2019.08.222020.07.09

家やマンションを売るなら専任媒介と一般媒介のどちらがいい?

専属専任媒介? 専任媒介? 一般媒介?

家を売却する際、不動産会社と「媒介契約」を結ぶのが一般的です。

この媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類がありますが、具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

ここではそれぞれの契約のメリットとデメリットのほか、自分にとって有利な契約を選ぶ方法についてもご紹介します。

こんな悩みを解消します!

  • 売却を依頼する不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは?
  • 「媒介契約」にはどんな種類があるの?どの契約を選べばいい?
  • 「専任媒介」と「一般媒介」、どちらが売主に有利か知りたい!

不動産仲介会社との契約

不動産の売却は、不動産会社と契約を結んだ時点から本格的にスタートします。まずは契約の種類や内容について詳しく解説していきます。

売却を依頼した不動産会社と「媒介契約」を結ぶ

家や土地などの不動産を売るとき、自分で買い手を見つけるのは難しいため、不動産会社に仲介(媒介)を依頼するのが一般的。
不動産会社に売却を依頼する際、売主と不動産会社の間で締結されるのが「媒介契約」です。

媒介契約の種類と内容

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、その内容は宅地建物取引業法という法律により細かく指定されています。

次にそれぞれの契約内容の違いやメリット・デメリットについてご説明していきます。

業者に有利な「専属専任媒介」

この契約を結ぶと、同時に他の不動産会社に仲介を依頼することができなくなります。

契約した不動産会社にとっては、他の業者に物件を横取りされる心配がなくなる独占契約であり、媒介報酬(仲介手数料)が確実に得られるというメリットがあります。そのため、熱心に販売活動をしてくれるケースが多いようです。

また、この契約を結んだ場合、自分の友人や親戚など自分で見つけてきた買主を相手に直接売却することができなくなります。
自分で買主を見つけられる可能性がある場合、専属専任媒介契約は結ばないほうが賢明です。

そのほか、不動産会社だけが登録可能な情報データベース「レインズ」への登録を契約から5日以内に行い、業務の状況報告も1週間に1回以上行わなければならないなど、売主への配慮が手厚いのもこの契約の特徴です。

【メリット】

  • 不動産会社にメリットの多い独占契約であるため、熱心に営業してもらえるケースが多い。
  • 物件の情報は契約から5日以内にレインズへ登録してもらえる。
  • 週に1回以上の業務内容報告を確実に受け取れる。

【デメリット】

  • 契約中は他の不動産会社に仲介の依頼を出せない。
  • 万が一、他の不動産会社から高額での買い入れを申し込まれても、その業者と直接取引はできない(専属専任媒介で契約した業者を通さなければいけない)。
  • 自分で買主を見つけても直接取引することができない。

自由度の高い「専任媒介」

専属専任媒介と同様に、依頼した1社のみとの契約になりますが、自分で買主を見つけて直接取引することも可能という点が異なります。
レインズへの物件の登録は契約から7日以内、業務の状況報告も2週間に1回以上と、売主にメリットのある業務内容が保証されています。

【メリット】

  • 専属専任媒介ほどではないが、不動産会社の積極的な売却活動が期待できる。
  • 自分で買主を見つけて直接取引することも可能。
  • 物件の情報は契約から7日以内にレインズへ登録してもらえる。
  • 2週間に1回以上の業務内容報告を確実に受け取れる。

【デメリット】

  • 専属専任媒介と同じく、契約中は他の不動産会社に仲介の依頼を出せない。
  • 専属専任媒介と同じく、万が一、他の不動産会社から高額での買い入れを申し込まれても、その業者と直接取引はできない(専属専任媒介で契約した業者を通さなければいけない)。

自らの積極性が重要な「一般媒介」

複数の不動産会社を相手に仲介(媒介)を依頼できるうえ、自分で買主を見つけた場合は業者抜きで直接取引することもできる、自由度の高い契約です。
しかし契約した不動産会社には、レインズへの登録義務や業務の状況報告の義務がありません。
そのため、問い合わせなどが来ているかどうかは、売主側から不動産会社に確認する必要があります。

