ど素人が損した失敗談から教える不動産売却のコツ

ど素人の私でもできた、損をせずに高く売る方法をここに大公開!

知は力なり」を実感。知らないと大損するかも

不動産は「一生に一度の買い物」です。私も現在住んでいる分譲マンションを購入した時には清水の舞台から飛び降りる覚悟だったので、死ぬまでこの家に住むんだな…という気持ちでした。

でも人生ってわからないものですよね……。私の場合、やむを得ず転職することになり、家族と共に新しい土地で頑張ることにしました。そのため、思い入れのある我が家を断腸の思いで売却することにしたんです。

売ると決めてからすぐ、近所の不動産屋に仲介を依頼しましたが、何カ月経っても売れませんでした。最後には「購入時の半額以下で販売しよう」と提案される始末……。あれだけ苦労して買った家が、そんなに安くしか売れないものかと頭が真っ白になってしまいました。

「そんなわけあるか~~~!」と一念発起し、私はネットや本を読んで勉強しました。同じ悩みを抱えた友人たちにも相談し、さらには宅建の資格を持つプロに質問攻めをしたのです。いろいろ調べた結果、私は危うく何百万円も損をするところだったことがわかり、今度は真っ青になりました。売れる前で良かったです。もうホント、死ぬ直前まで悔しさを思い出しそうな失敗の連続でした。

結局、私が失敗せずに分譲マンションを高値で売却できた一番の理由は、同じ悩みを持っていた友人と情報を共有できたからだと思っています。家を売ろうと考えている私の友人は多く、いろいろな問題で頭を悩ませていましたが、その悩みと解決法をみんなで共有できたからこそ、分譲マンションの高値売却に成功できたのだと思います。

みなさんは家やマンションの売却で不安を抱えていませんか?一人で悩まず、このサイトを読んで、私が得た情報を共有してみませんか?

このサイトには、私と友人が不動産の売却でぶち当たった悩みや失敗、その原因と解決策がすべて書き記してあります。皆さんの不動産を売却する際もきっとお役に立ちますよ!

分譲マンションを売却する前にこのサイトを見てもらえれば、「あぁ、こうすれば良かった…」なんて後悔はさせません。できる限り高く、絶対に損をしない家を売る方法を研究し、記録・更新していきます。

いきなり不動産会社に行ってはダメ!まずは相場を調べてから

自分の家の価値が分からないのに、いきなり不動産会社に行って金額を提示されても、それが適正なのかどうか分かるわけがありません。まずは、きちんと自分の家の相場を調べ、価値を知ることが大切です。相場を調べるなんて難しいのでは?と思うかもしれませんが、調べ方さえマスターしてしまえば30分~1時間もあれば知ることができます。

不動産売買の情報サイトを見る

「不動産 売買 情報サイト」などで検索すると、売買情報を掲載したいろいろな不動産会社が検索できます。全国区の情報サイトはもちろん、地域密着型のサイトもありますので、どちらも見てみると良いでしょう。売りたい家と同じ地域内に、間取りや敷地面積、階数が似ている物件がないかどうかをチェックし、価格を調べてみましょう。
気を付けたいのは、表記されている価格は販売価格ということです。販売価格に対する値下げ交渉が行われることも多く、実際に売れた場合の金額は販売価格より低くなるのが一般的です。実売額は販売価格より1割程度は減るとあらかじめ覚悟しておいたほうがよさそうです。

土地総合情報システムを見る

国土交通省が不動産を購入した人にアンケートを実施し、購入額などの取引情報を一般公開しているサイトです。不動産売買の情報サイトに比べるとデータ量が少ないため、ほとんどの方は参考になる情報を見つけられないと思います。しかし、自分の分譲マンションと類似した物件が掲載されていた場合は貴重な参考価格となるので、必ずチェックしてみることをおすすめします。

安売りしてでも素早く手数料を稼ぎたい不動産業者はたくさんいます。相場を調べておかないと、彼らの思惑を見抜けず、簡単に安売りの提案に乗ってしまうことになります。その結果、実際の価格よりも300万円以上も安く売ってしまった…なんて、実はよくある話です。もっと詳しい内容は【家の価格相場が誰でも今スグ調べられる方法で家の高額売却を目指す】を参照してください。

