知らないと損をする!家の売却で必要な基礎知識

1. 家を売るまでの流れ

2. 家を高く売るための8つのコツ

知らないと損をする!家の売却で必要な基礎知識

2-1. 相場を把握する

家の売却を考えているなら、まずは自分の家がいくらで売れるのか、相場を把握することから始めましょう。
相場を知っておかなければ、不動産会社からの査定価格を提示された際にその価格が高いのか、安いのか判断できず、結果として「相場より安く売ってしまい、損をした」「売り出し価格が高すぎて、なかなか買い手が見つからない」といった事態に陥りかねません。
家の売却を成功させるには適正な価格設定が重要であり、そのための判断基準として相場を知っておくことは不可欠なのです。

相場観を掴むには、国土交通省の「土地総合情報システム」(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)や、不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」(http://www.contract.rains.or.jp/search/
displayAreaConditionBLogic.do/)で実際に売買された物件の価格を確認したり、不動産ポータルサイトに掲載されている、現在売り出し中の物件価格を参考にすると良いでしょう。

2-2. 査定は複数の不動産会社に依頼する

相場観がつかめたら、次に不動産会社に査定を依頼します。
家を高く売るためには1社だけでなく、必ず複数社に査定を依頼することがポイントです。
なぜなら、どの不動産会社を選ぶかによって、家の売却が成功するかどうかが決まってくるからです。
その理由として次の2つが挙げられます。

不動産会社によって査定額に差があるから

査定基準は不動産会社によって異なるため、会社によっては査定額に数百万円もの差が生じることも珍しくありません。そのため、もし他社の査定額を知らずに1社だけの査定で売却を進めると、大きく損をしてしまう可能性があります。

信頼できる不動産会社や営業担当者かどうかを見極めるため

売り出し価格を含めた販売戦略の提案、買主との交渉・調整、関係各所との連携、各種手続きなど、家の売却に関わる業務を進行するのは主に不動産会社の営業担当者です。よって、家の売却がスムーズに進むかどうかは、営業担当者にかかっていると言っても過言ではありません。信頼できる営業担当者を見極めるためにも複数社に査定を依頼し、比較することが重要なのです。

とはいえ、数ある不動産会社の中から自力で探して、1社ずつ査定を依頼するのは手間も時間もかかって大変……。そこでおすすめなのが、不動産の一括査定サイトです。

インターネットから複数社に一括で査定依頼できるので、簡単に効率よく不動産会社を探せます。
もちろん査定依頼は無料。賢く家を売りたいなら、一括査定サイトを使わない手はありません!

Pickupおすすめの一括査定サイトは「すまいValue」と「イエウール」

一括査定サイトのなかでも私のおすすめは「すまいValue」と「イエウール」です。
次にそれぞれのサイトのおすすめポイントをご紹介します。

すまいValue

不動産大手6社に一括査定依頼できる唯一のサイト

不動産大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)に一括で査定を依頼できるのは「すまいValue」だけ!

圧倒的な販売実績

1年間の相談件数は36万組以上。

2017年度の成約件数は6社合計で11万件以上。

「すまいValue」の調査によると、実際に首都圏で過去3年間に不動産を売却した人のうち、3人に2人が6社のいずれかに売却の相談をしていると回答したほど、多く利用されている。

販売ネットワークの広さ

6社とはいえ、全国各地に840店舗を展開し、広域エリアをカバーしている。

広告・販促

大手6社それぞれが自社メディアを持ち、不動産ポータルサイトなどの各種提携サイト、チラシ、新聞折込広告など、多彩なメディアを通じて物件情報を積極的に発信することができる。

POINT

大手不動産会社は全国に販売ネットワークがあるものの、営業エリアは店舗がある都市部が中心なので、地方や郊外だと査定対象外の場合があります。
地方や郊外の物件を売るなら、大手から地元の地域密着型の不動産会社まで幅広くカバーしている「イエウール」も併せて利用するのがおすすめです。

イエウール

提携社数は業界No.1の全国1900社以上!

