専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?

複数の不動産業者に査定をしてもらい、実際に話をしてパートナーにしたいと思える不動産業者を決めたなら、今度は家を売ってもらうために『契約』をします。
でも、いきなり「契約の種類はどれにします?」とか、「選んでください」と言われたときには、一応その場で説明はしてもらったものの、違いも内容も頭に入ってこずただただ戸惑うばかりでした。
そんな経験を踏まえ、今回は不動産業者との契約の種類や違い、どう選んだらいいのかをアドバイスします。

不動産仲介業者との契約

不動産業者との契約は「媒介契約」と言います

家や土地などの不動産を売るとき、自分ではなかなか買い手を見つけるのが難しいため、不動産業者に仲介(媒介)を依頼することになります。この仲介の取引形態を専門用語で媒介と表すので、不動産業者との契約は「媒介契約」ということになります。

媒介契約の種類と内容

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、その内容は宅地建物取引業法という法律により細かく指定されています。まずはその違い、メリットとデメリットを説明します。

業者に有利な専属専任媒介

その名の通り「専属」なので、依頼した1社のみとの契約になります。契約した不動産業者にとっては、他の業者に物件を横取りされず媒介報酬が保証され、売主が自分で買いたいと希望する人を見つけてきてもまず不動産業者と契約する必要があるので、最もお願いしたい契約の種類です。
不動産指定流通機構(レインズ)への物件の登録は契約から5日以内、業務の状況報告も1週間に1回以上行わなければならないなど、他の媒介契約に比べ手厚い業務が義務付けられています。

しかし、先ほども言いましたが、もし自分の友人や親せきなどに売りたいと思っても、まずは友人や親せきに不動産業者と契約をしてもらい、取引をすることになるので相手側にも必ず不動産手数料が発生してしまいます。また、不動産業者が見つけた買主が優先され、自由に取引することはできません。

さらに、物件の登録情報をレインズから売主の承諾もなく抹消し、契約した不動産業者に物件を探しに来たお客だけに絞ることで買い手側からも仲介手数料を得ようとすることもあるので注意が必要です。

メリット

契約した不動産業者にすべての情報が集まるので、状況把握もしやすく、やり取りが楽。
広告の出稿やチラシの配布など、手厚い売却活動が期待できる。
不動産指定流通機構(レインズ)への5日以内の登録が義務付けられている。
週に1回以上の業務内容報告の義務がある。

デメリット

契約が1社だけのだめ、見てもらうチャンスが少なくなる。
自分で買主を見つけても直接取引することができない。
不動産業者のなかには自社内だけで買い手を見つけようとするので注意が必要。

自由度の高い専任媒介

専属専任媒介と同様に、依頼した1社のみとの契約になりますが、自分で買いたいと希望する相手を見つけて直接取引することも可能という違いがあります。不動産指定流通機構(レインズ)への物件の登録は契約から7日以内、業務の状況報告も2週間に1回以上と、手厚い業務も保証されています。

しかし、こちらも物件の登録情報をレインズから売主の承諾もなく抹消し、契約した不動産業者に物件を探しに来たお客だけに絞ることで買い手側からも仲介手数料を得ようとすることもあるので注意が必要です。

メリット

契約した不動産業者にすべての情報が集まるので、状況把握もしやすく、やり取りがラク。
専属専任媒介ほどではないが、手厚い売却活動が期待できる。
自分で買主を見つけて直接取引することも可能。
不動産指定流通機構(レインズ)への7日以内の登録が義務付けられている。
2週間に1回以上の業務内容報告の義務がある。

デメリット

契約が1社だけのだめ、見てもらうチャンスが少なくなる。
不動産業者のなかには自社内だけで買い手を見つけようとするので注意が必要。

自らの積極性が重要な一般媒介

1社に限定することなく仲介(媒介)を依頼でき、自分で買いたいと希望する相手を見つけて直接取引することも可能です。しかし、不動産指定流通機構(レインズ)への物件の登録の義務や、業務の状況報告の義務がなく、活動内容に関して売主側から積極的に動く必要があります。不動産業者はその物件を独占することができないため、販売活動には消極的になりがちです。

また、この契約には当初依頼した業者に対し、重複して契約した他の業者を明示する義務のある「明示型」と、明示する義務のない「非明示型」があるので、先に聞いておきましょう。

メリット

売却したい物件を幅広く見てもらえるので販売のチャンスが広がる。
自分で買主を見つけて直接交渉することも可能。

デメリット

不動産指定流通機構(レインズ)への登録義務や、業務の状況報告の義務がない。
不動産業者に媒介報酬が入る約束がないため、積極的に動いてもらえない可能性がある。

媒介契約の種類と特徴
専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
他の業者との重複依頼 × ×

買主との直接契約 ×

業務報告義務 あり
1週間に1回以上
あり
2週間に1回以上

×
レインズ登録義務 5日以内 あり
7日以内

任意
契約の有効期限 3カ月 3カ月

制限なし

契約の際には不動産業者から相違点を十分に説明し、売り手の意思を十分に確認したうえで契約を締結することになっていますが、自分に有利な契約を結ぶためにも覚えておきましょう。

不動産指定流通機構(レインズ)への登録は必要か?