また、この契約を結んだ場合、不動産会社は物件を独占することができないため、販売活動に対して消極的になりがちです。

なお、この契約には他に仲介を依頼した業者がいる場合、その旨を不動産会社に明示しなければならない「明示型」と、明示する義務のない「非明示型」があるので、どちらで契約を結ぶか、最初に取り決めておきましょう。

【メリット】

  • 複数の不動産会社に対して同時に仲介の依頼を出せる。
  • 自分で買主を見つけて直接交渉することも可能。

【デメリット】

  • 契約した不動産会社には、レインズへの登録義務や業務の状況報告の義務がない。
  • 不動産会社に媒介報酬が入る確約がないため、積極的に動いてもらえない可能性がある。
媒介契約の種類と特徴
専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
他の業者との重複依頼 × ×
買主との直接契約 ×
業務報告義務 あり
1週間に1回以上
あり
2週間に1回以上
×
レインズ登録義務 あり
5日以内
あり
7日以内
任意
契約の有効期限 3カ月 3カ月 制限なし

媒介契約を結ぶ際、不動産会社は売主に対し、契約内容について十分な説明を行う必要があります。
万が一、説明を省略するような業者の場合は契約せず、別の不動産会社を探した方がいいでしょう。

「レインズ」とは?

「レインズ」とは、不動産流通機構(指定流通機構)と呼ばれる4つの公益法人が運営している不動産業者専用ネットワークシステムのことです。不動産情報の共有化・標準化を目標に、建設省(現国土交通省)の主導で開発されました。

専属専任媒介もしくは専任媒介で仲介の依頼を受けた不動産会社は、定められた期限までに物件の情報をレインズに登録。登録された物件情報は全国の不動産会社から閲覧可能なため、売主と買主のマッチングが全国規模で可能となります。

また、2016年からは仲介による売却を依頼した後であれば、一般人でも掲載内容や取引状況などの情報を確認できるようになりました。

どの契約方法を選んだらいいの?

女性の営業に相談をする男性

売主に有利と言われる契約は「専任媒介」

自分の物件内容や状況に合わせて選ぶのが基本です。
ただ、先ほどご紹介したメリットとデメリットからいえば、メリットが最も多く、デメリットが最も少ない「専任媒介契約」を選ぶのがおすすめです。

絶対人気の売れ筋物件なら「一般媒介」

優良物件であれば、不動産会社の営業力に関係なく、購入希望者から問い合わせがきます。
「駅に近い」「人気の街にある」「築浅」など、価値の高い物件であれば「一般媒介」を選んでもいいでしょう。

自分で買主を見つけられる可能性があるなら「専任媒介」

一般媒介と専属専任媒介のメリットを兼ね備えているのが「専任媒介」。
たとえば、自力で買主を見つけられる可能性があり、もし見つかった場合は不動産会社を仲介せずに売買したいという場合などにおすすめです。

なるべく面倒なことはしたくないなら「専属専任媒介」

物件の条件があまり良くなく、自分で買い手を見つけるつもりもない場合、「専属専任契約」で様子を見るのも手。
1週間に1回以上、どんな活動をしたか報告する義務があるので、売るためにどんな販促活動を行っているのか、逐一把握できます。

3カ月を目安に契約を見直してみる

一般媒介には契約期限の設定はありませんが、専属専任媒介と専任媒介には3ヵ月の契約期限が定められています。

3ヵ月経っても売れない場合は、契約の種類を変更するか、他の不動産会社と契約を結び直すことも検討しましょう。
3ヵ月が経過する前であっても、担当者が熱心に営業してくれないと感じた場合はその旨を指摘し、契約を打ち切ることも可能です。

また不動産会社の中には、レインズ経由での問い合わせをすべて断り、自分で直接買主を探し、売主と買主の双方から仲介手数料を得ようとする会社もあるので注意してください。
問い合わせの状況などは、経過報告で必ず確認するようにしましょう。

まとめ

今回お伝えしてきたように、媒介契約には3種類があり、不動産会社の販売活動や売主への拘束力などがそれぞれ異なります。

自分が求める販売活動を不動産会社に伝え、内容をよく確認したうえで契約してください。

もし媒介契約を結んでも販売活動がうまくいかないようであれば、媒介契約の種類を変える、もしくは他の不動産会社と新たに媒介契約を結び直すことも検討してみましょう。

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