不動産会社にも「中古マンションの売買」「新築一戸建ての売買」などそれぞれ得意分野がある。
提携社数が多いほど、自分に合った不動産会社が見つかりやすい。

都市部から地方までお任せ!エリアカバー率No.1

大手から地方の地域密着型の不動産会社まで幅広く対応。
都市部だけでなく、大手ではカバーしきれていない地方の物件にも強い。

安心・信頼のサービスで査定依頼者数No.1

月間査定依頼社数No.1。
クレームの多い企業は契約を解除し、優良不動産会社のみ厳選しているので安心。

POINT

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、大手、中小、地元に強い「地域密着型」など、さまざまなタイプの不動産会社に依頼するのがおすすめ。

2-3. 信頼できる不動産会社を選ぶ

各社の査定結果が出たら、売却を依頼する不動産会社を絞り込んでいきます。
すでにお話ししたように、家を高く売りたいなら「複数社を比較して、信頼できる不動産会社を見つけること」が重要です。
では何を基準に不動産会社を選べばいいのでしょうか。不動産会社を選ぶ上で押さえておくべき3つのポイントをご紹介します。

価格だけで選ぶのはNG!査定の根拠を確認

高く売りたいからといって、査定価格が一番高いというだけで不動産会社を選ぶのは避けてください。
なぜなら、不動産会社が売主に媒介契約を結んでもらおうとして、根拠もないまま高い査定価格を提示している場合があるからです。物件に見合わない、相場より高すぎる価格で売り出しても、買い手がつかず売却期間が長期化するおそれがあります。時間が経つほど家の価値は落ちていくため、値下げせざるを得なくなり、結果として売主が損をすることになるのです。
逆に、低すぎる場合も損をする可能性があるので注意したいところ。
いずれにしても、査定価格だけで判断せず、査定の根拠が納得できるものか、必ず確認しましょう。

売却したい物件を得意とする不動産会社を選ぶ

一口に不動産会社と言っても、それぞれ得意分野があります。例えば、「一戸建ての売買が専門」「マンションの賃貸が中心」など、不動産会社によってメインの事業や物件タイプが異なります。マイホームなど中古物件の売却を依頼するなら「中古住宅の売買仲介」を得意とする不動産会社を選んでください。
また、大手の不動産会社と地元の地域密着型の不動産会社ではどちらがいいのか迷う方も多いのではないでしょうか。
大手は販売ネットワークの広さが強みであるのに対し、地域密着型の不動産会社は特定の地域での販売実績や情報量に優れています。売却する物件のエリアなどを踏まえて、どちらが最適か検討してください。

大手不動産会社 地元の不動産会社
メリット 全国の販売ネットワークを活かした情報力や集客力。 地域特性を理解し、特定のエリアの売却に強い。
デメリット 特定のエリアに限定した売却実績や情報量では、地元の不動産会社に劣ることもある。 広範囲の情報量や集客力は大手に劣る。

営業担当者のスキルや経験もチェック

不動産会社選びと同様に重要なのが、営業担当者の見極めです。良い不動産会社であっても、実際に家の売却を任せる営業担当者のスキルや経験が乏しければ、成果が期待できません。次のポイントを参考に、安心して家の売却を任せられる担当者かチェックしましょう。

CHECK!

  • 不動産売買の知識やスキルを一定以上持っているか。
    (選択肢が増え、最良の選択ができる可能性が高くなる)
  • 売主の話をよく聞き、親身になって対応してくれるか。
    (自分の意見を押し付けたりしないか。専門的な話も相手の立場になってわかりやすく説明できるか)
  • 対応が迅速か、段取りよく手続きを進めてくれるか。

2-4. 自分の希望に合った媒介契約を結ぶ

不動産会社に仲介を依頼する際、「媒介契約」という契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、不動産会社の販売活動の報告義務や売主への制約などが異なります。それぞれのメリットやデメリットを理解して、自分の状況に合った契約を結びましょう。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
複数社との媒介契約 × ×
売主自ら発見した相手との取引 ×
指定流通機構(レインズ)への登録
(契約から5日以内)