不動産指定流通機構(レインズ)とは、不動産物件の情報交換をするコンピュータのネットワークシステムのことです。一般的に「レインズ」と呼ばれます。
全国の不動産業者が会員となり、国土交通大臣の指定を受けた全国4つ(東日本レインズ、中部圏レインズ、近畿圏レインズ、西日本レインズ)の公益法人により運営されています。
今までは不動産業者のみが閲覧できるサービスでしたが、2016年より登録された情報を不動産業者ではなく、一般の方でも不動産業者から自分の売却物件なら状況などを一部確認できるようになりました。

もっと詳しい不動産指定流通機構(レインズ)の内容は【レインズで家の売買相場をリサーチ】の項を参照してください。

どの契約方法を選んだらいいの?

売主に有利と言われる契約は「専任媒介」

査定は複数の会社にお願いするのがいいので、売却も複数の会社にお願いした方がいいのかな…と思うかもしれません。しかし、先ほど紹介したメリットとデメリットの数を見てみると、メリットが一番多く、デメリットが一番少ない「専任媒介契約」をまず選んでみるのがおすすめです。しかし、安易に専任媒介契約を結ぶのではなく、自分の物件内容や状況に合わせて選んでみる方法もあります。

絶対人気の売れ筋物件なら「一般媒介」

駅に近い・人気の街にある・築浅など、査定や不動産会社の反応が良ければ一般媒介で構いません。売り手としては幅広くいろんな業者に物件を見てもらえるので、問い合わせが早く来ることが多いです。不動産業者側にしても、人気&優良物件ということで他のお客からの問い合わせが見込めるため、我先にと熱心に売却活動をしてくれます。

条件が悪い物件なら「専任媒介」

築年数が古い・駅から遠い・売却を急いでいるなど、条件が悪いと不動産業者に言われている物件なら、専任媒介契約がおすすめです。一般媒介では不動産業者が熱心になってもらえない可能性が高く、結果をほとんど期待できません。売却を急ぎたい場合なども、その報告内容を見て要望を出すことができます。

なるべく面倒なことはしたくないなら「専属専任媒介」

条件もあまり良くなく、自分で買い手を見つける可能性も0の場合、専属専任契約で様子を見るのも良いでしょう。1週間に1回以上、どんな活動をしたか報告する義務があるので、自分の物件に対して全く動いてくれなかったという状況はほぼありません。

3カ月を目安に契約を見直してみる

一般媒介には契約に際し期限の設定はありませんが、専属専任媒介と専任媒介には契約期限が定められ、その期間は3カ月となっています。もし契約の種類を失敗したかな…と感じたら、3カ月を目安に契約内容を見直してみるのもいいでしょう。
不動産業者の活動内容に虚偽が発覚したり、要望を伝えているにも関わらず応えてもらえなかった場合は、その期限を待たずに契約の破棄や変更ができます。契約の変更や破棄に関しても、契約時に十分チェックしてください。

まとめ|一番有利な媒介契約の選び方は

「媒介契約」なんて言葉、初めて聞いたときには意味が分からず、とりあえず普通っぽい「一般媒介」にしてしまいましたが、人気物件というワケでも好条件の物件というワケでもなかったので、最初は問い合わせなどもまったくありませんでした。
契約切れの前に、契約の変更ができないか伺って、可能ということだったので次は「専任媒介契約」を選びました。専属専任媒介にしなかったのは、私の家を売るのに親戚や隣人に声を掛けていたからです。契約前にしっかり、自分がわかるまで話を聞いた方が良いですね。逆に、その手間を厭うような不動産業者は、良い不動産業者と言えないと思います。

契約を結んでも、3カ月で更新の時期が来るので活動内容報告をきちんと検討し、安易に継続しないようにしました。専任媒介にしてからは、自分から電話しなくても不動産業者からの報告が2週間に1回以上きますし、私を担当してくださった方は思っていたよりもこまめに連絡をくれたので、それも安心できました。

さらに詳しく|契約の立場は「取引態様」として明示義務があります

取引態様とは?

不動産業者は地・建物の取引を行う場合、その立場を明確に示すことが宅建業法第34条で義務付けられています。その立場のことを「取引態様(とりひきたいよう)」と言います。この取引態様により不動産業者の権限や行為、仲介手数料の発生の有無、その他の報酬などに違いが出てきますので、売主としてきちんと確認しておいた方が良いでしょう。
確認方法は直接不動産業者に確認するほか、自分の物件を販売してもらうために不動産業者が作ってくれたちらしなどにも記載されています。
取引態様には「売主」「貸主」「代理」「媒介(仲介)」の4種類があります。
※貸主は賃貸の場合なので、売買契約時には出てきません。

仲介手数料が発生しない「売主」

不動産業者が自ら所有する不動産を売る立場になるので、仲介手数料は発生しません。新築のマンションや建売住宅などの場合が多く、自分の家を売ってもらう場合、不動産業者が売主になることはありません。

権限が与えられている「代理」

その名の通り、売主の代理人になります。一般的な不動産の売却の場合、売主が契約を締結する権限がありますが、その権限をも与えられているということを示しています。買主からは不動産会社が売主のように見え、買主側の仲介手数料が発生しません。
そのため、原則的には自分の売主としての仲介手数料と、買主側の仲介手数料を負担するという契約になりますが、契約の内容により金額負担を減らしてもらえる場合があります。

一般的な不動産仲介ならほぼ「媒介(仲介)」

自分の家の売ろうと不動産業者にお願いした場合、ほぼこの「媒介(仲介)」が明記されます。売主と買主の間に位置し、契約成立のために尽力してくれるという立場を表しています。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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