専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?

複数の不動産業者に査定をしてもらい、実際に話をしてお世話になりたいと思える不動産業者が見つかったら、次は仲介によって家を売却してもらうために『契約』をします。私はこのことを知らずに驚いたのですが、さらに「どんな契約にしますか?」と尋ねられ、戸惑うばかりでした。売主と不動産業者が交わす契約にはいろんな種類があり、どれを選べばいいのかさっぱりわからなかったからです!

この経験を踏まえ、今回は不動産業者との契約の種類や違い、どう選んだらいいのかをアドバイスします。

不動産仲介業者との契約

不動産の売却は、不動産業者と契約を結んだ時点から本格的にスタートします。いわば本番スタートの合図というわけです。この大切な契約というセレモニーについて詳しく解説していきます。

不動産業者との契約は「媒介契約」と言います

家や土地などの不動産を売るとき、自分で買い手を見つけるのは難しいため、不動産業者に仲介(媒介)を依頼するのが一般的です。この仲介の取引形態を専門用語で媒介と表すので、不動産業者との契約は「媒介契約」ということになります。

媒介契約の種類と内容

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、その内容は宅地建物取引業法という法律により細かく指定されています。まずはその違い、メリットとデメリットを説明します。

業者に有利な専属専任媒介

この契約を結ぶと、同時に他の不動産業者へ仲介を依頼することができなくなります。契約した不動産業者にとっては、他の業者に物件を横取りされる心配がなくなる独占契約であり、媒介報酬(仲介手数料)が確実に取れるというメリットがあります。そのため、熱心に売ろうとしてくれるケースが多いようです。

また、この契約を結んだ場合は、自分の友人や親せきなど自分で見つけてきた買主を相手に直接売却することができなくなります。自分で買主を見つけられる可能性がある場合、専属専任媒介契約は結ばないほうが賢明です。

不動産業者だけが登録可能な情報データベース【レインズ】への登録を契約から5日以内に行い、業務の状況報告も1週間に1回以上行わなければならないなど、不動産業者が売主に対し「手厚く配慮しなければならない内容」となっているのがこの契約の特徴です。

メリット

不動産業者にメリットの多い独占契約であるため、熱心に営業してもらえるケースが多い
物件の情報は契約から5日以内にレインズへ登録してもらえる
週に1回以上の業務内容報告を確実に受け取れる

デメリット

契約中は他の不動産業者に仲介の依頼を出せない
万が一、他の不動産業者から高額での買い入れを申し込まれても、その業者と直接取引はできない(専属専任媒介で契約した業者を通さなければいけない)
自分で買主を見つけても直接取引することができない。

自由度の高い専任媒介

専属専任媒介と同様に、依頼した1社のみとの契約になりますが、自分で買主を見つけて直接取引することも可能という点が異なります。レインズへの物件の登録は契約から7日以内、業務の状況報告も2週間に1回以上と、売主にメリットのある業務内容が保証されています。

メリット

専属専任媒介ほどではないが、不動産業者の積極的な売却活動が期待できる。
自分で買主を見つけて直接取引することも可能。
物件の情報は契約から7日以内にレインズへ登録してもらえる
2週間に1回以上の業務内容報告を確実に受け取れる

デメリット

専属専任媒介と同じく、契約中は他の不動産業者に仲介の依頼を出せない
専属専任媒介と同じく、万が一、他の不動産業者から高額での買い入れを申し込まれても、その業者と直接取引はできない(専属専任媒介で契約した業者を通さなければいけない)

自らの積極性が重要な一般媒介

複数の不動産業者を相手に仲介(媒介)を依頼できるうえ、自分で買主を見つけた場合は業者抜きで直接取引することもできる、自由度の高い契約です。しかし契約した不動産業者には、レインズへの登録義務はありません。また、業務の状況報告の義務もありません。契約後、問い合わせなどが来ているかどうかは、売主側から不動産業者に尋ねる必要があります。この契約を結んだ場合、不動産業者は物件を独占することができないため、販売活動に対して消極的になりがちです。

なお、この契約には、他に仲介を依頼した業者がいる場合、その旨を不動産業者に明示しなければならない「明示型」と、明示する義務のない「非明示型」があるので、どちらで契約を結ぶか、最初に取り決めておきましょう。

メリット

複数の不動産業者に対して同時に仲介の依頼を出せる。
自分で買主を見つけて直接交渉することも可能。

デメリット

契約した不動産業者には、レインズへの登録義務や、業務の状況報告の義務がない。
不動産業者に媒介報酬が入る確約がないため、積極的に動いてもらえない可能性がある。

媒介契約の種類と特徴
専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
他の業者との重複依頼 × ×
買主との直接契約 ×
業務報告義務 あり
1週間に1回以上
あり
2週間に1回以上
×
レインズ登録義務 あり
5日以内
あり
7日以内
任意
契約の有効期限 3カ月 3カ月 制限なし

契約の際には、不動産業者から売主に対し、これらの契約内容について十分な説明が行われ、売主の意思を確認したうえで契約に至るため心配はありません。しかし万が一、この説明を省略するような業者だった場合は契約せず、別の不動産業者を探してください。

「レインズ」って何だろう?