(契約から7日以内)
×
(任意)
売主への業務報告義務 あり
(1週間に1回以上)
あり
(2週間に1回以上)
なし
(任意)
契約有効期間 3ヵ月 3ヵ月 指定なし※

※法律上の制限はないが一般的には3ヵ月と言われている

レインズとは国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報のデータベース。
不動産流通機構の会員である不動産会社のみ利用できる。

専属専任媒介

  • 他社に媒介を依頼することができず、不動産会社を通さなければ売主が自ら見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができない。
  • 不動産会社からすると、売主は他社で売買が決まる可能性がないので、販売活動に力を入れてくれることが期待できる。

専任媒介

  • 「専属専任媒介」と違って不動産会社を通さず、売主が自ら見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができる。

一般媒介

  • 複数の不動産会社に仲介を依頼できるが、レインズへの登録や売主への販売活動の報告が義務付けられていないので、活動状況が見えにくい。
  • 不動産会社からすると、他社で売買が決まる可能性があるため、あまりコストをかけられず、販売活動に力を入れてもらえない可能性も考えられる。

2-5. 売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。
不動産会社はWebサイト(不動産ポータルサイトや自社サイトなど)や新聞の折り込みチラシ、ポスティングなどさまざまな方法で販売活動を行います。

2-6. 内覧で物件の魅力をしっかりアピール

Webサイトやチラシなどを見た購入希望者から内覧の問い合わせが来たら、日程を調整して内覧の日時を決めます。
家の売却を成功させるためには、内覧で好印象を与えることが重要です。購入希望者に物件の魅力をしっかりアピールできるように準備は万全にしておきましょう。

事前に行う準備

清掃・整理整頓

掃除や整理整頓をし、カーテンを開けて部屋を明るく、広く見せるように工夫します。キッチンやお風呂、トイレなどの水回りは特に清潔感が求められる場所なので、汚れや臭いがないように念入りに掃除しておきます。

物件情報の整理

購入希望者からの質問に的確に答えられるように、以下の項目を参考して事前に物件情報をまとめておきましょう。

<例>

  • 売却理由
  • 物件の長所
  • 電車やバスなどの交通の便
  • 学校やスーパー、病院などの近隣施設
  • 周辺環境(騒音など)
  • 近隣住民についての簡単な情報(ファミリー、一人暮らしの女性など)

内覧当日に心がけること

丁寧な対応で印象アップ

いくら物件が気に入っても、売主の印象がよくないと購入する気にはなりません。不動産会社任せにするのではなく、内覧には売主も立ち合い、丁寧な対応を心がけましょう。

2-7. 売買契約・引き渡し

買主が見つかり、条件面や引き渡し時期について合意が得られたら売買契約を結びます。
売買契約では「登記済権利書(登記識別情報通知)」「印鑑証明書」「収入印紙」などの書類が必要になるので、事前に準備しておきましょう。

このとき、「瑕疵担保責任」の確認も必ず行います。「瑕疵担保責任」とは、不動産の売却後に瑕疵が見つかった場合、売主が保証しなければいけない責任のことをいいます。
もし、売主が瑕疵を認識しながら買主に告知せずに売却した場合、「告知義務違反」を理由に契約解除となったり、損害賠償を請求されるおそれがあります。瑕疵がある場合は、売主と買主で保証の内容や期間などをしっかり確認してから契約を結びましょう。

2-8. 損をしないために!忘れずに確定申告を

家を売って利益が出ると、その売却益(譲渡所得)に対して所得税や住民税がかかるため、必ず確定申告を行います。損失が発生した場合、通常は確定申告をする必要はありません。ただ、税金が軽減される特例が受けられる可能性があり、そのためには確定申告が必要となります。
確定申告の時期になってあわてないために、家を売ったときにはどんな税金がかかるのか、税金を軽減できる特例はあるのかなど、事前にしっかり理解しておきましょう。

3. 家の売却にかかる費用

知らないと損をする!家の売却で必要な基礎知識

家を売るときには、さまざまな費用がかかります。売却にかかる費用は、一般的に売買価格総額の5~7%が目安とされていますが、何にどれくらいかかるのでしょうか。ここでは主なものとして「仲介手数料」「印紙税や登記費用」「売却後にかかる税金」について解説します。

