、離婚後に夫が家を出て返済していき、妻が住み続けることについて、事前に金融機関と協議しておきましょう。

離婚時の取り決めは「公正証書」に残す

「離婚後もローンは夫が返済していく」など金銭に関わる夫婦間の取り決め事項は書面に残し、公証役場で手続きして法的拘束力のある「公正証書」にしておきましょう。

「公正証書」があれば、支払いが滞ったときに裁判所に強制執行の申し立てを行うことができ、財産を差し押さえて強制的に支払いを実行させることも可能となります。

注意点

  • 将来、夫が返済できなくなる可能性もある。返済の取り決めは「公正証書」に残しておく。
  • ローンの名義人と居住者が異なると、一括返済を求められるおそれがある。

 

③名義変更して、妻が住み続ける

妻が家に住み続け、なおかつ住宅ローンも返済していくなら、家もローンの名義も妻に変更する必要があります。

しかし、金融機関はローンの名義変更に簡単には応じてくれません。

そのため、妻が別の金融機関でローンを借り換えるといった手段を取ることになりますが、妻にローンを返済できるだけの収入や資産がなければ、借り換えるのも現実的には難しいのが実情です。

 

住宅ローンの名義を変更する方法

  • 住宅ローンを借り換える。

注意点

  • 妻に十分な収入や資金がないと、住宅ローンの借り換えが認められず、名義を変更できない可能性がある。

 

共有名義の家に住み続ける場合の注意点

次に、家は夫婦の共有名義で、夫婦それぞれで住宅ローンを組む「ペアローン」を利用しているケースを見ていきましょう。

ここでは離婚後に妻が住み続ける場合を想定して注意点を解説します。

家の所有名義 夫婦の共有名義
住宅ローンの名義 ペアローン
(夫婦それぞれがローンを組んで債務者となり、互いに連帯保証人になる)
離婚後、家に住む人

ローンを妻の単独名義に変更する

住宅ローンを妻の単独名義に変更する必要があります。

この場合、ペアローンで夫婦それぞれ組んでいたローンを、別の住宅ローンに借り換えるなどして一本化すれば名義変更は可能です。

とはいえ、夫婦2人で返済してきた金額を妻1人で返済することになるので、妻にそれだけの収入や資産があるかがカギとなります。

妻単独で返済可能だと金融機関が判断しない限り、借り換えは難しく、名義変更できません。

 

住宅ローンの名義を変更する方法

  • 住宅ローンを借り換える。

 

家を妻の単独名義に変更する

家の名義が夫婦の共有名義のままだと、将来妻が家を売りたくなったときに夫の同意が必要になり、自由に売却できません。

そのうえ、離婚後に夫が亡くなった場合、所有権は夫の親族に相続されるため、権利関係が複雑になり、トラブルの原因になります。

また、家の名義を変更するのもローンを借りている金融機関の承諾が必要であり、無断で変えると契約違反とみなされ、ローンの一括返済を求められることがあるので注意しましょう。

注意点

  • 妻に十分な収入がないと、住宅ローンの名義を変更できない可能性がある。
  • 金融機関に無断で家の所有名義を変えない! ローンの一括返済を求められることも。
「家の名義のみ」変更するのは避ける

住宅ローンの名義変更は金融機関の承諾が必要ですが、家の名義なら法務局で手続きすれば変更できます(所有権移転登記)。

ただ、住宅ローンを組む際に金融機関と結ぶ「金銭消費貸借契約」では「ローンの対象となる不動産の名義を変更する場合は、事前に金融機関の承諾を得なければならない」と定められているのがほとんどです。

もし金融機関に無断で家の名義を変えると契約違反となり、ローンを一括請求されるおそれがあります。

まとめ

離婚時に住宅ローンが残っている家に住み続けるのは、名義変更や離婚後のローン返済などでトラブルになりがちです。

トラブルなく家を清算するなら、以下の理由から売却するのがベストといえます。

売却のメリット

  • 家を売って現金化することで公平に分配しやすく、財産分与が簡単。
  • 家やローンの名義、離婚後の返済に関するトラブルの心配がない。
  • 離婚後は元夫・元妻と関わらなくて済む。

 

とはいえ、売却できるかどうかはそもそも現在の家の価格がわからないと決められません。

離婚で家を売るか、住み続けるか悩んでいる方は、まず一括査定であなたの家がいくらで売れるか調べてみましょう。

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