ど素人が損した失敗談から教える不動産売却のコツど素人が損した失敗談から教える不動産売却のコツ

ど素人の私でもできた、損をせずに高く売る方法をここに大公開!

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みんな実践している!家やマンションを高く売る方法

知は力なり」を実感。知らないと大損するかも

不動産は「一生に一度の買い物」です。私も現在住んでいる分譲マンションを購入した時には清水の舞台から飛び降りる覚悟だったので、死ぬまでこの家に住むんだな…という気持ちでした。

でも人生ってわからないものですよね……。私の場合、やむを得ず転職することになり、家族と共に新しい土地で頑張ることにしました。そのため、思い入れのある我が家を売却することにしたんです。

売ると決めてからすぐ、近所の不動産屋に仲介を依頼しましたが、何カ月経っても売れませんでした。最後には「購入時の半額以下で販売しよう」と提案される始末……。あれだけ苦労して買った家が、そんなに安くしか売れないものかと頭が真っ白になってしまいました。

「そんなわけあるか~~~!」と一念発起し、私はネットや本を読んで勉強しました。同じ悩みを抱えた友人たちにも相談し、さらには宅建の資格を持つプロに質問攻めをしたのです。いろいろ調べた結果、私は危うく何百万円も損をするところだったことがわかり、今度は真っ青になりました。売れる前で良かったです。もうホント、死ぬ直前まで悔しさを思い出しそうな失敗の連続でした。

結局、私が失敗せずにマンションを高値で売却できた一番の理由は、同じ悩みを持っていた友人と情報を共有できたからだと思っています。家を売ろうと考えている私の友人は多く、いろいろな問題で頭を悩ませていましたが、その悩みと解決法をみんなで共有できたからこそ、マンションの高値売却に成功できたのだと思います。

みなさんは家やマンションの売却で不安を抱えていませんか?一人で悩まず、このサイトを読んで、私が得た情報を共有してみませんか?

このサイトには、私と友人が不動産の売却でぶち当たった悩みや失敗、その原因と解決策がすべて書き記してあります。皆さんの不動産を売却する際もきっとお役に立ちますよ!

いきなり不動産屋に行ってはダメ!まずは相場を調べてみよう

自分の家の価値がわからないのに、いきなり不動産業者を訪ねるのはとても危険です。その業者から査定額を提示されても、それが適正な価格なのかどうか、素人にはわからず、業者の都合のいいように安く売りたたかれてしまうかもしれません。

特に断るのが苦手な人、セールス電話をなかなか切れないような人は要注意です。自己防衛のために、まずはきちんと自分の家の相場、その価格の根拠を知ることが大切です。予備知識があれば不確実な話に流されることもなくなりますよね。

自分で相場を調べるなんて難しいのでは?と思うかもしれませんが、じつは誰でも簡単に調べることができます。

相場を調べるなら一括査定が一番おすすめ!

自分の家やマンションがどのくらいの価格で売れるのか、相場を知るための一番簡単な方法は、不動産の一括査定サービスを利用することです。あなたの売りたい家やマンションの場所や広さなど、基本情報を書き込むだけで、「どのくらいの価格で売れそうか」をすぐに教えてくれます。正確に知りたいなら訪問査定、概算だけ知りたいなら机上査定を利用しましょう。

約40も存在する不動産の無料一括査定サービス、その中でも以下の2社がおすすめです!2~3分のかんたん入力でまずは相場を把握しましょう!

都市部に強い!大手不動産会社6社に査定依頼できるのはココだけ!⇒【すまいValue
1500以上の業者が参加!全国の幅広い不動産に査定依頼!⇒【イエウール

 

家の価格は自分で調べることもできる

家やマンションの価格は、自分で調べることもできます。「SUUMO」など不動産売買の情報サイトで、あなたの物件とほぼ同じ立地、ほぼ同じ条件の物件を見つけてみてください。その物件の売値は、あなたの物件とだいたい似通った価格になっているはずです。

また、「土地総合情報システム」という、国土交通省関連の無料サービスをチェックしても、似ている物件の取引価格からおおよその価格がわかります。

自分でおおよその価格を調べる方法は、【家の価格相場が誰でも今スグ調べられる方法で家の高額売却を目指す】で詳しく解説しています。

信頼できる不動産業者を選ぶコツ

あなたの家、もしくはマンションがどのくらいで売れそうなのか、おおよその価格がわかったら、次は、どの業者に仲介を依頼するかを決めます。不動産を売却するうえで最も重要なポイントとなる作業ですので、最良の業者を選び抜きましょう。

