実証!1番得する不動産査定~売却の早見表

家を売る前

ど素人の私でもできた、損をせずに高く売る方法をここに大公開!

知は力なり」を実感。知らないと大損するかも

「不動産は一生に一度の買い物」なんて良く聞きます。私も以前、マンションを購入した時には清水の舞台から飛び降りる覚悟だったので、死ぬまでこの家に住むんだな…という気持ちでした。でも、結婚や転職をしたりして、今度は自分の家を売ることになりました。

そんなに古くもないし(その時点で築年数は6年ぐらい)、買った時よりちょっと安いくらいで売れるかと思っていたら、ブランド品や不要品を売るのとは何もかもが大違いだったんです。

私は最初、そのマンションを購入した時の不動産会社に電話をして「そちらで買ったものなのですが、事情があって売りたいんですけど」と電話をすると、できないと無碍に断られてしまいました。

不動産屋さんなのになんで?と残念な気持ちのまま、今度は近所の不動産屋に足を運びましたが、それも実は間違いだったのです。何カ月経っても売れず、購入時の半額以下で販売しようと言われ、そんなに安くしか売れないものかと一瞬頭が真っ白になってしまいました。

できないと言われると、逆に燃えてくるのが取り柄の私です。「そんなわけあるか~~~!」と一念発起し、ネットや本を読みまくりました。いろいろ調べていくと、私は危うく何百万円も損をするところだったことが分かり、今度は真っ青になりました。売れる前で良かったです。もうホント、死ぬ直前まで悔しさを思い出しそうな失敗の連続でした。

しかも、私が家を売ったことを話すとみんな興味津々なんです。意外と家を売ろうと考えている友人は多く、いろいろな問題で頭を悩ませていました。私の周りでこんなにいるのなら、もっともっといろんな人が悩んでるってことですよね。私や友人の失敗談をもとに、解決策をサイトには掲載していきます。

困っている部分や悩んでいる部分をピックアップして読んでも、一連の流れをマルっと全部読んでも、お好きなように活用してください。このサイトを見てもらえれば、「あぁ、こうすれば良かった…」なんて後悔はさせません。できる限り高く、絶対に損をしない家を売る方法を研究し、記録・更新していきます。

いきなり不動産会社に行ってはダメ!まずは相場を調べてから

自分の家の価値が分からないのに、いきなり不動産会社に行って金額を提示されても、それが適正なのかどうか分かるわけがありません。まずは、きちんと自分の家の相場を調べ、価値を知ることが大切です。相場を調べるなんて難しいのでは?と思うかもしれませんが、調べ方さえマスターしてしまえば30分~1時間もあれば知ることができます。

不動産売買の情報サイトを見る

「不動産 売買 情報サイト」などで検索すると、売買情報を掲載したいろんな不動産会社が検索できます。全国区の情報サイトはもちろん、地域密着型のサイトもありますので、どちらも見てみると良いでしょう。売りたい家があるエリアに行き、その中で似たような物件をチェックします。

気を付けたいのは、価格は販売価格ということです。ここから値下げなどの交渉があると考えられるので、実際に売れた金額はもっと低く、1割程度減と考えておきましょう。

土地総合情報システムを見る

国土交通省が不動産を購入した人にアンケートを実施し、取引情報を一般公開しているサイトです。しかし、不動産売買の情報サイトに比べるとデータ量が少ないので、こちらも参考程度になります。

相場を調べなかったばかりに、1500万円の相場に対し、1000万円から1200万円で売ろうと提案されたため、実際の価格よりも300万円以上も安く売るところだった…なんて、実はよくある話です。もっと詳しい内容は【家の価格相場が誰でも今スグ調べられる方法で家の高額売却を目指す】を参照してください。

パートナーとなる不動産会社選びと契約方法が重要です

家を売る方法は、不動産業者に買い取ってもらうことだと思っていませんでした?私がそうでした。しかし一般的に高く家を売ろうと思うなら、不動産業者に「仲介(媒介)」をしてもらうのです。そのための業者をきちんと選ばなくてはいけません。

さらに、売りたい家の「査定」を数社にしてもらいます。査定は1社だけではなく、必ず複数の会社に行ってもらってください。

【購入金額3480万円のマンションを査定してもらった一例】
A:2610万円 B:2800万円 C:3200万円 D:2200万円 E:2700万円

なんと、1000万円も査定額に差が出ました!
しかし!査定金額を出してくれた不動産業者を安易に選んではいけません。

査定金額は、不動産業者が買ってくれる金額ではなく、これだったら売れる可能性がありますよ…と提示しているだけの金額なのです。

詳しくは【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】や【マンションの査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】を参照してください。