3-1. 仲介手数料

売買契約が決まると、媒介契約を結んだ不動産会社に支払うのが仲介手数料です。家の売却が成立した際に成功報酬として支払います。仲介手数料は法律で上限が定められています。

売買価格(税抜)のうち 仲介手数料の上限
A)200万円以下の部分 5%
B)200万円超~400万円以下の部分 4%
C)400万円超の部分 3%

たとえば、売買価格が3,000万円の場合、次のように計算します。

A)200万円×5%=10万円
B)200万円×4%=8万円
C)2,600万円×3%=78万円A)10万円 + B)8万円 + C)78万円=96万円

これに消費税を加えた金額が仲介手数料の上限額になります。

96万円+消費税(10%)=
105万6,000円

また、売買価格が400万円を超える場合は、以下の速算式でも求められます。

仲介手数料=
売買価格×3%+6万円+消費税

3-2. 印紙税、登記費用など

印紙税

不動産の売買契約書などに課税されるのが「印紙税」です。売買契約書に定められた金額の収入印紙を貼ることで納税される仕組みになっています。
収入印紙の金額は家の売却価格によって異なります。売却価格が1,000万円超5,000万円以下だと、契約書の原本1通につき1万円(2020年3月31日までの軽減特例)です。

登記費用(抵当権抹消や住所変更など)

売却する家に住宅ローンが残っている場合、「抵当権」を抹消する必要があるため、「抵当権抹消登記」などの費用がかかります。金額はまちまちですが、登録免許税や印紙税、依頼する司法書士への報酬などを含めて、抵当権1件につき1~2万円前後が目安となります。

3-3. 税金(所得税・住民税)

家を売って得た利益を「譲渡所得」といい、それに対して所得税や住民税などの「譲渡所得税」がかかります。家を売ったときに使える税金の特例にはさまざまなものがあります。以下に代表的な特例をご紹介しますので、税金で損をしないために事前によく確認しておきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

自ら住んでいた家を売却する場合、譲渡所得が3,000万円以下ならば税金がかからない。

長期譲渡所得の軽減税率

10年以上所有している住居を売却した場合、税率が軽減される。

特定の居住用財産の買換えの特例

家を買い替える際に売却額より購入額の方が高く、損失が出た場合、次回の売却まで課税が繰り延べられる。

4. 家がなかなか売れないときの対策

知らないと損をする!家の売却で必要な基礎知識

4-1. 主な原因は「価格」「物件」「不動産会社」「売主の対応」

家が売れない場合は原因を探って、対策する必要があります。主に考えられる原因として次の4つが挙げられます。

価格設定に原因がある

相場よりも価格が高すぎる

特に内覧の問い合わせが少ない場合は、相場と売り出し価格が見合ってない可能性があります。一定期間経っても売れないなら不動産会社と相談し、値下げも検討してみましょう。

物件に原因がある

家の掃除や整理整頓が行き届いていない

家の掃除や整理整頓を徹底しましょう。どうしても落ちない汚れがあったり、水回りなど特にきれいにしたいところは、ハウスクリーニングを利用するのも手です。

不動産会社や担当者に原因がある

不動産会社の販促が不十分

特に一般媒介で起こりやすいのですが、不動産会社の担当者が熱心に販売活動を行っていない可能性があります。担当者から報告が少なければ、売主からこまめに問い合わせるようにしてください。
もし納得できる対応がされないようなら、媒介契約の種類を変更したり、担当者の変更をお願いする、もしくは他社と契約を結び直すことも検討しましょう。

売主の対応に原因がある

売主の対応が良くない、準備不足

内覧は不動産会社に任せっきりで、売主はほかのことをしているといった対応はNG。売主も内覧に付き添い、丁寧に応対しましょう。また、物件の長所や設備、近隣の施設・環境などの情報を事前に整理しておき、購入希望者から質問があった際にしっかり説明できるようにしておきます。