複数の不動産業者を比較して選ぼう

不動産業者を選ぶ際、ぜひ実践してほしいのが「業者の比較」です。たった1件の業者しか知らないと、その業者が優良かどうかなんてわかりませんよね? 2件、3件、4件、あるいはそれ以上の業者を比較し、その中で一番売る気のありそうな業者、誠意が感じられる業者を選ぶべきなのです。

インターネット上の査定サービスを利用しよう

複数の不動産業者を比較して選ぶ場合、最も便利で現実的なのはインターネット上の不動産一括査定サービスを利用する方法です。わずか2~3分ほど必要事項を入力するだけで、最大6社が、売りたい物件の価格を査定してくれます。各社が提示してきた査定額と、あなたへの対応を比較し、「最良の不動産業者」を選び出すことができるのです。

生活圏内にある複数の不動産業者を自分で訪問してもいいのですが、これには相当の時間がかかります。また、気が弱い人はセールストークに逆らうことができず、比較する前に契約してしまうことにもなりかねませんね。これらの心配は、インターネット上の一括査定ならば一切ありません。

具体的にどうやって比較すればいい?

一括査定サービスを利用して複数の業者から査定をもらった後、いよいよ具体的な「業者の比較」を行います。提示された査定額や担当者の対応などを比較し、大切な家の仲介を任せるのにふさわしい最適な業者を選び出すのです。具体的な業者の選び方、比較の方法は、【みんな実践している!家やマンションを高く売る方法】を参考にしてください。

単純に、一番高い査定額を提示してきた業者を選べば良いというわけではありません。売り出し価格は、最終的には売主が決めるものであり、業者は値付けのアドバイスをしているだけなのです。物件の価格については【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】や【マンションの査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】を参照してください。

自分に有利な契約を不動産業者と結ぼう

複数の業者の中から自分に最適な業者を選ぶことができたら、いよいよその業者と契約を結びます。次の3つの契約の中から1つを選んで契約することになりますが、契約の種類によっては、業者が積極的に動いてくれない場合があるので、契約の内容をしっかりと理解しておくことが重要です。

・ 業者におまかせ 専属専任媒介契約
・ 自由度が高い 専任媒介契約
・ 自らの積極性が重要 一般媒介契約

それぞれの契約についての詳しい解説は【専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?】を参照してください。

業者が積極的に買主探しを探してくれないため、半年たっても、1年たっても家が売れない……という事態は何としても避けたいですね。良い業者と良い契約を結ぶために、【家&マンションを高値で売却する不動産会社の選び方と失敗談】のページもぜひ参考にしてください。

売るために掛かる費用もきっちり把握しましょう

家を売る際には“売るための費用”が発生します。
最大の費用と言えば、不動産会社へ報酬として支払う仲介手数料です。

1500万円で家を売却した時の仲介手数料は、以下のようになります。

不動産業者に支払う仲介手数料の計算例

1500万円 × 3.24% + 6.48万円 = 55.08万円(税込)

3.24%=仲介手数料の料率
6.48万円=「速算式」と呼ばれる、仲介手数料の税込みでの調整額

さらに、住宅ローンを終わらせるための担保権抹消費用(5万円から15万円程度)、登記人名義の変更費用(物件の評価額によって大きく変動します)など、仲介手数料と合わせて数十万円から、物件によっては数百万円…なんて大金になることもあります。この費用を頭に入れておかないと、手元に残るお金が想定以上に少なくなって慌てたり、新生活のためにとっておいた資金を取り崩したり……なんてことになってしまいます。

損せずに家を売却するためにも、売却費用に関する知識は絶対に必要です。【不動産仲介手数料の真実|費用はいくらかかるの?支払い方法は?】や、【住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために】を必ず読んでおくことをおすすめします。