その中から会社を選び、さらに契約の種類を3つの中から選びます。

  • 業者に有利!?専属専任媒介契約
  • 自由度の高い専任媒介契約
  • 自らの積極性が重要な一般媒介契約

詳しくは専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?を参照してください。

自分の家を担当してくれる営業マンには、売却価格を決めるアドバイス、買主とのマッチングから引き渡しなど、ずっとサポートしてもらうことになります。

選び方を間違えると3カ月経っても、半年経っても、1年過ぎても売れない…ということも多いのです。不動産会社に知り合いなんていないという人がほとんどだと思うので、【家&マンションを高値で売却する不動産会社の選び方と失敗談】の記事を参照してください。

売るために掛かる費用もきっちり把握しましょう

不要なブランド品などを売ろうと思ったら、リサイクルショップへ持ち込みし、金額を提示されお金を受け取って完了です。売るための費用などは掛かりません。しかし、家を売る場合は“売るための費用”が発生します。

最大の費用と言えば、不動産会社へ報酬としての仲介手数料です。

1500万円で家を売却した時の仲介手数料は…
1500万円 × 3.24% + 6.48万円 = 55.08万円(税込)となります。

さらに、住宅ローンを終わらせるための担保権抹消費用(5万円から15万円程度)、登記人名義の変更費用など、仲介手数料と合わせて数十万円から、物件によっては数百万円…なんて大金になることもあります。この費用を頭に入れておかないと、想定以上に手元に残る金額が少なくなって慌てたり、新生活のためのとっておいた費用に手を付けたりなんてことになってしまいます。

費用に関しての最低限の知識は絶対に必要なので、【不動産仲介手数料の真実|費用はいくらかかるの?支払い方法は?】や、住宅ローンが残っている人は【住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために】を必ず読んでおくことをおすすめします。

売れるまでは待ちの姿勢?いいえ、売り出し中が頑張り時です

中古の品物を購入しようと思ったとき、商品を全く見ずに買うなんてありえませんよね?家だって同じです。買主であるお客さんは商品を見て、気に入ったら買ってくれるのです。そのため掃除などをして家に磨きをかけ、内覧に来た時には質問や要望に応える準備が必要です。

何度も内観者は来るのに売れない…と悩んでいるなら、まず売れない原因を確かめないといけません。いつか買ってくれる人が現れるかもなんて悠長に構えていると、どんどん価値が下がってしまいます。

さらに、担当してくれている営業マンの活動内容をチェックし、要望を伝えます。売り出し中は待ちの姿勢ではいけません。家の状況にも、市場の動向にも、担当者の動向にも目を光らせ、攻めて攻めて攻めまくりましょう。詳しくは【家が売れない原因を知って「売れる家」に変えていく方法】の記事を参考にしてください。

売れた!よかった…では終わらない。税金や責任など売った後のひと仕事

普通のお店なら、商品を引き渡したらもう終了ですが、家はそうはいきません。何か不具合があった場合、最長10年間はその不具合を直さなくてはいけないことが法律で定められています。>それを「瑕疵(かし)担保責任」と言います。

家を売った後は必ず確定申告が必要ですし、購入金額より売却金額が高かったなど利益が出た場合は譲渡所得税が発生し、税金を払うことになります。この税金に関しても3000万円の特別控除や、軽減税率の特例などがあり、自分で申請する必要があります。税務署の窓口の人は、教えてくれません。

後々泣くことのないよう、詳しくは【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事を参照してください。

さらに相続した不動産の場合、税金の仕組みを知っているか知らなかったかで、支払う額に約1500万円以上の差が出たという事実もあります。

【一軒家の実家(同居)を相続し、5000万円で売却したケース】

控除等を特に申請せず、そのまま税金を申請した場合
5000万円の財産を相続したとして、まず約800万円の相続税の支払いが発生。
5000万円(売却価格)-1050万円(取得費:売却価格の5%・相続税分800万円・仲介手数料169万円)=3781万円の利益
3781万円の利益に対して、長期譲渡所得益を支払う。その金額、およそ約756万円
税金の支払い合計は1556万円。

相続税の基礎控除、取得加算特例、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除を使用。
5000万円(売却価格)-250万円(取得費:売却価格の5%で申請)=4581万円の利益
4581万円に対し、上記3つの控除を申請し、利益は0円として確定申告をするだけに。
よって、税金は発生しないため支払う税金は0円。

上記はあくまでも単純計算ですが、この差に驚きますよね。
詳しい内容は【相続した不動産売却で損しない税金と手続きの注意点】を参照してください。

このサイトの中の記事は、「家を売る前の準備したほうが良いこと」「売り出し中にできること」
「売った後のこと」という3つに分かれています。

自分が住んでいたマンションや愛着のある実家、土地を相続したので売るという人もいます。
大切な財産である不動産を売り、これから新しい生活を始めるためにも失敗はできません。 だって、その失敗は数十万から多い時には数千万円の損につながってしまうのです。
そして、できることなら1円でも高く売りたいのです。

このサイトが、家を売るのに困ったときや悩んだとき、あなたの道しるべになりますように…。

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

>> 運営者情報

「家売るオンナ」サンチー不動産同盟