4-2. 価格は下がるが早く売りたいなら「買取」という手も

不動産会社に直接家を買い取ってもらう「買取」という方法があります。買主を見つけなくて済むため、早く家を売却魅力ですが、不動産会社は安く仕入れて市場で家を再販売するので、相場よりも売却できるのが価格が低いというデメリットがあります。
したがって、買取を安易に選択することはおすすめしませんが、「早期に現金化したい」「離婚などの事情で家の売却を急いでいる」など、特別な事情がある場合は買取を検討してみてもいいでしょう。

5. 【理由別】家を売るときの注意点

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5-1. 離婚

離婚するときの「財産分与」で、家の住宅ローンが残っている場合の対策として、①家を売って住宅ローンを返済する、②夫か妻のどちらかが家を所有し、住み続けながらローンを返済する、といった2つの方法があります。
特に注意したいのが②で、家を夫婦の共有名義にしている場合。共有者の同意が得られなければ家を売却することができないなど、トラブルになる可能性があります。
トラブルを回避するためにも、①のように家を売って住宅ローンを完済するのがベターですが、住み続けたいならば、必要な手続きや考えられるリスクを事前によく確認することが重要です。

5-2. 相続

親や親族から家を相続するときに必ず確認してほしいのが「取得費」(家の購入代金など)です。取得費によって、支払う税金が大幅に変わる可能性があるからです。
税金は家の売却益(譲渡所得)から取得費などを差し引いた金額に課せられます。取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなすルールがありますが、もしこの金額が実際の取得費より低いと譲渡所が多くなり、支払う税金も高くなってしまいます。家を相続する際は必ず売買契約書や領収書など、購入価格を証明できる書類も入手してください。
そのほか、相続した家の売却でかかる税金を軽減できる特例もあるので、併せて確認しておきましょう。

5-3. 空き家

「空き家を相続したけど使っていない」「売るのも面倒なので放置している」という方は結構多いのではないでしょうか。空き家を所有しているだけでも固定資産税がかかるうえ、「空き家対策特別措置法」によって「特定空き家」に指定されると、固定資産税が6倍になるおそれがあります。
時間が経つほど家の資産価値は下がり、コストもかかる一方なので、もし空き家を手放すか悩んでいるという方は早めに売却を検討してみましょう。

6. こんな時どうする?家の売却でよくある質問

知らないと損をする!家の売却で必要な基礎知識

6-1. 買い替え(住み替え)を成功させるには?

家の買い替えは「売り」と「買い」のタイミングが重要です。持ち家を先に売る「売り先行」の場合、家の売却金額がわかるので無理のない資金計画を立てることができます。しかし、引き渡しまでに新居が決まっていないと賃貸などの「仮住まい」が必要になり、出費がかさむことになります。新居を先に買う「買い先行」の場合、持ち家に住みながら新居をじっくり探すことができますが、購入資金を先に用意する必要があります。
どちらを先行すべきかは売主の資金状況などによって異なりますが、できるだけ無駄な費用や手間がかからないように、不動産会社とよく相談しながら買い替えを進めましょう。

6-2. 住宅ローンが残っている家を売ることはできる?

住宅ローンが残っていても家を売ることはできます。ただし、ローンを完済し、「抵当権」を抹消しなくてはなりません。抵当権とは債務者がローンを返済できない場合、債権者が土地や物件と担保とする権利のことをいいます。抵当権が付いたままだと債務者の返済が滞った場合、家が競売にかけられるリスクがあり、買い手がつきにくいため、抵当権を抹消しておく必要があるのです。
抵当権を抹消するにはローンの完済が条件です。家の売却代金で一括返済するのが一般的ですが、金額が足りない場合は別のローンを借り入れたり、「任意売却」という方法もあります。