不動産業者を選ぶコツは、「複数の業者を比較すること」につきます。

たった1件、近所の駅前にある不動産業者を訪ねて簡単に仲介を依頼する人もいるようですが、あなたの大切な財産である家やマンションを任せる相手を、そんなに簡単に選んでしまうのはお勧めできません。複数の業者から売値についての意見をもらい、その意見を比較してみないと、どの業者がよいのか素人には見当もつかないというのが私の実感です。

一括査定サービスなら複数業者比較もカンタン!

私がおすすめしたいのは、不動産の一括査定サービスの利用です。
あなたの物件を査定してくれた複数の業者を比較して、一番高く売ってくれそうな業者を選ぶのが、高値売却を成功させるコツです。

インターネット上には、数え切れないほどの一括査定サービスがありますが、私が実際に利用してみて、一番頼りになったと感じたのは「イエウール」と「すまいValue」でした。私の友人も、ほとんどが「イエウール」と「すまいValue」をセットで利用し、査定してくれた複数の業者の中から信頼できる1社を選んでいます。

なぜ「イエウール」と「すまいValue」が優れているのか、セットで利用するとメリットがあるのか、紹介していきます。

すまいValue


すまいValue」は、不動産仲介の大手6社だけが参加している無料の一括査定サービスです。参加している大手6社の中でも、トップの3社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル)は、日本国内の不動産仲介シェアのうち約3割(29.96%)を占めているという大手中の大手ですが、この3社へ同時に査定と仲介を依頼できるのは「すまいValue」だけなのです!

下の表は、大手仲介業者の仲介実績をまとめたものですが、「すまいValue」に参加している業界最大手の3社は数字が突出しているのがわかりますね。

順位 参加企業 仲介件数 すまいvalue イエウール
1 三井のリハウス 38,612
2 住友不動産販売 36,108
3 東急リバブル 23,278
4 野村不動産グループ 8,272
5 三井住友トラスト不動産 7,362
6 大京グループ 6,828
7 三菱UFJ不動産販売 5,574
8 大成有楽不動産販売グループ 4,368
9 住友林業ホームサービス 4,267
10 みずほ不動産販売 4,231
11 近鉄不動産 3,880
12 東宝ハウスグループ 3,615
13 オープンハウス 3,024
14 日本住宅流通 2,761
15 スターツグループ 2,568 ※1
16 ポラスグループ 2,414
17 長谷工リアルエステート 1,774
18 三菱地所ハウスネット 1,314
19 小田急不動産 1,289
20 センチュリー21グループ※2 27,336

※1 中部スターツ含む一部の営業所が参加しています
※2 すべてフランチャイズ営業のため、参考順位としてあります
参照:公益財団法人不動産流通推進センター[2017 不動産業統計集]

すまいValue」から依頼できる業者は、実績や安定感が突出した大手ばかりです。また、不動産ポータルサイトなどにも惜しみなく広告を打っているので、販売力も非常に強力です。最も安心できる一括査定サービスといえるでしょう。

ただ、「すまいValue」には「地方物件に弱い」というウィークポイントがあるのです。

都市部の物件にはめっぽう強い「すまいValue」ですが、人口の少ない地方の物件の場合、カバーできずに査定できないことがあるのです。

この点を補ってくれるのが「イエウール」という一括査定サービスです。

イエウール




イエウール」は、全国1500社以上の不動産業者が参加している無料の一括査定サービスです。大成有楽不動産や住友林業ホームサービスなど、大手上位の業者も参加していますが、「イエウール」で一番注目したいのは、地域密着型・専門特化型の不動産業者が数多く参加している点です。大手がカバーしきれないニッチなニーズも拾い上げ、売却につなげる力を持っており、小規模物件や都市部以外の物件でも積極的に査定を引き受けてくれます。1500社以上も参加しているのであれば、それも納得ですね。

「すまいValue+イエウール」で業者選びは万全!