売れるまでは待ちの姿勢?いいえ、売り出し中が頑張り時です

あなたの家を購入する人は数百~数千万円を支払うのですから、慎重にあなたの家を見極めます。実際にあなたの家を見て、気に入らない限り買ってくれることはありません。そのため掃除などをして家に磨きをかけ、内覧者からの質問や要望に応える準備が必要です。内観者は、あなたにとって大切な「お客さん」なのだと心得ましょう。
高い買い物であればあるほど、実際に商品を見てからじゃないと購入は決断できませんよね?家だって同じなのです。

内観者はたくさん来るのに売れない…と悩んでいるなら、まず売れない原因を確かめないといけません。いつか買ってくれる人が現れるかもなんて悠長に構えていると、時間の経過とともに分譲マンションの価値がどんどん下がってしまいます。
売り出し中は待ちの姿勢ではいけません。家の状況にも、市場の動向にも、担当者の動向にも目を光らせ、攻めて攻めて攻めまくりましょう。詳しくは【家が売れない原因を知って「売れる家」に変えていく方法】の記事を参考にしてください。

売れた!よかった…では終わらない。税金や責任など売った後のひと仕事

売却した分譲マンションに何か不具合があった場合、売主であるあなたは、その不具合を直さなくてはいけないことが法律で定められています。これを「瑕疵(かし)担保責任」と言います。瑕疵担保責任を問われないようにするためには、不具合のない状態が長期間続く状態で分譲マンションを売却する必要があるのです。
売れてからの心配事は、瑕疵担保責任だけではありません。家を売った後は必ず確定申告が必要ですし、購入金額より売却金額が高かった場合は譲渡所得が発生し、税金を払うことになります。
なお、譲渡所得税を支払う場合、3000万円の特別控除や、軽減税率の特例など、支払額を大幅に軽減できる有利な制度を利用できるので、積極的に利用しましょう。自分で申請する必要がありますが、手続き自体は簡単で、本サイトでも詳しく解説しています。詳しくは【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事を参照してください。

相続した不動産を売却する場合、控除や特例などの優遇措置を利用すれば納税金額が激減します。これらの仕組みと利用方法を知らないままだと、数百万~1000万円以上も余計な税金を支払うハメになります。【相続した不動産売却で損しない税金と手続きの注意点】を十分に参考にしてください。

さらに相続した不動産の場合、税金の仕組みを知らなかったばかりに、支払う額に約1500万円以上の差が出たという事例もあります。

【一軒家の実家(同居)を相続し、5000万円で売却したケース】

控除等を特に申請せず、そのまま税金を申請した場合、
5000万円の財産を相続したとして、まず約800万円の相続税の支払いが発生。
5000万円(売却価格)-1050万円(取得費:売却価格の5%・相続税分800万円・仲介手数料169万円)=3781万円の利益
3781万円が長期譲渡所得となり、課税対象となる(15%)。その金額は、復興贈与税と住民税合計で約786万円。
相続税、長期譲渡所得税など、税金の合計支払い額は約1586万円。

相続税の基礎控除、取得加算特例、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除を使用した場合、
5000万円(売却価格)-250万円(取得費:売却価格の5%で申請)=4581万円の利益
4581万円に対し、上記3つの控除を申請し、利益は0円として確定申告をするだけに。
よって、支払う税金は0円。

上記はあくまでも単純計算ですが、この差に驚きますよね。
詳しい内容は【相続した不動産売却で損しない税金と手続きの注意点】を参照してください。

より詳細な売却の知識を身につけよう!

家やマンションを売ると決めた瞬間から売却までに何をすればいいのか、ここまで駆け足で紹介してきましたが、より詳細な解説は、このサイトの各ページでみっちりと紹介しています。ページの右上にある目次からも移動できますし、このページの各記事からも詳細な解説ページへ移動できますので、ぜひ参考にしてくださいね!

不動産の売却は、絶対に失敗はできません。だって、その失敗は数十万から多い時には数千万円の損につながってしまうんですから……。ぜひともこのサイトを活用し、めいっぱいの高値売却を目指してください。

このサイトが、家やマンションの売却で悩む人たちの道しるべとなりますように…。

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家を売る前

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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