「レインズ」とは、不動産流通機構(指定流通機構)と呼ばれる4つの公益法人が運営している不動産業者専用ネットワークシステムのことです。不動産情報の共有化・標準化を目標に、建設省(現国土交通省)の主導で開発された経緯があります。

専属専任媒介もしくは専任媒介で仲介の依頼を受けた不動産業者は、定められた期限までに物件の情報をレインズに登録します。登録された物件情報は全国の不動産業者から閲覧可能なため、不動産業者の仲介を経ることで売主と買主のマッチングが全国規模で可能となっています。

2016年より、仲介による売却を依頼した後であれば、一般人でも掲載内容や取引状況など部分的な情報を確認できるようになりました。

レインズの具体的な使い方については、【レインズで家の売買相場をリサーチ】の項を参照してください。

※4つある指定流通機構(東日本指定流通機構、中部圏指定流通機構、近畿圏指定流通機構、西日本指定流通機構)もそれぞれ「レインズ」と呼ばれることがありますが、ここではネットワークシステムとして機能する「レインズマーケットインフォメーション(REINS Market Information)を「レインズ」と定義します。

どの契約方法を選んだらいいの?

査定は複数の会社にお願いするのがいいので、売却も複数の会社にお願いした方がいいのかな…と思うかもしれません。しかし、先ほど紹介したメリットとデメリットの数を見てみると、メリットが一番多く、デメリットが一番少ない「専任媒介契約」をまず選んでみるのがおすすめです。しかし、安易に専任媒介契約を結ぶのではなく、自分の物件内容や状況に合わせて選んでみる方法もあります。

売主に有利と言われる契約は「専任媒介」

査定は複数の会社にお願いするのがいいので、売却も複数の会社にお願いした方がいいのかな…と思うかもしれません。しかし、先ほど紹介したメリットとデメリットの数を見てみると、メリットが一番多く、デメリットが一番少ない「専任媒介契約」をまず選んでみるのがおすすめです。しかし、安易に専任媒介契約を結ぶのではなく、自分の物件内容や状況に合わせて選んでみる方法もあります。

絶対人気の売れ筋物件なら「一般媒介」

「駅に近い」「人気の街にある」「築浅」など、価値の高い物件であれば一般媒介で構いません。優良物件であれば不動産業者の営業力とは無関係に、購入希望者からの問い合わせがやってきます。つまり、不動産業者との契約スタイルにこだわらなくても売れていくということです。

自分で買主を見つけられる可能性があるなら「専任媒介」

自力で買主を見つけられる可能性があり、見つかった場合は不動産業者を仲介せずに売買したいというのであれば、専任媒介がおすすめです。それほど価値の高くない物件であれば、不動産業者の営業力をあてにしながら自力でも買主を探すというスタイルがベストの戦略になりますが、その場合は、一般媒介のメリットと専属専任媒介のメリットを兼ね備えた「専任媒介」で業者と契約してください。

なるべく面倒なことはしたくないなら「専属専任媒介」

物件の条件があまり良くなく、自分で買い手を見つけるつもりもない場合、専属専任契約で様子を見るのも良いでしょう。1週間に1回以上、どんな活動をしたか報告する義務があるので、売るためにどんな販促活動を行っているのか、逐一把握できます。ラクをしながら不動産業者の頑張りに期待したい売主におすすめの契約と言えます。

3カ月を目安に契約を見直してみる

一般媒介には契約期限の設定はありませんが、専属専任媒介と専任媒介には3カ月の契約期限が定められています。3カ月たっても売れなかった場合は、契約の種類を変えて改めて契約するか、他の不動産業者に改めて依頼してみることをおすすめします。

また、3カ月が経過する前であっても、業者が熱心に営業してくれないと感じた場合は、努力不十分である点を指摘し、契約を打ち切ることが可能です。業者の中には、レインズ経由での問い合わせをすべて断り、自分で直接買主を探し、売主と買主の双方から仲介手数料を獲得しようとたくらむ悪徳業者もいるので注意してください。レインズからの問い合わせなどは、経過報告で必ず確認してください。

まとめ|一番有利な媒介契約の選び方は

不動産業者との契約には種類があるなんて知らなかったし、当然違いも知りませんでした。契約の時に慌てた私は普通っぽい「一般媒介」を選んだのですが、人気物件というワケでも好条件の物件というワケでもなかったので、1カ月ほど、問い合わせはまったくありませんでした。

このままでは売れないと感じたため、自分で買主を探すことができる「専任媒介契約」に契約を切り替えてもらいました。それからは、自分から電話しなくても不動産業者からの報告が2週間に1回以上もらえ、不動産業者も頑張ってくれていることを実感できました。

。その後、自力で買主を見つけることができ、無事に売却できましたが、「専任媒介契約」を選んでおいたため、契約内容に違反することなく仲介業者抜きで売買し、仲介手数料を節約することに成功しました。

売却したい物件に大きな特徴がない場合、自由度が高く、メリットもおおい「専任媒介契約」がおすすめです。

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プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
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