6-3. 住宅ローンの返済が困難なので「任意売却」で家を手放したい

住宅ローンの返済が困難になった人のための救済措置として、家を売る手段に「任意売却」があります。銀行などの債権者の同意を得て、市場で不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンを滞納すると銀行などの債権者は家を差し押さえ、競売を通じて売却します。競売だと売却価格が相場より安いうえ、買い手が決まれば住人は強制的に退去されられてしまいます。
「任意売却」は競売と異なり、相場に近い価格での売却が期待できます。ただし、買い手が見つからなければ競売にかけられますし、信用情報機関の「ブラックリスト」に登録され、数年間新たなローンが組めなくなるといったデメリットもあります。

6-4. 不動産会社を通さず、家を個人で売買したい

家の売買は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、個人で売買することもできます。個人売買だと不動産会社を通さないので仲介手数料がかからず、出費を大幅に抑えられるという魅力があります。しかし、不動産の売買は専門知識が必要であり、手続きも複雑なため、個人同士だとトラブルが起こりやすいので注意が必要です。

6-5. 家を「売る」or「貸す」どちらがお得?

家を「売る」にしても「貸す」にしてもそれぞれメリットとデメリットがあり、一概にどちらが得とは言い切れません。収入面でいえば、家を売った場合はまとまったお金を得ることができ、貸す場合は継続的な家賃収入が見込めます。そうなると、「貸した方が得なのかも」と思いがちですが、貸す場合は初期費用や維持管理のコストがかかりますし、空室のリスクもあるため、必ずしも安定した収入が得られるとは限りません。
売る場合と貸す場合、それぞれで想定される収入と支出をシミュレーションし、物件の資産価値や自分や家族の状況などを踏まえ、総合的な視点で判断することが大切です。

6-6. 家はリフォームした方が高く売れる?

家をリフォームした方が高く売れるとは限りません。もちろん、きれいな家は印象がよく、成約率アップが期待できますし、リフォームの手間がかからないという点で魅力を感じる買い手もいるでしょう。ただ、リフォームが買い手の好みに合わなかったり、「自分でリフォームしたい」という場合はむしろマイナス評価になります。また、リフォーム代を回収しようと売却価格を高めに設定しても、高く売れるどころか、逆に売れにくくなるおそれがあります。リフォームすべきか迷ったら、事前に不動産会社に相談することをおすすめします。

7. まとめ

最後に、今回ご紹介した「家を高く売るためのポイント」をおさらいしましょう。

  • 複数の不動産会社に査定してもらう
    査定額は会社によって違うので1社だけで判断するのはNG。
  • 査定額だけで不動産会社を選ばない!
    売りたい物件の実績が豊富か、営業担当者との相性もチェック。
  • 内覧で物件の印象UP!
    掃除・整理整頓は必須。当日の対応も丁寧に。
  • 売却にかかる費用や税金の特例を確認しておく
    特例を受ける場合は確定申告を忘れずに。

「高く家を売る研究」ではほかにも、家の売却に関するさまざまなコツや注意点をご紹介しています。
家の売却で不安や疑問があったら、このサイトをぜひ参考にしてくださいね。

家を高く売るコツは
「不動産会社選び」にあり!

一括査定で複数社をカンタン比較

査定価格は不動産会社によって異なります。その結果、家の売却額が数百万円も変わってしまうことも…。だからこそ、複数の査定価格を比較して、自分に合った不動産会社を見つけることが重要なのです。 家を高く、早く売りたいなら、無料で査定価格がすぐにわかる不動産一括査定サイトを活用するのが賢い方法。そのなかでも、おすすめなのが「すまいValue」と「イエウール」です。

それぞれ違う強みを持つこれら2つのサイトを使えば、不動産(一戸建て・マンション・土地)の査定依頼 は万全です!たった2〜3分の入力で簡単に依頼できるので、まずはここから始めてみてはいかがでしょうか。

すまいValue
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大手不動産6社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介+、三菱地所ハウスネット、小田急不動産)に一括で査定依頼できる唯一のサイトです。

すまいValueのココがポイント!
  • 圧倒的な販売実績
  • 広域エリアをカバー
  • 広告・販促に強い
イエウール
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全国1900社以上と提携する国内最大級の不動産一括査定サイト。 大手から地元に強い中小不動産会社まで幅広くカバーしています。

イエウールのココがポイント!
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