不動産仲介最大手の3社に査定を依頼でき、都市部の物件にめっぽう強い「すまいValue」。そして、大小の仲介業者が日本全国の物件を細かくサポートしてくれる「イエウール」。この2つの一括査定サービスを併用すれば、あなたにとって最良の業者選びも、物件の高値売却も、成功へ向けて大きく前進するはずです。

約40も存在する不動産の無料一括査定サービス、その中でも以下の2社がおすすめです!2~3分のかんたん入力でまずは相場を把握しましょう!

都市部に強い!大手不動産会社6社に査定依頼できるのはココだけ!⇒【すまいValue
1500以上の業者が参加!全国の幅広い不動産に査定依頼!⇒【イエウール

 

具体的にどうやって比較すればいい?

一括査定サービスを利用して複数の業者から査定をもらった後、いよいよ具体的な「業者の比較」を行います。提示された査定額や担当者の対応などを比較し、大切な家の仲介を任せるのにふさわしい最適な業者を選び出すのです。具体的な業者の選び方や比較の方法は【みんな実践している!家やマンションを高く売る方法】を参考にしてください。

ただ単に、一番高い査定額を提示してきた業者を選べば良いというわけではありません。売り出し価格は、最終的には売主が決めるものであり、業者は値付けのアドバイスをしているだけなのです。物件の価格については【家の査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】や【マンションの査定で損をしないために!不動産売却査定の価格決定ポイント】を参考にしてください。

自分に有利な契約を不動産業者と結ぼう

複数の業者の中から自分に最適な業者を選ぶことができたら、いよいよその業者と契約を結びます。次の3つの契約の中から1つを選んで契約することになりますが、契約の種類によっては、業者が積極的に動いてくれない場合があるので、契約の内容をしっかりと理解しておくことが重要です。

  • 業者におまかせ 専属専任媒介契約
  • 自由度が高い 専任媒介契約
  • 自らの積極性が重要 一般媒介契約

それぞれの契約についての詳しい解説は【専属専任媒介VS専任媒介VS一般媒介|私に有利な契約はどれ?】を参考にしてください。

業者が積極的に買主探しを探してくれないため、「半年たっても1年たっても家が売れない」という事態は何としても避けたいですね。良い業者と良い契約を結ぶために【家&マンションを高値で売却する不動産会社の選び方と失敗談】のページもぜひ参考にしてください。

売るためにかかる費用もきっちり把握しましょう

家を売る際には「売るための費用」が発生します。最大の費用といえば、不動産会社へ報酬として支払う仲介手数料です。

例えば、1500万円で家を売却した時の仲介手数料は、以下のようになります。

不動産業者に支払う仲介手数料の計算例

1500万円 × 3.24% + 6.48万円 = 55.08万円(税込)

3.24%=仲介手数料の料率
6.48万円=「速算式」と呼ばれる、仲介手数料の税込みでの調整額

さらに、住宅ローンを終わらせるための担保権抹消費用(5万~15万円程度)、登記人名義の変更費用(物件の評価額によって大きく変動します)など、仲介手数料と合わせて数十万円以上、物件によっては数百万円なんて大金になることもあります。この費用を頭に入れておかないと、手元に残るお金が想定以上に少なくなって慌てたり、新生活のために取っておいた資金を取り崩したり、なんてことになってしまいます。

損せずに家を売却するためにも、売却費用に関する知識は絶対に必要です。【不動産仲介手数料の真実|費用はいくらかかるの?支払い方法は?】や【住宅ローン残債のある家・マンションを損せず売却するために】を必ず読んでおくことをおすすめします。

売れるまでは待ちの姿勢?いいえ、売り出し中が頑張り時です

あなたの家を購入する人は数百万~数千万円を支払うのですから、慎重にあなたの家を見極めます。実際にあなたの家を見て、気に入らない限り買ってくれることはありません。そのため、掃除などをして家に磨きをかけ、内覧者からの質問や要望に応える準備が必要です。内覧者はあなたにとって大切な「お客さん」なのだと心得ましょう。

高い買い物であればあるほど、実際に商品を見てからじゃないと購入は決断できませんよね? 家だって同じなのです。

「内覧者はたくさん来るのに売れない」と悩んでいるなら、まず売れない原因を確かめないといけません。いつか買ってくれる人が現れるかもなんて悠長に構えていると、時間の経過とともにマンションの価値がどんどん下がってしまいます。

売り出し中は待ちの姿勢ではいけません。家の状況や市場の動向、担当者の動向にも目を光らせ、攻めて攻めて攻めまくりましょう。詳しくは【家が売れない原因を知って「売れる家」に変えていく方法】の記事を参考にしてください。

売れた!よかった…では終わらない。税金や責任など売った後のひと仕事

売却したマンションに何か不具合があった場合、売主であるあなたは、その不具合を直さなくてはいけないことが法律で定められています。これを「瑕疵(かし)担保責任」といいます。瑕疵担保責任を問われないようにするためには、不具合のない状態が長期間続く状態でマンションを売却する必要があるのです。

売れてからの心配事は、瑕疵担保責任だけではありません。家を売った後は必ず確定申告が必要ですし、購入金額より売却金額が高かった場合は譲渡所得が発生し、税金を払うことになります。

なお、譲渡所得税を支払う場合、3000万円の特別控除軽減税率の特例など、支払額を大幅に軽減できる有利な制度があるので、積極的に利用しましょう。自分で申請する必要がありますが、手続き自体は簡単で、本サイトでも解説しています。詳しくは【家・マンション売却時の税金の仕組みを知って税金の払い過ぎを防ぐ】の記事を参考にしてください。

相続した不動産を売却する場合、控除や特例などの優遇措置を利用すれば納税金額が激減します。これらの仕組みと利用方法を知らないままだと、数百万~1千万円以上も余計な税金を支払うハメになります。詳しくは【相続した不動産売却で損しない税金と手続きの注意点】を参考にしてください。

さらに相続した不動産の場合、税金の仕組みを知らなかったばかりに、支払う額に約1500万円以上の差が出たという事例もあります。

【一軒家の実家(同居)を相続し、5,000万円で売却したケース】

各種控除・特例を申請しなかった場合

5,000万円の財産を相続したとして、約800万円の相続税が掛かります。
売却価格から相続税や取得費、売却にかかった諸費用を差し引くと、

売却価格
5,000万円
取得費
250万円
仲介手数料
169万円
相続税
800万円

売却益
(譲渡所得)

3,781万円

※取得費 不動産を購入あるいは建築した時に掛かった費用。今回のケースでは概算法(売却価格×5%)で計算。

次に、譲渡所得には所得税や住民税が掛かるため、それらの税額を計算します。
今回売却した不動産の所有期間が5年以上だとすると、3,781万円は長期譲渡所得となり、
その税率は20.315%(所得税15.315%・住民税5%)なので、
※所得税は復興特別所得税を含む。

長期譲渡所得
3,781万円
税率(所得税・住民税)
20.315
税額
約768万円

よって、支払う税金は

相続税
800万円
長期譲渡所得に
対する税金
約768万円
約1,568万円

となります。

相続税の基礎控除、相続税の取得費加算の特例、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を申請した場合

売却価格
5,000万円
取得費
250万円
仲介手数料
169万円
売却益
(譲渡所得)

4,581万円

譲渡所得4,581万円に対し、上記3つの控除・特例を申請し、譲渡所得0円として確定申告をすると、支払う税金は0円となります。

上記はあくまでも単純計算ですが、この差に驚きますよね。

詳しい内容は【相続した不動産売却で損しない税金と手続きの注意点】を参考にしてください。

より詳細な売却の知識を身につけよう!

家やマンションを売ると決めた瞬間から売却までに何をすればいいのか、ここまで駆け足でお話ししてきましたが、より詳しい解説はこのサイトの各ページでも紹介しています。ページの右上にある目次からも移動できますし、このページの各記事からも詳細な解説ページへ移動できますので、ぜひ参考にしてくださいね!

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このサイトが、家やマンションの売却で悩む人たちの道しるべとなりますように……。

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家を売る前

プロフィール

こんにちは。
東京で独身時代を過ごし、現在は結婚して関西でマンションを購入。趣味は食べ歩きとマンガを読むことです。
※ちなみに、イラストの後ろはマンガで、決して札束ではありませんよ(^^)。
20代のとき、マンションを購入&売却しましたが、買うのはいいけど売るときは失敗だらけ…。意外と周りにも同じ失敗や体験をしている人が多かったのです。そこで、高く売るためのサイトを作ろうと一念発起!
素人ながらに調べた知識をみんなで共有できたらと頑張っています。

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